原標(biāo)題：自如、我愛(ài)我家再“打擦邊球”

攝影 陳靜思

　　在長(zhǎng)租公寓囤積房源、推高房租、甲醛事件尚有余波，政府對(duì)于房地產(chǎn)中介違規(guī)行為的查處仍在持續(xù)之時(shí)，我愛(ài)我家相寓于近日被曝出房源猛漲、違規(guī)收取中介費(fèi)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在續(xù)約房源禁止收取傭金的問(wèn)題上，除我愛(ài)我家之外，自如等中介機(jī)構(gòu)也存在此類違規(guī)操作。

　　自如：巧設(shè)“空置期” 打政策擦邊球

　　除了我愛(ài)我家以外，記者發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上還有一些中介機(jī)構(gòu)直接或間接對(duì)續(xù)約的房源收取傭金。而且，不僅向租客收取，房東也被再次收取。

　　作為長(zhǎng)租房東，周先生將自己位于四惠的一套房源委托給了自如，簽訂了3年期的《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》。合同中雖然沒(méi)有約定如何繳納傭金，但約定了第一年留給自如35天的空置期，此后每年有15天的空置期。“空置期其實(shí)就相當(dāng)于支付了傭金，自如的管家也承認(rèn)。因?yàn)闊o(wú)論空置期能否出租出去，都不支付業(yè)主租金。”讓周先生不能接受的是，簽訂了三年期的房屋資管合同，后兩年也要預(yù)留空置期。“按照合同，三年就是一個(gè)服務(wù)周期，憑什么要收三次傭金?不過(guò)，自如太狡猾，在合同中以空置期而非傭金的提法，巧妙地避開(kāi)規(guī)定，也是在打擦邊球。”周先生說(shuō)。

　　近日，自如方面對(duì)此事回應(yīng)稱，此空置期為了室內(nèi)空氣達(dá)標(biāo)而統(tǒng)一設(shè)置的。但顯然這一說(shuō)法并沒(méi)有說(shuō)服力。記者了解到，在今年自如甲醛事件后，自如宣布自9月24日起，首次出租房源空置30天以上才上架出租。而周先生于今年6月8日與自如簽訂的房屋托管合同，顯然當(dāng)時(shí)并沒(méi)有“為裝修放味而設(shè)置空置期”的說(shuō)法。“而且空置期內(nèi)房子不一定真的空置，即使有人入住，自如也不會(huì)支付房東租金。”周先生說(shuō)。

　　我愛(ài)我家被曝：變相違規(guī)收傭金

　　近日有媒體報(bào)道，租客林曉(化名)通過(guò)我愛(ài)我家租賃的房子，于今年11月9日到期，房屋到期時(shí)租金由原來(lái)的5700元/月調(diào)整至7000元/月，漲幅達(dá)22.8%。而且，我愛(ài)我家經(jīng)紀(jì)人提出了“加收一個(gè)月房租作為中介費(fèi)”的續(xù)約條件。

　　記者了解到，對(duì)于續(xù)租房源收取中介費(fèi)的問(wèn)題，北京市早有相關(guān)規(guī)定明文禁止。2013年，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市工商管理局、北京市發(fā)展和改革委員會(huì)、北京市人力資源和社會(huì)保障局共同發(fā)布的《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》明確指出，“同一宗房屋租賃經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中租賃雙方續(xù)約的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。”

　　有《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》規(guī)定在先，我愛(ài)我家則通過(guò)一些貓膩手段，變相收取續(xù)約房源的傭金，如巧妙地拆分房屋托管和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，在續(xù)約時(shí)以“服務(wù)費(fèi)”的名義，再次收取等同于一個(gè)月房租的費(fèi)用。

　　北京市京師律師事務(wù)所律師鐘蘭安接受記者采訪時(shí)表示，《北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》雖然不是法律，但是政府機(jī)構(gòu)發(fā)布的，是具有約束力的。發(fā)現(xiàn)相關(guān)違規(guī)行為，可向北京市住建委反映投訴，政府部門(mén)會(huì)按照規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處罰。

　　鐘蘭安律師還表示，“此類行為還違反《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》。政府明令禁止對(duì)續(xù)約房屋收取傭金，但房屋中介還向消費(fèi)者收取，有強(qiáng)買強(qiáng)賣的性質(zhì)，消費(fèi)者協(xié)會(huì)也是有權(quán)對(duì)其查處的。”

　　多家融資被“中止” “爆倉(cāng)”風(fēng)險(xiǎn)積聚

　　上述長(zhǎng)租公寓百般“套路”消費(fèi)者，或與資金鏈有關(guān)。

　　“新城控股也在試水長(zhǎng)租公寓，成立長(zhǎng)租公寓管理中心，但不會(huì)成為集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)。至少目前租賃市場(chǎng)看不到盈利模式。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷稱，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)除租賃領(lǐng)域開(kāi)“綠燈”外，其他領(lǐng)域都處在收緊態(tài)勢(shì)。

　　這也讓以長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商為代表的諸多房屋租賃企業(yè)在資本市場(chǎng)上獲得大量融資。其中，2014年、2015年為長(zhǎng)租公寓的融資高峰期，且單輪融資金額大，以千萬(wàn)量級(jí)居多，并出現(xiàn)億級(jí)單輪投資。長(zhǎng)租公寓一度成為資本市場(chǎng)的“香餑餑”。

　　不過(guò)，7月起，包括百度租房、云南城投、鑫苑股份、朗詩(shī)集團(tuán)等多家房企發(fā)行的ABS產(chǎn)品被“中止”，計(jì)劃融資額度從幾億元至十幾億元不等。

　　對(duì)于房屋租賃企業(yè)而言，ABS、Reits、信托等多種融資渠道的大門(mén)似乎剛打開(kāi)，但近期又出現(xiàn)了收緊的勢(shì)頭，向前邁進(jìn)的過(guò)程絕不是一帆風(fēng)順。“不可否認(rèn)的是，今年夏天，自如甲醛風(fēng)波、中介囤積房源、推高房?jī)r(jià)，以及幾個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌爆倉(cāng)的事件，對(duì)長(zhǎng)租公寓及整個(gè)租賃市場(chǎng)形成了一波負(fù)面影響?？紤]到風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家對(duì)這種融資手段的監(jiān)管將更加嚴(yán)格，金融機(jī)構(gòu)的態(tài)度也更加謹(jǐn)慎，所以就出現(xiàn)了ABS、Reits產(chǎn)品發(fā)行暫停的現(xiàn)象。”一家品牌長(zhǎng)租公寓負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

　　“表面上是二房東，實(shí)際上是通過(guò)大幅加杠桿和期限錯(cuò)配來(lái)賺錢。像自如、我愛(ài)我家等租賃機(jī)構(gòu)，通過(guò)貸款機(jī)構(gòu)或ABS之類的金融衍生品加杠桿，由于不收準(zhǔn)備金、存貸比、資本充足率等條件的約束，也不通過(guò)三方機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，往往杠桿能加到幾百倍以上。此時(shí)一旦相關(guān)領(lǐng)域的監(jiān)管缺失，將產(chǎn)生巨大危害。”金融行業(yè)內(nèi)人士分析。

　　事實(shí)上，類似于ABS這種資產(chǎn)證券化的融資模式，是未來(lái)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，也是國(guó)外租賃市場(chǎng)較為成熟的操作方式。

　　但可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)政府對(duì)融資的要求、資金的監(jiān)管力度會(huì)越來(lái)越嚴(yán)格，以降低“爆倉(cāng)”風(fēng)險(xiǎn)。

　　長(zhǎng)租企業(yè)部分業(yè)務(wù)或被擠壓

　　沒(méi)有了熱錢“輸血”與杠桿支撐，長(zhǎng)租公寓規(guī)模擴(kuò)張之路愈發(fā)模糊。

　　有分析指出，品牌公寓的成本費(fèi)用主要由拿房成本、獲客成本、裝修攤銷、人力開(kāi)支等構(gòu)成。長(zhǎng)租公寓房源多為住宅且較為分散，業(yè)主多不愿簽訂長(zhǎng)期合同，品牌公寓的拿房成本占到整體收入的50%左右。

　　若長(zhǎng)租公寓采取市場(chǎng)融資手段進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，8%的融資成本，使得企業(yè)大概率地進(jìn)行負(fù)杠桿運(yùn)作，盈利空間有限。由于資產(chǎn)價(jià)格的高企，且相對(duì)房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，租金的上漲幅度相當(dāng)慢，導(dǎo)致租金回報(bào)率長(zhǎng)期較低。這些都成為長(zhǎng)租公寓發(fā)展中的痛點(diǎn)。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士稱，融資輸血被減少和放慢后，長(zhǎng)租公寓資金壓力可想而知，“下階段，行業(yè)洗牌是必然的，也是對(duì)狂熱的長(zhǎng)租公寓發(fā)展的糾正，類似行業(yè)進(jìn)入門(mén)檻不高，前期無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)遺留很多問(wèn)題。”

　　“當(dāng)提高利潤(rùn)這條路走不通后，規(guī)模擴(kuò)張便成為長(zhǎng)租企業(yè)發(fā)展的必然之路。”上述人士稱，幾年后，大量的公租房、集體土地租賃房，甚至“藍(lán)領(lǐng)公寓”的入市都將進(jìn)一步分散其客群。

　　據(jù)了解，作為試點(diǎn)城市，北京明確提出在2017-2021年，將新供應(yīng)各類住房150萬(wàn)套以上，其中租賃住房50萬(wàn)套，主要在集體建設(shè)用地上建設(shè)。

　　除此之外，“藍(lán)領(lǐng)公寓”也將出現(xiàn)在租房市場(chǎng)。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市公安局、市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合起草的《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(jiàn)(試行)》稱，改建的租賃型職工集體宿舍，土地性質(zhì)、使用年限和容積率不變;租賃型職工集體宿舍不得分割銷售或變相“以租代售”，人均使用面積不得低于4平方米，每間宿舍居住人數(shù)不得超過(guò)8人;單次租賃合同期限一般不超過(guò)3年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年?！兑庖?jiàn)》明確了增加租賃型職工集體宿舍供應(yīng)的主要渠道：在集體建設(shè)用地上新建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建，以及利用閑置的廠房、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、酒店等房屋改建。

　　上述人士稱，當(dāng)“國(guó)家隊(duì)”入場(chǎng)后，長(zhǎng)租企業(yè)在中低端領(lǐng)域的發(fā)展空間將進(jìn)一步被擠壓。而在中高端租賃領(lǐng)域，目前市場(chǎng)很多主流長(zhǎng)租公寓的配套與服務(wù)則難以跟上。