■本報記者 王麗新

　　三年前，杭州楊柳郡開售時，綠城創(chuàng)始人宋衛(wèi)平說過一句話，“楊柳郡將開啟綠城下一個二十年”。彼時，在業(yè)內(nèi)看來，這個80萬方上萬人的生活園區(qū)，只是綠城一個首期開售房源利潤僅達5%的大盤罷了。

　　三年后，一個以楊柳郡品牌命名的集團型專業(yè)平臺――綠城楊柳郡集團出現(xiàn)了，它的主營業(yè)務(wù)是地鐵上蓋物業(yè)的綜合開發(fā)和運營服務(wù)，劍指當下迎來高速發(fā)展，規(guī)模高達數(shù)萬億元的TOD藍海市場。

　　“經(jīng)過幾個項目的開發(fā)，綠城已經(jīng)跨過了TOD模式的門檻。”綠城楊柳郡集團總經(jīng)理顧建明接受《證券日報》記者采訪時表示，目前，綠城已與杭州、西安、佛山、福州、武漢、寧波、南昌等重點城市的軌交集團達成戰(zhàn)略合作意向。綠城楊柳郡集團以服務(wù)政府、軌交集團為核心，專注于TOD專業(yè)咨詢、開發(fā)運營和建設(shè)管理，目標是成為“中國第一的TOD綜合開發(fā)運營服務(wù)商”。

　　TOD模式下的高周轉(zhuǎn)

　　所謂TOD模式，主要指以公共交通導(dǎo)向的發(fā)展模式，包括在交通軌道沿線、站點和車輛基地等地開發(fā)住宅、商業(yè)、辦公等物業(yè)，一方面使得公共交通土地獲得集約化發(fā)展；另一方面，TOD擴大市民生活版圖，是助推區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的引擎。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，TOD項目有三大特點，第一，項目體量較大，一般在50萬平方米以上；第二，物業(yè)業(yè)態(tài)多元化，動線復(fù)雜；第三，軌道交通接駁，技術(shù)門檻高。而TOD模式下的物業(yè)開發(fā)與運營，可以持續(xù)支撐軌交集團的經(jīng)營收益，緩解地方政府的債務(wù)壓力。但上述特點也對合作企業(yè)的資金實力、規(guī)劃設(shè)計、綜合開發(fā)等能力要求頗高，具有較高的準入門檻和技術(shù)壁壘。

　　“與傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)項目不同，TOD項目是地上地下一體化設(shè)計，物業(yè)業(yè)態(tài)、配套設(shè)施和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的規(guī)劃和落地，是另外一套算賬體系和開發(fā)運營邏輯，需要用’造城’的視角和運營思維去’讀透’。”顧建明向《證券日報》記者透露道，一般一個TOD項目從立項規(guī)劃階段開始，綠城就會和設(shè)計院一起介入。從TOD規(guī)劃和設(shè)計階段，到土地整理階段、場站開發(fā)階段，再到區(qū)域商圈運營階段，綠城全程參與提供全鏈條服務(wù)，練就了其系統(tǒng)性“讀大型盤”的能力，也使得綠城找到了長周期項目系統(tǒng)性運營的 “鑰匙”。

　　“綠城做TOD項目是有現(xiàn)金回流節(jié)點和周轉(zhuǎn)速度要求的。在住宅方面，綠城的營造、產(chǎn)品力和品牌溢價能力，具備行業(yè)龍頭企業(yè)水平；在商辦資產(chǎn)的處置方面，一般來說，大宗銷售型商辦物業(yè)是提前找好買家或者合作商而預(yù)留的，小型商鋪則是帶租約出售，由綠城商管統(tǒng)一管控運營；對于核心的持有型資產(chǎn)，綠城也會根據(jù)具體業(yè)態(tài)找到輕資產(chǎn)路徑介入和退出。”顧建明向《證券日報》記者表示，能否在前端安排好各種業(yè)態(tài)的處置路徑，是TOD模式成敗的關(guān)鍵。

　　輕重結(jié)合式運營擴張

　　在楊柳郡，綠城的產(chǎn)品優(yōu)勢占三成，豐富的配套占二成，服務(wù)的重要性則占到五成?！?-3-2陣容”，這也是綠城今后發(fā)展的方向――扮演理想生活綜合服務(wù)商的角色。

　　今年4月份，綠城調(diào)整了內(nèi)部的組織架構(gòu)，成立了11大戰(zhàn)區(qū)和5大輕資產(chǎn)平臺。據(jù)《證券日報》記者了解，杭州楊柳郡、杭州鳳起潮鳴和杭州中心等資產(chǎn)目前已經(jīng)劃入新成立的楊柳郡集團。對此，綠城中國總裁曹舟南曾向《證券日報》記者透露，楊柳郡集團將以輕重結(jié)合的開發(fā)運營模式從杭州出發(fā)，向全國“地鐵＋物業(yè)”領(lǐng)域拓展。

　　事實上，綠城在轉(zhuǎn)型探索過程中，在各領(lǐng)域創(chuàng)建了幾條全新的產(chǎn)品線，代建業(yè)務(wù)估值已達獨角獸規(guī)模，房屋科技集團進軍裝飾、維修等存量市場，全運村“專業(yè)戶”承攬歷屆全運村建設(shè)，楊柳郡TOD模式則是另一條走上“風口”的產(chǎn)品線。

　　對于軌交集團來說，TOD項目投入資金量大周期長，保證安全和高效之外，收益要覆蓋運營成本，溢價能力是重要合作條件。據(jù)顧建明透露，杭州鳳起潮鳴是楊柳郡“軌道物業(yè)＋舊城改造”樣本，僅在土地整理方面，該項目做地成本4億元，招拍掛價格達37億元，而項目銷售貨值則達70億元，地方政府財稅收入高達數(shù)億元。

　　而在優(yōu)質(zhì)土地資源越來越難以獲取的當下，對于綠城而言，在全國范圍內(nèi)圍繞軌道交通開展業(yè)務(wù)布局，既是突破土地資源瓶頸的有力方案，也是搶位城市大軌交市場的重要舉措。

　　研究統(tǒng)計，根據(jù)國內(nèi)城市軌道交通發(fā)展規(guī)劃初步測算，未來3年到5年內(nèi)，全國城市軌道交通車輛基地上蓋開發(fā)將帶來2.4億平方米左右發(fā)展空間。從全國城市軌道交通TOD開發(fā)來看，許多專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商主體參與，并且各城市也愈加重視這一土地復(fù)合開發(fā)利用。

　　據(jù)初步統(tǒng)計，在已開通軌交的城市中，近六成城市已開發(fā)或正在開發(fā)車輛基地上蓋，還有近三成城市規(guī)劃開發(fā)車輛基地上蓋。而綠城楊柳郡集團具備的產(chǎn)業(yè)資源整合、品質(zhì)物業(yè)營造、區(qū)域價值塑造、TOD政策應(yīng)用、軌交經(jīng)營籌劃和涉鐵技術(shù)管控等核心能力，建立一定行業(yè)壁壘，全國化復(fù)制擴張?zhí)崴俸螅瑢⒅G城中國的銷售和利潤規(guī)模邁上一個新臺階。