建立統(tǒng)一的商品住房意向登記平臺(tái)

　　意向購房人按照剛需家庭、普通家庭分類實(shí)名意向登記，每個(gè)家庭一次只能參與一個(gè)商品住房項(xiàng)目登記

　　剛需家庭須滿足三條件，其中規(guī)定，居民家庭包括夫妻雙方及其未成年子女、離異（喪偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、離異不滿3年的單身

　　不低于50%的房源優(yōu)先保障剛需家庭

　　按剛需家庭、普通家庭為先后次序搖號(hào)

　　剛需家庭在本類別搖號(hào)未中的，可再次參與普通家庭搖號(hào)排序

　　登記的意向購房人、搖號(hào)選房人、合同簽訂人須保持一致

　　備受社會(huì)關(guān)注的西安樓市新政昨日出爐，西安市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），提出了23條規(guī)范住房交易秩序的工作措施，其中明確，將按照剛需家庭、普通家庭為先后次序進(jìn)行搖號(hào)，其中全部搖號(hào)銷售房源50%的比例優(yōu)先滿足剛需家庭。

　　規(guī)范開發(fā)商

　　嚴(yán)禁分批、分幢開盤拖延上市 開盤及銷售時(shí)間應(yīng)在8：00-18：00

　　《通知》要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售備案時(shí)，住宅總建筑面積3萬平方米以上的，每次申請(qǐng)不得低于3萬平方米；3萬平方米以下的，須一次性申報(bào)。嚴(yán)禁以多次分批、分幢開盤等方式拖延上市銷售時(shí)間。

　　公證搖號(hào)售房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供不低于50%比例的房源優(yōu)先保障剛需家庭。

　　對(duì)于此前西安市出現(xiàn)開發(fā)商半夜搖號(hào)售房的問題，《通知》要求，取得商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售備案之日起10日內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須一次性將所有房源面向社會(huì)公開銷售，嚴(yán)禁采取分幢、分單元或分層等方式進(jìn)行銷售，嚴(yán)禁內(nèi)部預(yù)留房源。開盤及銷售時(shí)間（也即搖號(hào)排序時(shí)間）應(yīng)在8：00-18：00。

　　《通知》要求，要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)捂盤惜售、預(yù)留房源、設(shè)置全款優(yōu)先限制性條件、拒絕公積金貸款、不執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)外收費(fèi)等侵害購房群眾合法權(quán)益的各類違法違規(guī)行為，對(duì)違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重的，要堅(jiān)決清除出西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　加強(qiáng)監(jiān)管

　　售價(jià)明顯高于周邊同品質(zhì)在售項(xiàng)目 不予辦理預(yù)售或備案

　　《通知》要求，由物價(jià)部門牽頭，進(jìn)一步強(qiáng)化商品住房銷售價(jià)格申報(bào)指導(dǎo)聯(lián)席會(huì)議制度。對(duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊同品質(zhì)在售項(xiàng)目成交價(jià)格，且不接受聯(lián)席會(huì)議價(jià)格指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，不予辦理商品房預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售備案。

　　《通知》要求，房管部門應(yīng)建立統(tǒng)一的商品住房意向登記平臺(tái)，由意向購房人通過該平臺(tái)按照剛需家庭、普通家庭分類進(jìn)行實(shí)名意向登記。

　　“黑名單”制度

　　登記購房人連續(xù)2次放棄簽約的 1年內(nèi)不得進(jìn)行意向登記

　　該負(fù)責(zé)人介紹，《通知》包含《西安市商品住房購房意向登記規(guī)則指引》和《公證搖號(hào)選房規(guī)則指引》，通過“一公告”、“兩監(jiān)督”、“三階段”、“四公示”舉措，全面保障購房登記及搖號(hào)選房過程的公平、公開、公正、透明。“一公告”指開發(fā)企業(yè)銷售住房前必須發(fā)布銷售公告；“兩監(jiān)督”指企業(yè)登記搖號(hào)售房必須接受公證機(jī)構(gòu)、房管部門的監(jiān)督；“三階段”指意向登記、信息核驗(yàn)、搖號(hào)選房三個(gè)階段；“四公示”指企業(yè)需進(jìn)行登記人名單、搖號(hào)人名單、搖號(hào)排序、選房結(jié)果四次公示，確保全流程公開透明。此外，《通知》中還要求建立購房失信人員、開發(fā)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)信用“黑名單”，明確懲戒措施，防止個(gè)別人員擾亂公證搖號(hào)售房秩序，具體包括：

　　對(duì)提供虛假信息或瞞報(bào)家庭成員信息、住房條件等進(jìn)行購房意向登記的，列入西安市購房失信人員名冊(cè)，1年內(nèi)不受理其購房意向登記。

　　對(duì)提供虛假資料騙取購房資格或優(yōu)先搖號(hào)資格的，列入西安市購房失信人員名冊(cè)，5年內(nèi)不受理其購房登記。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)協(xié)助購房人弄虛作假的，由相關(guān)行政主管部門予以堅(jiān)決查處，房管部門將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)及其相關(guān)從業(yè)人員列入西安市房地產(chǎn)行業(yè)信用黑名單。涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)調(diào)查處理。

　　登記購房人連續(xù)2次不參與按序選房的，6個(gè)月內(nèi)不再接受其填報(bào)意向登記信息；登記購房人選中房屋后連續(xù)2次放棄簽約的，1年內(nèi)不再接受其填報(bào)意向登記信息。

　　上市交易有限制

　　拿到產(chǎn)權(quán)證滿2年 或網(wǎng)簽備案滿3年取得產(chǎn)權(quán)證才能交易

　　《通知》要求，住房限購區(qū)域內(nèi)已購買或新購買的商品住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年，或商品房買賣合同網(wǎng)簽備案滿3年且取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的，方可上市交易。

　　已購買或新購買的二手住房，房屋產(chǎn)權(quán)人取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年方可上市交易。

　　防止“企業(yè)炒房”

　　限購區(qū)域范圍內(nèi) 暫停向企事業(yè)單位售房

　　該負(fù)責(zé)人稱，《通知》進(jìn)一步強(qiáng)化了商品房預(yù)售許可及交易管理，目的就是為了堅(jiān)決貫徹中央“房子是用來住的，不是用來炒的”定位精神，堅(jiān)定落實(shí)已出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)一步規(guī)范商品住房銷售秩序，保障市民購房的知情權(quán)和選擇權(quán)。

　　同時(shí)，《通知》在住房限購區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房（含商品住房和二手住房）。該負(fù)責(zé)人指出，這一政策是首次提出，目的是防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房。

　　商品房買賣流程

　　1 開發(fā)商發(fā)布公告

　　意向登記時(shí)間應(yīng)不少于3日

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住房前，應(yīng)在房管部門網(wǎng)站、銷售現(xiàn)場(chǎng)、企業(yè)網(wǎng)站發(fā)布銷售公告，明確購房意向登記起止時(shí)間（不少于3日）、現(xiàn)場(chǎng)接受認(rèn)購資料和信息核驗(yàn)起止時(shí)間（不少于3日）、全部可售房源（含數(shù)量、戶型、價(jià)格）等內(nèi)容，不得設(shè)置全款優(yōu)先、拒絕公積金貸款等限制性條件。

　　2 網(wǎng)上意向登記

　　分剛需家庭和普通家庭

　　在西安市限購區(qū)域內(nèi)，意向購房人須以家庭（夫妻雙方及未成年子女）為單位，按照剛需家庭、普通家庭分類，在由房管部門建立的統(tǒng)一購房登記平臺(tái)上進(jìn)行實(shí)名意向登記，系統(tǒng)同步向意向購房人、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)反饋意向登記信息。

　　每個(gè)家庭一次只能參與一個(gè)商品住房項(xiàng)目的登記。

　　剛需家庭：符合以下條件的居民家庭列入剛需家庭：

　?。ㄒ唬┚用窦彝グǚ蚱揠p方及其未成年子女、離異（喪偶）父（母）及其未成年子女，不含未婚、離異不滿3年的單身；

　?。ǘ┑怯涃彿咳思捌浼彝コ蓡T在本市范圍內(nèi)名下均無自有產(chǎn)權(quán)住房且自2017年1月1日起無住房轉(zhuǎn)讓記錄；

　?。ㄈ┑怯涃彿考彝コ蓡T符合西安市住房限購政策。

　　購房登記平臺(tái)：房管部門建立統(tǒng)一購房登記平臺(tái)，杜絕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置全款優(yōu)先等限制性條件拒絕群眾意向登記；也可以保證購房家庭一次只能參與一個(gè)商品住房項(xiàng)目的意向登記。

　　3 現(xiàn)場(chǎng)信息核驗(yàn)

　　需提供滿足首付款條件的存款證明

　　購房者應(yīng)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公布的現(xiàn)場(chǎng)接受認(rèn)購資料和信息核驗(yàn)時(shí)間期限內(nèi)，憑意向登記信息及相關(guān)資料前往銷售現(xiàn)場(chǎng)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其是否符合限購政策及貸款條件等情況進(jìn)行核驗(yàn)。

　　相關(guān)材料包括：購房人及家庭成員的身份證明、婚姻證明、戶籍證明、住房信息核查證明、滿足首付款條件的存款證明（不高于意向房源購房款的30%，不得指定銀行出具）及貸款購房人的個(gè)人征信報(bào)告

　　滿足首付款條件的存款證明：西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，要提供首付款資金證明是為了防止不符合購房條件的居民家庭參與搖號(hào)，提高搖號(hào)中簽率。

　　4 報(bào)備核驗(yàn)明細(xì)

　　未通過核驗(yàn) 需在明細(xì)中說明原因

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核驗(yàn)登記購房人相關(guān)材料后，應(yīng)將所有核驗(yàn)材料保存?zhèn)洳椋⑷亢蓑?yàn)明細(xì)（含已通過核驗(yàn)人員名單、未參加核驗(yàn)人員名單、未通過核驗(yàn)人員名單及未通過原因）報(bào)房管部門。

　　5 確定公證機(jī)構(gòu)

　　搖號(hào)軟件和工具由公證機(jī)構(gòu)采購

　　意向購房人多于可銷售房源時(shí)，應(yīng)按剛需家庭、普通家庭為先后次序，采取公證搖號(hào)方式分別產(chǎn)生選房順序號(hào)和選房家庭，并按順序進(jìn)行選房。實(shí)行公證搖號(hào)售房的商品住房項(xiàng)目，由公證主管部門確定公證機(jī)構(gòu)。

　　西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，《通知》明確，搖號(hào)軟件和搖號(hào)工具由公證機(jī)構(gòu)采購，公證機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定確定公證搖號(hào)售房的方式、流程、房源、參與搖號(hào)人員及搖號(hào)軟件，對(duì)搖號(hào)售房進(jìn)行全程現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

　　6 公示意向購房者信息

　　公示時(shí)間不得少于3日

　　實(shí)施公證搖號(hào)前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公證機(jī)構(gòu)應(yīng)公示參加搖號(hào)的意向購房人登記編碼等信息，公示時(shí)間不得少于3日。

　　7 搖號(hào)

　　剛需家庭未搖中可再參與普通家庭搖號(hào)排序

　　搖號(hào)確定選房順序后，公證機(jī)構(gòu)要當(dāng)場(chǎng)公開選房順序結(jié)果，接受社會(huì)監(jiān)督。剛需家庭先行搖號(hào)。

　　剛需家庭在本類別搖號(hào)未中的，可再次參與普通家庭搖號(hào)排序。登記的意向購房人、搖號(hào)選房人、合同簽訂人必須保持一致。

　　剛需家庭選房結(jié)束后如有剩余房源，納入普通家庭選房范圍。

　　登記的意向購房人、搖號(hào)選房人、合同簽訂人必須保持一致：西安市住房保障和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，為防止炒房倒號(hào)，《通知》要求意向登記購房人、搖號(hào)選房人、合同簽訂人必須保持一致，放棄選房、放棄簽約的所空房源依序遞補(bǔ)。

　　8 公證書報(bào)送房管部門

　　搖號(hào)選房、遞補(bǔ)選房后10日內(nèi)報(bào)送

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在公證搖號(hào)選房、遞補(bǔ)選房結(jié)束后10日內(nèi)將搖號(hào)排序和選房結(jié)果公證書報(bào)送房管部門。

　　9 登記下一個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目/網(wǎng)簽備案

　　有撤銷網(wǎng)簽備案的所退房源通過公證搖號(hào)銷售

　　意向購房人在該項(xiàng)目選房結(jié)束后，方可參與下一個(gè)商品住房項(xiàng)目的意向登記。

　　商品房買賣合同網(wǎng)簽備案后不得擅自更改購房人姓名，不予辦理網(wǎng)簽備案撤銷手續(xù)。因家庭變故等特殊原因，雙方協(xié)商一致解除合同，需撤銷網(wǎng)簽備案的，應(yīng)遞交申請(qǐng)并說明理由，所退房源通過公證搖號(hào)方式公開銷售。

　　各方反應(yīng)

　　專家：能遏制部分投機(jī)行為

　　針對(duì)西安市昨日出臺(tái)的《通知》，西安交通大學(xué)一位教授表示，該《通知》的出臺(tái)，特別是一些新增加的限購政策，能給目前火熱的樓市有一些降溫作用。

　　他舉例稱，比如在西安市限購區(qū)域內(nèi)，必須以家庭為單位，按照剛需家庭、普通家庭分類進(jìn)行實(shí)名意向登記。而開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供不低于全部搖號(hào)銷售房源50%的比例優(yōu)先滿足剛需家庭。此外，需要提供滿足首付款條件的存款證明（不高于意向房源購房款的30%）以及虛假資料騙取購房資格或優(yōu)先搖號(hào)資格的，5年內(nèi)不受理其購房登記。這些措施都能有效遏制那些投機(jī)客，實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的，不是用來炒的”精神。

　　開發(fā)商：可規(guī)避惡意操作者

　　“這應(yīng)該是一個(gè)比較規(guī)范的操作細(xì)則，開發(fā)商也等了好長一段時(shí)間了！”6月24日下午，西安高新區(qū)一項(xiàng)目銷售總監(jiān)黃某向記者介紹，自從南長安街壹號(hào)搖號(hào)事件出來之后，西安市樓市處在停擺狀態(tài)，因沒有細(xì)則出臺(tái)，沒有公證機(jī)關(guān)愿意出面搖號(hào)，導(dǎo)致銷售暫停。

　　他表示，有這樣規(guī)范性的文件，對(duì)于開發(fā)商來說是好事，至少能從制度和程序上，規(guī)避那些惡意操作者，真正讓有需求的購房者能買到房。

　　購房者：對(duì)政策效應(yīng)還需要觀察

　　“政策是有一些變化，但能否有效遏制購房熱還需要觀察?！蔽靼彩忻駰钆空J(rèn)為，雖然政策對(duì)限購條件又增加了很多款項(xiàng)，但還是有漏洞。

　　她舉例稱，比如限購資格目前只能對(duì)已經(jīng)在西安市有住房的家庭有限制，對(duì)于那些剛剛轉(zhuǎn)入西安戶籍的“外地人”，他們名下是否有房，是否有多套房？目前全國還未實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，這些相應(yīng)信息是查不到的。 （攝影 強(qiáng)軍）