記者在近日的采訪中，連續(xù)發(fā)現了兩起老人賣房后，家人以其是限制或無民事行為能力人為由，反悔合同的訴訟。這是一個普遍現象嗎？記者在北京法院審判信息網上發(fā)現，最近兩年，以“限制或無民事行為能力”為訴由，主張房屋買賣合同無效的8起案例中，竟有7起涉及老年人。

　　老人年事已高、患有嚴重疾病、精神有殘疾等理由，是否可以“毀約”？被鑒定為限制或無民事行為能力，就能對抗白紙黑字的合同嗎？法院的判決表明，合同是否有效，對老人民事行為能力以及這一民事行為能力發(fā)生時的狀態(tài)所做的司法鑒定是關鍵。

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　　故事

　　92歲老人賣房子女反悔

　　稱母親是文盲又患病

　　2016年的春天，是北京房價“放風箏”的時期。李先生和妻子都已快40歲，女兒大了之后，住房一下子變得擁擠，夫妻二人籌劃著換房改善生活。

　　2016年農歷新年一過，對樓市敏感的李先生就開始看房，元宵節(jié)過后的第二天，2月24日，他就通過中介公司，以258萬元的價格，拍板買下一套位于朝陽區(qū)的二手房。

　　賣給李先生房子的是一名92歲的老太太王女士，房子在老人一人名下，老人的丈夫同意賣房。在前期看房、議價、簽訂合同等階段，王老太的一兒一女都陪著老人。

　　2016年5月28日，房屋辦理了網簽，下一步將是銀行貸款面簽，但購房進程就此卡住了。

　　進入六月份，李先生多次去電、去函催促王老太配合自己面簽，但老人的兒子馬亮始終推諉，并表示自己母親不想賣房了。

　　直到辦理貸款的最后期限，王老太還是拒絕。無奈之下，李先生將王老太告上了法庭，要求其繼續(xù)履行合同，并支付違約金直至過戶之日。

　　庭審中，作為代理人，王老太的兒子馬亮向法庭出具了一組證據，其中包括了醫(yī)院的診斷報告單、診斷證明、處方等，證明自己母親是92歲高齡的老人，文化程度為文盲，且身患多種疾病，是限制民事行為能力人，影響其對本案合同的認知，無法看清及理解合同內容。

　　王老太是不是限制民事行為能力人，需要司法鑒定。案件審理中，馬亮申請對母親自2016年2月24日起有無民事行為能力進行鑒定。

　　同年12月13日，北京安定醫(yī)院出具《不受理鑒定說明》，稱現有資料不夠充分，故不能受理。馬亮表示其不再補充資料，并撤回了鑒定申請。

　　判決

　　年老體弱不等于沒能力

　　合同有效

　　法院審理認為，依法成立的合同，受法律保護。王老太作為成年人，應推定其具有完全民事行為能力，其雖提交了就醫(yī)記錄及文化程度證明，但年老體弱或文化水平低并不等同于不具有民事行為能力，且王老太提交的就醫(yī)記錄絕大部分均發(fā)生于本案交易文件簽訂后，現有證據不足以證明其簽約時，是限制或限制行為能力人。

　　法院還認為，王老太的一兒一女參與了簽約過程，在此情況下，王老太被哄騙或欺瞞的可能性極低。最終，法院支持了原告李先生的訴求，判決王老太一方繼續(xù)履行合同，并支付違約金直至過戶之日。

　　一審宣判后，王老太提起了上述，二審法院維持了原判。

　　2

　　故事

　　80多歲老夫妻賣房 不履約被起訴

　　和上文李先生購房經歷類似，韓女士和丈夫也是在2016年上半年跳進了購房潮。通過中介公司，他們在東城區(qū)看中了一套二手房，房主是80多歲的趙大爺夫婦。

　　2016年3月13日，韓女士與趙大爺簽訂了房屋買賣合同，房屋總價480萬元。同日，趙大爺的老伴張大媽作為房屋共有人，也在同意出售房屋證明上簽字。

　　房屋評估報告出來之后，趙大爺向韓女士承諾，最晚于2016年5月6日前配合辦理銀行面簽手續(xù)。

　　但過了最后期限，趙大爺仍未履約，韓女士和丈夫將趙大爺夫婦訴至法院，要求其繼續(xù)履行合同，并支付截至過戶之日的違約金。中介公司作為第三人參與了庭審。

　　庭審時，因為趙大爺臥病在床、生活不能自理，他的老伴作為其訴訟代理人出庭應訴。

　　被告張大媽說，2016年3月13日，韓女士與中介人員直接上門與自己老伴協商房屋買賣事宜，“我老伴已83歲高齡且有腦梗死，韓女士和中介未充分說明合同內容的情況下，他由于認知能力的限制，作出了違反其真實意思表示的行為，簽訂了合同?！?/p>

　　原告韓女士則稱，簽約當天，李大爺意識清醒，知曉所簽合同為出售房屋。韓女士還提到一個細節(jié)，“簽合同那天，因成交價格比掛牌價貴了1萬元，李大爺對此還表示很滿意?！?/p>

　　案件審理過程中，張大媽申請了對老伴簽約時及現在是否具有民事行為能力進行鑒定。2017年6月5日，北京安定醫(yī)院出具《精神疾病司法鑒定意見書》，鑒定意見為：李大爺臨床診斷為器質性精神障礙，受所患疾病的影響，認識及意思表達能力喪失，應評定為無民事行為能力。

　　但鑒定意見同時認為，關于李大爺簽約時是否具有民事行為能力的問題，因鑒定材料不充分，不受理該事項鑒定。

　　2016年6月30日，法官來到李大爺家中，李大爺能正常理解談話內容，并簽字確認，而且，李大爺再次表示不同意出售涉訴房屋。

　　判決

　　簽合同時狀態(tài)是關鍵

　　繼續(xù)履約

　　法院審理認為，根據司法鑒定意見及6月30日李大爺談話時的認知狀態(tài)，法院對二被告所稱“李大爺簽約時對合同內容不知情”的主張不予采信，況且作為房屋共有產權人的張大媽在同意出售房屋證明上簽了字，法院最終支持了原告韓女士的訴求，判決李大爺一方繼續(xù)履行合同，并支付截至過戶之日的違約金。在這一案件中，老人被鑒定為限制或無民事行為能力人不足以對抗合同，簽訂合同當時的民事行為能力狀態(tài)，才是關鍵。

　　3

　　故事

　　從小就智力差 家人不認可老人“賣房”

　　1999年，有著城鎮(zhèn)戶口的曹先生與朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)村民龔大爺簽訂了一份《房基地轉讓協議》，之后曹先生在這一宅基地上建房。2010年，曹先生所在村開始拆遷，上述宅基地上的房子可以獲得兩套回遷安置房。自知城鎮(zhèn)戶口不能購買農村宅基地，于是，曹先生和龔大爺在2012年7月，簽訂了一份協議。協議約定：原宅基地上建筑為曹先生投資所建。經二人商議，龔大爺同意一套回遷房歸曹先生所有。

　　2015年，回遷房建好了，但龔大爺的家人卻不認可曹先生手中的協議。龔大爺的妻子許大媽，作為丈夫的監(jiān)護人，將曹先生訴至法院，請求法院確認2012年的協議無效。許大媽在庭審中稱，龔大爺從幼時起，一直智力低下，因為兄弟姐妹多，家庭經濟條件差，父母也未為其進行治療。許大媽認為，2012年的協議已經遠遠超過了龔大爺的認知和行為能力，并且自己作為監(jiān)護人，對龔大爺這一該行為也不予追認。

　　案件審理期間，法院委托鑒定機構對龔大爺的民事行為能力進行鑒定。

　　2016年9月29日，法大法庭科學技術鑒定研究所出具的司法鑒定意見書認為，龔大爺診斷為輕度精神發(fā)育遲滯，評定為限制民事行為能力。據此，如果2012年前后沒有導致龔大爺智力損害的致病因素存在，可以推定其2012年同樣診斷為輕度精神發(fā)育遲滯，為限制民事行為能力人。

　　判決

　　老人是限制能力人 協議無效

　　法院認為，根據司法鑒定，原告在2012年7月與被告簽訂《協議》時系限制民事行為能力人，且原告的監(jiān)護人明確表示不對該協議進行追認，故該協議應屬無效。法院判決支持了龔大爺家人的訴訟請求。

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　　本報記者 張宇 J223

　　插圖

　　王金輝H120