存量房時(shí)代開啟，國人對美好居住的需求日益增長，新興互聯(lián)網(wǎng)居住服務(wù)迎來風(fēng)口。

　　10月中旬，蘇州的清晨冷暖適宜。董自仁一如往常早早到店，接上杯熱茶，登錄電腦平臺系統(tǒng)，快速翻看房源和用戶信息，然后排出一天的工作任務(wù)，下達(dá)給店內(nèi)經(jīng)紀(jì)人。

　　成為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司德佑易江南加盟店店長的四個(gè)多月里，他幾乎每天都在重復(fù)著這樣忙碌而有序的流程，但今天有些不同——他要親自接待一個(gè)老朋友。

　　這位被他稱作“小張兄弟”的老朋友，并不是什么大客戶，但過去四五年，小張兄弟都找董自仁幫著找房，從大開間到一室一廳，這次則是要想買個(gè)兩居室。

　　董自仁認(rèn)為自己趕上了好時(shí)候，經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，像小張兄弟這樣對居住品質(zhì)要求不斷提升的消費(fèi)者越來越多，他的業(yè)務(wù)也打開了全新的發(fā)展空間。

　　小張兄弟需求的變化以及董自仁業(yè)務(wù)的發(fā)展，與中國房產(chǎn)市場乃至經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的大形勢密切相關(guān)。在一些房產(chǎn)領(lǐng)域?qū)W者的研究中，它被總結(jié)為“全新的居住需求”：一方面，房地產(chǎn)市場全面進(jìn)入存量時(shí)代，行業(yè)分化加劇;另一方面，國民的主要居住需求，開始從“解決住房短缺”，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;提升居住品質(zhì)”。

　　以品質(zhì)為核心的“新居住”到來，也對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理者和從業(yè)者提出新要求，需要關(guān)注供需鴻溝的存在，將大數(shù)據(jù)、VR等互聯(lián)網(wǎng)和信息技術(shù)深度融入行業(yè)領(lǐng)域的每一個(gè)環(huán)節(jié)，真正滿足人民日益增長的美好居住需求。

　　新經(jīng)紀(jì)3.0

　　吉林長春，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)銘家董事長、“70后”李鴻羽最近正忙著籌備山東和浙江幾家門店的開業(yè)，計(jì)劃把銘家的業(yè)務(wù)從長春擴(kuò)展到全國。

　　三個(gè)多月前，李鴻羽還干過另一件大膽的事情，入駐居住服務(wù)平臺貝殼找房后，所有門店歇業(yè)半天，參加平臺的一項(xiàng)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)知識考試，知識點(diǎn)覆蓋了專業(yè)交易知識、房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識、平臺知識以及企業(yè)文化等公司和各中心需要經(jīng)紀(jì)人掌握的知識技能。

　　考試和培訓(xùn)的效果很顯著，短短幾個(gè)月，銘家門店的經(jīng)紀(jì)人成交效率大大提升，門店數(shù)量也有了顯著增長。

　　李鴻羽成了行業(yè)聚合賦能、標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)流程以及培訓(xùn)管理體系的受益者，也是轉(zhuǎn)型新經(jīng)紀(jì)的典型代表。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)，貝殼研究院院長，從事多年互聯(lián)網(wǎng)與房產(chǎn)市場研究。他把過去20年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展總結(jié)為兩個(gè)大階段。1998年，國家取消福利分房，住房市場化開啟，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)誕生。之后，中國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從野蠻生長的1.0時(shí)代，逐漸過渡到被互聯(lián)網(wǎng)加持的2.0信息化階段，房產(chǎn)中介服務(wù)平臺與消費(fèi)者信息極度不對稱的問題大大緩解，行業(yè)的規(guī)范程度大幅度提升。

　　在楊現(xiàn)領(lǐng)看來，2.0階段之后，中國正在步入一個(gè)品質(zhì)居住的時(shí)代，消費(fèi)者在品質(zhì)住房、品質(zhì)租賃、品質(zhì)交易、品質(zhì)服務(wù)四個(gè)維度的需求已經(jīng)上升到“新居住”階段：

　　品質(zhì)住房意味著，未來開發(fā)商的產(chǎn)品需要根據(jù)不同消費(fèi)者的個(gè)性需求采取定制化生產(chǎn)，在房屋節(jié)能、環(huán)保、智能等方面不斷符合美好生活的需求;

　　品質(zhì)租賃要求政府和市場能夠?yàn)椴煌巳禾峁┐参?、合租、整租等產(chǎn)品和體貼周到的服務(wù)，讓租賃真正成為一種生活方式;

　　品質(zhì)交易意味著買賣雙方在房屋流通交易過程中能夠得到更加專業(yè)的線下服務(wù)和更加豐富、優(yōu)質(zhì)的線上消費(fèi)內(nèi)容，讓房屋買賣不再難;

　　品質(zhì)服務(wù)階層意味著一批圍繞房屋交易、租賃以及房屋管理的職業(yè)化經(jīng)紀(jì)人、房屋管家階層的出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)從業(yè)者與消費(fèi)者的良性互動。

　　而與之相對應(yīng)的是，經(jīng)紀(jì)2.0階段的信息化已經(jīng)無法跟上需求升級的步伐，對接需求能力不足，越來越多人對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人虛假房源的欺騙和服務(wù)缺位的敷衍趨向“零容忍”。

　　貝殼找房CEO彭永東認(rèn)為，從市場一線的情況來看，新居住需求供給不足的根本原因在于行業(yè)本身的一些基本矛盾：

　　第一，消費(fèi)者與服務(wù)者之間存在供需矛盾。服務(wù)者發(fā)布假房源吸引消費(fèi)者，消費(fèi)者獲得的服務(wù)體驗(yàn)不好，無法在服務(wù)者處得到解決;

　　第二，經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)人之間存在競爭矛盾。每個(gè)經(jīng)紀(jì)人就是一個(gè)信息孤島，經(jīng)紀(jì)人之間不存在網(wǎng)絡(luò)協(xié)作，生怕被他人搶走資源，導(dǎo)致整體作業(yè)效率低下;

　　第三，房地產(chǎn)行業(yè)周期導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)行業(yè)出現(xiàn)沉淀矛盾。此前中國房地產(chǎn)大致每三年一個(gè)周期，兩年增一年降，大量從業(yè)者難以沉淀、落定，致使不少人把經(jīng)紀(jì)服務(wù)當(dāng)作“快生意”，服務(wù)意識落后。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)說，“新居住”時(shí)期的四個(gè)品質(zhì)需求，要求房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)必須從彼此割裂孤立的2.0階段進(jìn)化到發(fā)展更良性、服務(wù)更優(yōu)質(zhì)的新經(jīng)紀(jì)3.0階段。”

　　“住”的開放平臺

　　彭永東曾對新經(jīng)紀(jì)3.0階段給出過一個(gè)相對具體的畫像：在堅(jiān)持“真房源”的基礎(chǔ)上，建立一個(gè)跨越品牌界限的對接“新居住”需求的平臺，將行業(yè)的各個(gè)角色協(xié)調(diào)起來，真正形成網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。

　　在鏈家董事長左暉的全力支持下，今年4月成立的互聯(lián)網(wǎng)居住服務(wù)平臺貝殼找房，初衷即是如此，為新的居住需求“發(fā)明”一個(gè)全新的承載平臺。董自仁和信亞非的門店加入的統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)，均嫁接在這個(gè)新平臺上。

　　在行業(yè)里，這樣的平臺還是一個(gè)新物種。不過它背后的運(yùn)作邏輯倒是被思考得較為清楚：它本身不應(yīng)該還停留在一個(gè)經(jīng)紀(jì)服務(wù)公司層面，雖然它也在一定程度上提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。從維度上，它應(yīng)該高于經(jīng)紀(jì)行業(yè)，上升到“居住服務(wù)”的范疇。

　　就好比董自仁所經(jīng)歷的那樣，彭永東以貝殼平臺的新型經(jīng)紀(jì)人為例解釋道，平臺上每個(gè)經(jīng)紀(jì)人都會成為這個(gè)網(wǎng)絡(luò)的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，各節(jié)點(diǎn)之間信息透明，各經(jīng)紀(jì)人都能從參與的服務(wù)環(huán)節(jié)獲利，分傭均等合理，讓經(jīng)紀(jì)人更有尊嚴(yán)，最終形成良性發(fā)展。

　　統(tǒng)一的合作網(wǎng)絡(luò)是這類新居住平臺與現(xiàn)在一些互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)信息公司的最大區(qū)別所在，也是跳出經(jīng)紀(jì)行業(yè)的核心。彭永東和貝殼的體系將它定義為ACN網(wǎng)絡(luò)(Agent Cooperation Network，即經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò))，在一單交易中，原來單一的“經(jīng)紀(jì)人”分割成了“房源錄入人”“房源維護(hù)人”“委托備件人”“房源鑰匙人”“房源實(shí)勘人”“客源轉(zhuǎn)介紹”和“客源成交人”等角色，合作網(wǎng)絡(luò)中的經(jīng)紀(jì)人都可以通過任一環(huán)節(jié)的貢獻(xiàn)最終獲得收益。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、如是金融研究院院長管清友對《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者分析，與此前一些所謂的“互聯(lián)網(wǎng)+居住”類品牌不同，這類新平臺的整體發(fā)展模式本質(zhì)上不是流量帶動服務(wù)，而是以技術(shù)驅(qū)動服務(wù)。平臺本身則可以看作是一家涵蓋房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)公司，用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和模式整合房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)及其他居住業(yè)務(wù)，而不是簡單互聯(lián)網(wǎng)化的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

　　“這實(shí)際上是倒過來了，可以理解為逆向顛覆。”管清友說。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長王微則認(rèn)為，它實(shí)際上創(chuàng)造了很多為用戶提供更多優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新平臺、新商業(yè)模式。

　　消費(fèi)者能夠看到和體驗(yàn)的內(nèi)容比背后的理論更易于理解。彭永東向記者打開了貝殼找房的用戶端APP，這里面除了租賃、新房、二手房業(yè)務(wù)，還有海外旅居、裝修、生活服務(wù)，以及百科頻道、貝殼指數(shù)等多個(gè)與“住”相關(guān)的業(yè)務(wù)內(nèi)容。

　　“所有跟‘住’相關(guān)的服務(wù)，都可以在這上面找到。”彭永東說。

　　從產(chǎn)品到生態(tài)

　　跳出經(jīng)紀(jì)行業(yè)，成為承載“新居住”的平臺，這成為從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)品向居住生態(tài)演進(jìn)的信號。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，從發(fā)展歷史看，經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)主要有三類模式：一種是香港、臺灣、日本這類線下服務(wù)為重的人力密集型，另一種則是美國那樣基于價(jià)值交換、嚴(yán)守環(huán)節(jié)約定的成熟生態(tài)型;第三種是互聯(lián)網(wǎng)尤其是移動互聯(lián)網(wǎng)興起后誕生的“互聯(lián)網(wǎng)+居住”的經(jīng)紀(jì)人線上化模式。

　　“舊經(jīng)紀(jì)時(shí)代，內(nèi)地房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)受香港經(jīng)紀(jì)業(yè)狼性文化影響很大，后來興起的‘互聯(lián)網(wǎng)+居住’多為流量所困，服務(wù)意識不到位，整個(gè)行業(yè)缺乏規(guī)范。所以探索新出路是必然。”彭永東說。

　　這代表了目前經(jīng)紀(jì)行業(yè)的全球趨勢。大洋彼岸的房產(chǎn)信息服務(wù)商Zillow正計(jì)劃在房產(chǎn)信息咨詢服務(wù)外增加房地產(chǎn)投資買賣業(yè)務(wù);Redfin也在利用技術(shù)構(gòu)建垂直的房地產(chǎn)電商平臺。

　　彭永東認(rèn)為，與海外品牌相比，互聯(lián)網(wǎng)化是中國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展的新路徑和優(yōu)勢，這也是中國能率先在居住服務(wù)生態(tài)平臺領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破的根源所在。

　　這種突破是全方位的，從理念到工作思路再到工作節(jié)奏，業(yè)務(wù)一線的從業(yè)者正在真切地感受并融入其中的變化。

　　閆覓是貝殼平臺租賃業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人。他說，轉(zhuǎn)型以來，租賃業(yè)務(wù)管理的精細(xì)化要求較之前明顯提高，除了要保障房源真實(shí)、價(jià)格準(zhǔn)確，還必須建立起平臺準(zhǔn)入規(guī)則，并通過信用分、服務(wù)評價(jià)等各類細(xì)節(jié)設(shè)置，營造良性生態(tài)機(jī)制。

　　貝殼找房副總裁、新房平臺事業(yè)部總經(jīng)理潘志勇，肩負(fù)起一個(gè)新的重要任務(wù)：為新平臺探索出一條房地產(chǎn)電商的路徑，利用線上+線下，實(shí)現(xiàn)“消費(fèi)者端”和“開發(fā)商端”兩個(gè)轉(zhuǎn)化漏斗的閉環(huán)。這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出傳統(tǒng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的業(yè)務(wù)范疇。

　　隨著二手房交易需求在很多城市已超過新房成為主導(dǎo)，門店形式的經(jīng)紀(jì)服務(wù)越來越重要。主抓人店業(yè)務(wù)(通過門店和經(jīng)紀(jì)人提供房產(chǎn)服務(wù))的宋云端也愈發(fā)覺得，貝殼找房的變化在于如何用平臺規(guī)則和架構(gòu)來服務(wù)和賦能平臺生態(tài)里的不同物種，提升生態(tài)物種的價(jià)值。

　　“以前經(jīng)紀(jì)公司都是各做各的生意，想提高服務(wù)質(zhì)量的往往會選擇做一個(gè)相對封閉的平臺，但最后形成的也只是一個(gè)經(jīng)紀(jì)品牌。貝殼要做的是開放，為加入平臺的合作伙伴賦能，經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)品質(zhì)提升會更大。”宋云端說。

　　她認(rèn)為，做二手房服務(wù)本質(zhì)上是建立基于高質(zhì)量房源信息的經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)，通過分工合作的方式，提升服務(wù)質(zhì)量和工作效率。同時(shí)，利用技術(shù)把用戶分散的需求和軌跡進(jìn)行深度挖掘，然后把房源信息、經(jīng)紀(jì)人推給用戶做匹配。服務(wù)要做重做深，不能只停留在流量和營銷層面。

　　“你可以理解為一個(gè)圍繞‘居住’展開、向全行業(yè)開放、滿足用戶各種美好居住需求的全新生態(tài)。”彭永東向《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者解釋其中的發(fā)展變化邏輯。

　　技術(shù)驅(qū)動是關(guān)鍵

　　理想狀態(tài)下，在全新的居住生態(tài)中，消費(fèi)者可以獲得優(yōu)質(zhì)的找房體驗(yàn)，能夠獲得房產(chǎn)之外的美好居住生活，優(yōu)質(zhì)的經(jīng)紀(jì)人和更多“居住服務(wù)”范疇的品牌也能獲得更好的發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)的升級。

　　但要達(dá)成這個(gè)理想生態(tài)并不容易。

　　“過去線上化的技術(shù)融合不足導(dǎo)致了一系列問題，比如基礎(chǔ)信息缺失、假房源泛濫、購房流程復(fù)雜、服務(wù)體驗(yàn)差等等。”彭永東認(rèn)為，技術(shù)驅(qū)動的品質(zhì)居住服務(wù)平臺，必須依托產(chǎn)品技術(shù)、品質(zhì)控制、數(shù)據(jù)挖掘的積累，讓技術(shù)與行業(yè)領(lǐng)域深度融合，真正轉(zhuǎn)變?yōu)閷訃窬幼⌒枨蟮膬?nèi)在核心驅(qū)動力。

　　一個(gè)典型案例是房屋信息數(shù)據(jù)庫，幾乎所有大型房產(chǎn)公司都建設(shè)了數(shù)據(jù)庫，但它們往往是數(shù)據(jù)孤島，房產(chǎn)數(shù)據(jù)維度和標(biāo)準(zhǔn)也千差萬別，基于這樣的數(shù)據(jù)帶來的找房、購房、租房、居住體驗(yàn)，難言“美好”。

　　行業(yè)內(nèi)不是沒有對于這類底層基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)化嘗試。鏈家曾建立一套“樓盤字典”數(shù)據(jù)庫，在引入了“真實(shí)存在、真實(shí)在售、真實(shí)價(jià)格、真實(shí)圖片”的真房源標(biāo)準(zhǔn)之后，貝殼將它“升級”成為開放的真房源數(shù)據(jù)庫。

　　兼任貝殼找房CTO的閆覓說，與傳統(tǒng)的房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫相比，面向新居住生態(tài)需求的真房源數(shù)據(jù)庫，不僅要提供房屋面積、價(jià)格等基礎(chǔ)信息，還應(yīng)該提供房源歷史成交數(shù)據(jù)、房間戶型圖、VR實(shí)景、房屋周邊配套等多維度數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化管理和房源的動態(tài)實(shí)時(shí)驗(yàn)真。

　　“目前樓盤字典已記錄在庫的真實(shí)房屋突破1.6億套，覆蓋中國240座城市的36萬個(gè)小區(qū)。它的數(shù)據(jù)量、覆蓋面以及顆粒度，都必須遠(yuǎn)超傳統(tǒng)房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，才能帶來真實(shí)透明的購房體驗(yàn)。”閆覓說。

　　消費(fèi)者層面的看房技術(shù)革新是另一個(gè)典型案例。互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的到來為房產(chǎn)信息的圖片化視覺化帶來了變化，但房屋以及居住空間是三維概念，房客基本還是要到實(shí)地看房，經(jīng)常因?yàn)?ldquo;實(shí)物差距太大”白跑一趟。

　　VR(虛擬現(xiàn)實(shí))技術(shù)為這一難題帶來了解決的契機(jī)。

　　長春銘家的門店經(jīng)紀(jì)人帶客戶看房就用上了VR技術(shù)，經(jīng)紀(jì)人不用再帶著客戶一家一家跑，直接用手機(jī)登錄“貝殼找房”APP就可以把挑選出來的房源“里里外外看個(gè)遍”，作業(yè)效率提高了不少。“我們是傳統(tǒng)的經(jīng)紀(jì)公司，這些可是單靠自身實(shí)力無論如何都做不了的。”李鴻羽說。

　　貝殼找房副總裁、如視VR負(fù)責(zé)人惠新宸說，“VR看房”背后是三維實(shí)景智能掃描設(shè)備及VR場景構(gòu)建算法，通過這些新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對新房、二手房等房源規(guī)?；瘮?shù)據(jù)采集和重建，呈現(xiàn)包含房屋的三維結(jié)構(gòu)、尺度信息，戶型、裝修、內(nèi)飾等豐富信息的房源VR實(shí)景。

　　最終呈現(xiàn)出來的結(jié)果，就是對用戶有價(jià)值的房屋參考信息?；菪洛氛f，比如我們能夠讓用戶在VR里自由行走，多角度觀察，清楚看到房屋的大體結(jié)構(gòu)，對房屋的空間感、相對位置都有更真實(shí)的感受。

　　“VR技術(shù)帶來的是真正的服務(wù)體驗(yàn)和品質(zhì)的變革。”惠新宸說。