原標(biāo)題：新政策加持 營(yíng)地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)爆發(fā)式增長(zhǎng)

　　近日，體育總局印發(fā)《體育總局辦公廳關(guān)于加快推動(dòng)汽車(chē)自駕運(yùn)動(dòng)營(yíng)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）提出了完善營(yíng)地布局、加快設(shè)施建設(shè)、培育市場(chǎng)主體、豐富賽事活動(dòng)、推進(jìn)綜合發(fā)展等六項(xiàng)工作措施。同時(shí)提出到2025年每?。▍^(qū)、市）力爭(zhēng)建成300家汽車(chē)自駕運(yùn)動(dòng)營(yíng)地。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，《通知》內(nèi)容更細(xì)致化、更具落地性。諸多政策接連加持助力，加上市場(chǎng)元素刺激，營(yíng)地行業(yè)正呈現(xiàn)數(shù)量型增長(zhǎng)趨勢(shì)。不過(guò)，營(yíng)地行業(yè)發(fā)展程度偏低、盈利能力偏弱、區(qū)域發(fā)展不平衡等現(xiàn)象，目前也較為突出，實(shí)現(xiàn)從量變到質(zhì)變?nèi)杂幸粋€(gè)過(guò)程。

　　更細(xì)致的政策

　　對(duì)于《通知》內(nèi)容，日光域集團(tuán)總裁、露營(yíng)天下創(chuàng)始人孫建東認(rèn)為，這是一個(gè)更加細(xì)致、更具指導(dǎo)性意義的文件，對(duì)一線從業(yè)者及地方政府來(lái)說(shuō)有了更具體的抓手，相比此前相關(guān)政策，這一文件在地方的落地方面提出了具體操作層面的要求。

　　他認(rèn)為，新興行業(yè)的政策落地會(huì)有一定難度，政策的更具體化有助于地方層面更好的理解，以及有據(jù)可循的落地。

　　而從另一維度看待新政策的出臺(tái)，也即意味著這個(gè)行業(yè)還存在需政策推動(dòng)解決的問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，全國(guó)汽車(chē)自駕車(chē)營(yíng)地?cái)?shù)量已超過(guò)500個(gè)，全國(guó)汽車(chē)自駕運(yùn)動(dòng)營(yíng)地的產(chǎn)業(yè)覆蓋面、社會(huì)參與度、市場(chǎng)認(rèn)可度都實(shí)現(xiàn)了大幅提升。但體育總局、國(guó)家發(fā)改委、原國(guó)家旅游局去年7月聯(lián)合出臺(tái)的《汽車(chē)自駕運(yùn)動(dòng)營(yíng)地發(fā)展規(guī)劃》提到，我國(guó)汽車(chē)自駕運(yùn)動(dòng)營(yíng)地發(fā)展規(guī)模和水平還不能滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的多樣化消費(fèi)需求。營(yíng)地標(biāo)準(zhǔn)體系不完善、市場(chǎng)監(jiān)管不到位、配套設(shè)施尚不健全、賽事活動(dòng)內(nèi)容不豐富，服務(wù)創(chuàng)新不夠、市場(chǎng)需求與有效供給失衡矛盾并存，迫切需要加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃和規(guī)范引領(lǐng)。

　　孫建東認(rèn)為，目前汽車(chē)自駕運(yùn)動(dòng)營(yíng)地，總體還屬于初級(jí)發(fā)展階段。中國(guó)的營(yíng)地早期簡(jiǎn)單模仿國(guó)外的邏輯，彼時(shí)國(guó)外的房車(chē)產(chǎn)業(yè)及房車(chē)營(yíng)地發(fā)展比較完善和成熟，所以在落地時(shí)會(huì)做成房車(chē)營(yíng)地的概念，造成很多早前一批的營(yíng)地生存比較艱難。中國(guó)目前房車(chē)產(chǎn)業(yè)的狀態(tài)不夠完善，房車(chē)保有量還很低，是一個(gè)原因。

　　另一方面，汽車(chē)的保有量不斷擴(kuò)大，自駕游市場(chǎng)擴(kuò)增，但現(xiàn)階段對(duì)營(yíng)地的認(rèn)識(shí)還有偏差，比如一些地方政府部門(mén)認(rèn)為營(yíng)地必須要和房車(chē)掛鉤，才能稱為營(yíng)地，導(dǎo)致做出來(lái)的產(chǎn)品不一定為自駕服務(wù)，其配套設(shè)施并不完全匹配自駕運(yùn)動(dòng)，存在供需脫節(jié)情況。

　　數(shù)量型增長(zhǎng)

　　在記者的采訪中，“爆發(fā)”是不少營(yíng)地從業(yè)者共同提及的詞。相關(guān)報(bào)告顯示，2016年中國(guó)營(yíng)地?cái)?shù)量、房車(chē)銷(xiāo)量、房車(chē)生產(chǎn)廠家以2倍以上的速度增長(zhǎng)。截至2016年，營(yíng)地總數(shù)達(dá)958個(gè)（建成469個(gè)、在建489個(gè)）。到2017年，中國(guó)營(yíng)地總數(shù)達(dá)1273個(gè)（含在建），新建成營(yíng)地356個(gè)，已建成營(yíng)地?cái)?shù)量增速達(dá)76%。同時(shí)，房車(chē)銷(xiāo)量2017年增長(zhǎng)28%。

　　有預(yù)測(cè)認(rèn)為，按目前發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)營(yíng)地?cái)?shù)量將突破3000個(gè)，中國(guó)營(yíng)地行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模或?qū)⑦_(dá)萬(wàn)億級(jí)別。不過(guò)這背后依然有著不容忽視的問(wèn)題。包括營(yíng)地?cái)?shù)量和房車(chē)數(shù)量與國(guó)際水平差距巨大；營(yíng)地區(qū)域發(fā)展不平衡，東西部差異大，主要分布在東部沿海區(qū)域；欠缺全國(guó)性品牌運(yùn)營(yíng)商，沒(méi)有形成集群效應(yīng)等。

　　目前營(yíng)地整體運(yùn)營(yíng)情況較為一般，整體盈利能力還偏弱。公開(kāi)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2017年中國(guó)營(yíng)地平均出租率僅38%，相比2016年的48%還下降10%，且淡旺季明顯，平均出租率淡季為20%、旺季為93%；營(yíng)位出租為主要收入來(lái)源，消費(fèi)鏈條不夠完整，平均凈利潤(rùn)率為8%。從投資角度看，2017年?duì)I地規(guī)模比2016年加大，但平均投資規(guī)模及平均投資強(qiáng)度下降，分別從6558萬(wàn)降至4139萬(wàn)、34萬(wàn)/畝降至20萬(wàn)/畝，而投資回報(bào)率僅有4%。

　　事實(shí)上，營(yíng)地仍缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，其建設(shè)水平參差不一，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，無(wú)法滿足用戶需求。加上經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和相應(yīng)人才缺乏，諸多服務(wù)水平還有待提高。此外，我國(guó)現(xiàn)有營(yíng)地推出的露營(yíng)旅游產(chǎn)品比較單一，季節(jié)性變化差，注重觀光忽略參與性，游客需求難以滿足。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在營(yíng)地體量擴(kuò)增的同時(shí)，整體上還沒(méi)有形成一個(gè)很好的盈利模式。其一，營(yíng)地的商業(yè)邏輯還處于摸索和檢驗(yàn)調(diào)整階段；其二，早期營(yíng)地從業(yè)者多是玩家，玩戶外、玩房車(chē)，如中科院建筑設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃研究所所長(zhǎng)緒憲亮所言，只是把國(guó)外模式搬到國(guó)內(nèi)，但沒(méi)有探求到營(yíng)地市場(chǎng)的真正需求點(diǎn)，對(duì)營(yíng)地邏輯理解相對(duì)狹隘，從業(yè)者的能量和水平還有所欠缺。

　　從量變到質(zhì)變?nèi)孕枰^(guò)程

　　在孫建東看來(lái)，營(yíng)地更大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)已經(jīng)很明顯，大家都在搶這個(gè)風(fēng)口，但如果選址、定位、投資模式等不太對(duì)，可能導(dǎo)致出現(xiàn)盈利問(wèn)題。他同時(shí)提到近兩年有一個(gè)非常顯著的變化，即一些酒店、地產(chǎn)類(lèi)優(yōu)秀企業(yè)正跨界進(jìn)入營(yíng)地行業(yè)，帶來(lái)一些專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)理念，有可能把營(yíng)地行業(yè)帶到一個(gè)新方向乃至新高度。

　　這種專(zhuān)業(yè)體現(xiàn)在營(yíng)地場(chǎng)景的打造、消費(fèi)鏈條的構(gòu)建，以及對(duì)投資有非常清晰的精算，而不像早前傳統(tǒng)的營(yíng)地從業(yè)者盲目投資拿地建設(shè)。他以一家知名酒店集團(tuán)為例，該集團(tuán)在打造營(yíng)地產(chǎn)品時(shí)，對(duì)每個(gè)產(chǎn)品的成本控制、回報(bào)周期等，在投資之前已有非常清晰的測(cè)算。比如在客房里增加一個(gè)浴缸還是不增加，兩者的定價(jià)差多少錢(qián)，都有精確測(cè)算。這幾個(gè)維度的清晰化要達(dá)到的效果是，讓市場(chǎng)定位或客群定位更精準(zhǔn)，這樣更容易形成盈利模式。

　　孫建東認(rèn)為，從跨界的邏輯來(lái)說(shuō)，未來(lái)景區(qū)、旅游特色小鎮(zhèn)或體育特色小鎮(zhèn)，可能都要配套營(yíng)地，作為一種基礎(chǔ)性配套來(lái)提供營(yíng)地服務(wù)，或者說(shuō)作為這些領(lǐng)域的重要“入口”。一種可能是游客去某個(gè)景區(qū)，不是因?yàn)榫皡^(qū)本身，而是其配套的營(yíng)地，自駕游的不斷擴(kuò)增是一個(gè)支撐邏輯。

　　這也使得營(yíng)地具備了更多的盈利可能性，其市場(chǎng)想象空間更大，對(duì)吸引資本的進(jìn)入有幫助。孫建東透露，資本對(duì)營(yíng)地行業(yè)有很多關(guān)注，但可能因?yàn)橛Ｊ竭€不夠清晰，真正“下手”的資本還不是很多。

　　目前來(lái)看，資本的接續(xù)涌入已是趨勢(shì)，加上新政策推動(dòng)，營(yíng)地行業(yè)的發(fā)展也自在情理之中。有預(yù)測(cè)認(rèn)為，2018年中國(guó)營(yíng)地將仍舊以數(shù)量型增長(zhǎng)為主，但更加重視品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，提升單個(gè)營(yíng)地的綜合實(shí)力也是趨向。

　　孫建東認(rèn)為，按照中國(guó)市場(chǎng)的供給需求，預(yù)判營(yíng)地在未來(lái)三到五年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，還將有大規(guī)模的數(shù)量增長(zhǎng)，在三年左右的時(shí)間里會(huì)有一些營(yíng)地企業(yè)被收編，形成連鎖化、品牌化運(yùn)營(yíng)，這是質(zhì)量的一個(gè)變化。