原標(biāo)題：法院：以合同總價為基數(shù)算!

　　現(xiàn)實中，還真有開發(fā)商這么干?

　　廣州市住建委近日發(fā)布《關(guān)于我市進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場管理的說明》明確指出“嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價格報備”。昨日，廣州中院就通報了一宗開發(fā)商與購房者簽“雙合同”規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控限價政策、逃避納稅義務(wù)后惹糾紛的案子，法院最終判決“雙合同”無效。

　　法官在深入計算后表示，簽訂“雙合同”對購房者來說很不公平――購房成本增加、可貸款金額減少，賣房時還將面臨補繳稅款等。

　　案 情

　　買房簽了雙合同 打官司按哪個算?

　　今年9月19日，廣州中院房地產(chǎn)庭審理的系列商品房預(yù)售合同逾期辦證案件中(系列案共11件)，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在銷售廣州市荔灣區(qū)某樓盤房屋時采用“雙合同”手法，主導(dǎo)購房者與裝修公司簽訂裝修合同，拆分房屋交易價款，購房者因開發(fā)商逾期辦證起訴給付違約金。

　　案中，開發(fā)商與購房者黃先生簽訂了《廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)》，合同約定了房屋買賣價款為132萬余元，裝修交付。同時，黃先生按開發(fā)商的安排與某裝修公司簽訂了《裝飾工程委托協(xié)議書》，約定了裝修價款28萬余元。兩份合同簽訂后，黃先生支付了房價款和裝修款。后因開發(fā)商逾期辦證，雙方產(chǎn)生糾紛，黃先生起訴要求開發(fā)商支付逾期辦證違約金。

　　那么，此時，逾期辦證違約金的基數(shù)是房屋買賣價132萬余元呢，還是房屋買賣價132萬余元與裝修價款28萬余元之和呢?

　　上 訴

　　裝修合同被認定 開發(fā)商主導(dǎo)所簽

　　一審判決，開發(fā)商為黃先生辦理不動產(chǎn)權(quán)證，并向黃先生以房屋買賣合同價為基數(shù)支付逾期辦證違約金。黃先生認為一審法院認定違約金計算基數(shù)時，未將裝修款計入房屋交易總價款，于是提起上訴。

　　廣州中院認為，黃先生在向開發(fā)商購買涉案房屋時，簽訂了兩份合同，一份是其與開發(fā)商簽訂的《廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)》，一份是其與某裝修公司簽訂的《裝飾工程委托協(xié)議書》。黃先生稱其簽訂裝修合同時并無某裝修公司人員在場簽約，而是在售樓部簽約，其簽字后是由開發(fā)商拿回去蓋上某裝修公司公章，對此事實開發(fā)商雖未確認，但也未明確否認。結(jié)合商品房買賣中的現(xiàn)實情況和審判實踐中的經(jīng)驗判斷，法院采信購房者黃先生的主張，本案裝修合同實質(zhì)為開發(fā)商主導(dǎo)所簽。

　　法院指出，開發(fā)商主導(dǎo)購房者與某裝修公司簽訂的裝修合同，并非合同雙方當(dāng)事人對房屋進行裝修的真實意思表示。購房者與開發(fā)商簽訂的買賣合同中已經(jīng)約定案涉房屋裝修交付，可見，裝修的義務(wù)主體應(yīng)為開發(fā)商，購房者無需另行與他人就涉案房屋簽訂裝修合同。

　　判 決

　　開發(fā)商逃避納稅 “雙合同”認定無效

　　“開發(fā)商主導(dǎo)購房者與某裝修公司簽訂裝修合同，實為將案涉房屋交易價款拆分為兩部分，一部分為買賣合同價款132萬余元，一部分為裝修價款28萬余元，目的是規(guī)避地方政府房地產(chǎn)調(diào)控限價政策、逃避納稅義務(wù)，損害了社會公共利益。”二審判決書寫道。

　　法院就此指出，依民法總則中“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效”的規(guī)定，黃先生與裝修公司簽訂裝修合同為虛假意思表示，并未真正履行，且違反相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)為無效。雙方當(dāng)事人隱藏的真實意思表示為涉案房屋實際交易價款應(yīng)為買賣合同價款與裝修價款之和。因此，黃先生要求以兩項價款之和作為計算逾期辦證違約金的基數(shù)，依法有據(jù)，應(yīng)予支持。

　　主審法官表示，開發(fā)商想出各種“奇招”，來規(guī)避調(diào)控政策，實現(xiàn)利益最大化，“雙合同”就是這種背景下產(chǎn)生的畸形銷售行為。該類型案件通常存在兩類爭議焦點：一是對于買賣合同和裝修合同的效力評判;二是對于房屋交易總價款的認定。

　　法官指出，簽訂“雙合同”對購房者來說很不公平，同時也可能造成政府稅收減少，損害社會公共利益。本案認定裝修合同無效，將裝修款歸入總房價款的一部分，是希望做出一個價值導(dǎo)向，引導(dǎo)交易方遵守政策法規(guī)。

　　“不過，要真正遏制‘雙合同’現(xiàn)象，還需各部門聯(lián)動，嚴(yán)厲打擊制定雙合同的開發(fā)商。同時，購房者也應(yīng)擦亮眼睛，防止掉入陷阱。”法官稱，針對本案所涉“雙合同”問題，已同步向相關(guān)行政管理部門發(fā)送司法建議。