9月6日，陜西省西安市長安區(qū)對秦嶺北麓上的別墅群“群賢別業(yè)”進(jìn)行拆除。

新華社記者邵瑞攝

很長一段時間以來，最令房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的無非就是土地和資金，環(huán)境污染和生態(tài)破壞往往被視為無傷大雅的東西。也正是由于忽視了國家環(huán)境保護(hù)的力度和決心，才導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)誤判了其所處的環(huán)境法治新形勢和應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的生態(tài)環(huán)境保護(hù)法律責(zé)任，當(dāng)“叫?！?、“強(qiáng)拆”等強(qiáng)制性措施真實發(fā)生在企業(yè)身上的時候，才恍然大悟：生態(tài)環(huán)境保護(hù)竟是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新“命門”。

環(huán)保法律規(guī)定之嚴(yán)和執(zhí)法力度之大前所未有，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何護(hù)住自己的環(huán)保“命門”呢？

背景

近年來，全國各地已發(fā)生多起因生態(tài)環(huán)境保護(hù)需要而叫停或者拆除房地產(chǎn)項目的事件。

2017年，云南省撫仙湖紅線內(nèi)多個新建和已建10余年的項目被陸續(xù)拆除；

2018年，位于長白山上93棟萬達(dá)別墅群被吉林省撫松縣政府下令拆除；

2018年，陜西省西安市政府對秦嶺北麓1997年~2012年歷時15年建設(shè)的202棟別墅進(jìn)行拆除和沒收；

2017年5月，為保護(hù)翠屏湖的生態(tài)環(huán)境，福建省古田縣政府被判賠償開發(fā)商3億多元，最終叫停正在建設(shè)的“翠屏湖莊園”房地產(chǎn)項目，并將其恢復(fù)原狀。

釋法

哪些環(huán)節(jié)涉及環(huán)境保護(hù)？

那么，這一關(guān)系到房地產(chǎn)項目乃至企業(yè)“生死存亡”的新“命門”隱藏在項目建設(shè)的哪些環(huán)節(jié)呢？

1 選址

房地產(chǎn)項目的環(huán)境法律風(fēng)險從選址那一刻起就已經(jīng)存在了。由于房地產(chǎn)項目，特別是住宅項目強(qiáng)調(diào)宜居，強(qiáng)調(diào)“依山傍水”的居住環(huán)境，因而常常會在臨近山邊、水旁的地塊，或者就在山頂以及半山等地塊開發(fā)地產(chǎn)項目。

殊不知，這些景色優(yōu)美的地塊可能要么就位于國家或地方生態(tài)保護(hù)紅線的范圍之內(nèi)，要么屬于國家限制開發(fā)區(qū)或者禁止開發(fā)區(qū)。錯誤的項目選址，使得違法進(jìn)入生態(tài)保護(hù)紅線或不符合主體功能區(qū)空間規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項目面臨必須強(qiáng)制退出的法律風(fēng)險。

2 拿地

隨著我國城市化進(jìn)程的加快和城市服務(wù)功能的提升，原位于市內(nèi)的工礦企業(yè)逐漸外遷，置換出大量工礦企業(yè)搬遷地塊。

但并非所有工礦企業(yè)搬遷地塊都適宜房地產(chǎn)開發(fā)，特別是住宅項目的開發(fā)。我國2012年發(fā)布實施的《國家環(huán)境保護(hù)“十二五”規(guī)劃》中就明確規(guī)定，“禁止未經(jīng)評估和無害化治理的污染場地進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)和開發(fā)利用。經(jīng)評估認(rèn)定對人體健康有嚴(yán)重影響的污染場地，應(yīng)采取措施防止污染擴(kuò)散，且不得用于住宅開發(fā)，對已有居民要實施搬遷”。2018年8月頒布的《土壤污染防治法》規(guī)定，“土壤污染責(zé)任人負(fù)有實施土壤污染風(fēng)險管控和修復(fù)的義務(wù)。土壤污染責(zé)任人無法認(rèn)定的，土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)實施土壤污染風(fēng)險管控和修復(fù)?！?/p>

這些規(guī)定無疑對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的環(huán)境法律風(fēng)控水平提出了更高的要求，因為一旦企業(yè)冒險拿地并開發(fā)，除面臨購房者的索賠外，還可能面臨土壤污染風(fēng)險管控與修復(fù)的巨額支出。

3 開工

房地產(chǎn)企業(yè)開工前往往更關(guān)注發(fā)改部門、建設(shè)部門和土地部門的行政許可，關(guān)注銀行的信貸，環(huán)保往往不是房地產(chǎn)項目開發(fā)戰(zhàn)略的優(yōu)先級。環(huán)評文件未經(jīng)審批而實際開工，或者經(jīng)批準(zhǔn)后項目的性質(zhì)、規(guī)模、地點、防治污染措施又發(fā)生重大變動卻未重新報批環(huán)評文件等“未批先建”的行為，在房地產(chǎn)項目中并不鮮見。

當(dāng)房地產(chǎn)項目因此被“叫?！钡臅r候，常常業(yè)已銷售大半，甚至建設(shè)（成），已成尾大不掉之勢。這種情況在過去國家環(huán)境法治力度不強(qiáng)時，會因種種因素而得以變通。但在環(huán)境法治越來越嚴(yán)格的今天，懲罰的幅度可能超乎想象。

依據(jù)我國《環(huán)境影響評價法》，建設(shè)項目“未批先建”的，由縣級以上環(huán)保部門責(zé)令停止建設(shè)，根據(jù)違法情節(jié)和危害后果，處建設(shè)項目總投資額百分之一以上百分之五以下的罰款，并可以責(zé)令恢復(fù)原狀；對建設(shè)單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分?！董h(huán)境保護(hù)法》規(guī)定，如果建設(shè)單位被責(zé)令停止建設(shè)，但拒不執(zhí)行的，單位直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員將受到行政拘留的處罰。不僅如此，如果建設(shè)項目被責(zé)令停建或者恢復(fù)原狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還將面臨購房者、施工單位和供應(yīng)商的違約索賠。這些損失加在一起，對企業(yè)而言很可能是致命的。

4 竣工

房地產(chǎn)企業(yè)同樣存在重工程驗收、輕環(huán)保驗收的情況。而房地產(chǎn)項目未經(jīng)竣工環(huán)保驗收就交付業(yè)主并投入使用的做法，不僅會造成環(huán)境污染或生態(tài)破壞，而且也是嚴(yán)重的環(huán)境違法行為。

根據(jù)《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》，建設(shè)項目“未驗先投”的，由縣級以上環(huán)保部門責(zé)令限期改正，處20萬元以上100萬元以下的罰款；逾期不改正的，處100萬元以上200萬元以下的罰款；對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他責(zé)任人員，處5萬元以上20萬元以下的 罰款；造成重大環(huán)境污染或者生態(tài)破壞的，責(zé)令停止生產(chǎn)或者使用，或者報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，責(zé)令關(guān)閉。

可見，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，“未驗先投”的罰款并非難以承受，反而是因房地產(chǎn)項目“未驗先投”的行為造成重大環(huán)境污染或生態(tài)破壞的情形下，將面臨已開發(fā)項目停止使用的處罰，由此造成房地產(chǎn)項目違約風(fēng)險的不可控。

對策

怎樣讓自己合法合規(guī)？

在我國環(huán)境法律體系的不斷完善、社會公眾環(huán)境意識不斷增強(qiáng)的今天，生態(tài)環(huán)境保護(hù)已悄然成為決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生死存亡的新“命門”。

如何護(hù)住這一“命門”，亟待引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視和研究。

重視選址

首先，重視選址。這是房地產(chǎn)開發(fā)項目的首個環(huán)?！懊T”。

項目選址不僅要符合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范，更要根據(jù)國家和地方的生態(tài)環(huán)境保護(hù)法律規(guī)范，逐項判定擬開發(fā)地塊選址的環(huán)境合法性。同時，根據(jù)現(xiàn)有環(huán)境法律、環(huán)境政策以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的趨勢，對可能出現(xiàn)的規(guī)劃調(diào)整方向做出預(yù)判，并科學(xué)評估擬開發(fā)地塊可能出現(xiàn)的環(huán)境法律風(fēng)險。

慎拿臟地

其次，慎拿“臟地”。這是房地產(chǎn)開發(fā)項目的第二個環(huán)?！懊T”。

尤其是對選址于工礦企業(yè)搬遷地塊的項目，房地產(chǎn)企業(yè)一方面應(yīng)當(dāng)在拿地前詳細(xì)調(diào)查轉(zhuǎn)讓方是否已經(jīng)履行了土壤環(huán)境風(fēng)控與修復(fù)法律義務(wù)的情況，擬開發(fā)地塊是否屬于“臟地”；另一方面還應(yīng)當(dāng)綜合評估拿地的法律風(fēng)險，通過定性采樣、留存?zhèn)洳?，掌握最終確定的擬開發(fā)地塊的土壤和地下水的環(huán)境質(zhì)量信息。

及時環(huán)評

再次，及時環(huán)評。開工前完成環(huán)境影響評價報批手續(xù)是房地產(chǎn)項目的又一環(huán)?！懊T”。

房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)當(dāng)在開工前報批環(huán)評文件，避免“未批先建”的違法后果，而且還應(yīng)充分重視擬開發(fā)項目環(huán)評文件是否合法、科學(xué)和客觀，避免環(huán)評文件不能獲得環(huán)評審批，或者經(jīng)審批后又被撤銷的厄運。在全面進(jìn)行法律風(fēng)險評估的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)科學(xué)編制并及時報批環(huán)評文件，將環(huán)評違法風(fēng)險降到最低。

環(huán)保驗收

最后，環(huán)保驗收。依法進(jìn)行竣工環(huán)保驗收是房地產(chǎn)企業(yè)最易忽視的一個環(huán)保“命門”。

一般而言，房地產(chǎn)項目主要是排放生活污染物，而非工業(yè)污染物，但并不意味著可以忽視污染防治設(shè)施的“三同時”。

一旦由于房地產(chǎn)項目的環(huán)保設(shè)施未經(jīng)驗收就投入使用，并造成嚴(yán)重污染環(huán)境或者破壞生態(tài)的后果時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到的處罰將是嚴(yán)厲的。

作者單位：北京德恒律師事務(wù)所

（周建勛）