購房者在售樓部看沙盤。南方日報記者 孫俊杰 攝

　　距離“金九銀十”銷售旺季結束已經不遠，今年以來，在樓市調控政策持續(xù)影響下，開發(fā)商和購房者都對樓市持觀望心態(tài)，住宅供應、成交量都比較低迷。在這樣的市場情況下，今年三季度東莞樓市表現不盡人意，在觀望情緒籠罩之下，開發(fā)商以“特價房”來吸引購房者，提高成交率，同時東莞樓市的產品成交結構也發(fā)生了微妙的變化。

　　市場成交量同比下滑25.96%

　　合富大數據顯示，今年前三季度東莞一手商品房供應面積463.4萬平方米，同比減少18.5%；網簽面積485.2萬平方米，同比減少10.6%；網簽均價16659元/平方米，同比微漲3%。其中2018年前三季度東莞一手商品住宅供應面積311萬平方米，同比減少26%，創(chuàng)過去8年最少。

　　前三季度，東莞一手住宅網簽面積343萬平方米，同比減少1%，為過去8年最少。但剔除政策限制因素，預計真實成交量較去年有所增長，只是回歸至理性常態(tài)水平。

　　東莞合富研究院認為，東莞前三季度需求量在350萬―400萬平方米水平。從開發(fā)商的情況來看，2018年1―9月東莞商品房網簽金額前10房企市場占比達55%，與去年基本持平，其中前兩名房企市場比重高達27.5%，較去年的39.3%略有回落。

　　而單從第三季度的情況來看，據東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計，第三季度全市住宅成交113.77萬平方米，環(huán)比下滑11.48%，同比下滑25.96%。

　　東莞中原戰(zhàn)略研究中心認為，住宅供應縮量明顯，市場成交主要以“去庫存”為主，去化較為乏力；政策及資金面的雙重收緊，市場觀望情緒濃厚，樓市熱度偏低；基準利率普遍上浮，客戶入市門檻提高，成交量明顯縮水。

　　值得注意的是，從第三季度起，“特價房”就成為東莞開發(fā)商的主要促銷手段，尾盤、高價項目促銷力度較大。

　　“無論是特價促銷，還是新盤合理定價，都是為了加速回款，年底沖業(yè)績?！眱?yōu)房超?瑞城搜東莞總經理李玲玲說，目前各大品牌房企資金鏈都比較緊張。之前售出的房子，很多都無法快速網簽，也嚴重影響到了房企的資金回籠。

　　洋房套均總價為181萬元

　　數據顯示，三季度全市洋房成交套數占比92%，同比下降2個百分點，為今年三個季度新低，別墅和住宅公寓成交占比均有所回升，尤其別墅成交占比回升至近兩年新高。

　　業(yè)內人士分析，這主要因為別墅供應加大，一定程度上刺激別墅需求釋放，海逸豪庭、金地前海山和卓越維港等個盤集中成交也有影響。

　　監(jiān)測顯示，三季度開發(fā)商推貨節(jié)奏明顯放慢，洋房供應90萬平方米，成交97萬平方米，均不足百萬平方米，對比去年同期分別下降56%和31%。

　　據了解，東莞開發(fā)商自6月放量沖刺業(yè)績，但隨后7―9月推貨力度明顯下滑。盡管進入“金九”旺季，但隨著市場調控持續(xù)深化，開發(fā)商入市積極性不高。在觀望氛圍濃厚的影響下，9月市場成交并不理想。

　　另一方面，數據顯示今年三季度，東莞洋房套均總價為181萬元/套，其中洋房總價150萬―200萬元的成交量占全市洋房的37%，200萬以上的占30%，反映東莞購房門檻較高。

　　從東莞各鎮(zhèn)街洋房套均總價看，全市約七成鎮(zhèn)街的洋房套均總價在150萬元以上，套均超200萬元的鎮(zhèn)街已達12個。

　　從戶型來看，三季度90―110平方米和110―144平方米依然是東莞市場成交主力戶型，分別占比為44%及35%，其中110―140平方米首次改善型產品成交占比上升近4個百分點，成交占比為今年季度新高。

　　“這主要由于寶安山水江南、萬科東新翡翠松湖及萬科首鑄東江之星等多個項目集中成交。二孩政策持續(xù)發(fā)酵，改善需求進入明顯釋放期?！睎|莞中原戰(zhàn)略研究中心研究員告訴記者。

　　別墅供應量創(chuàng)近兩年季度新高

　　2018年三季度，東莞別墅供應明顯放量，供應達650套，為今年季度新高。其中，中海云麓公館集中入市242套。受到供應放量影響，市場成交熱度有所回升，三季度東莞別墅成交654套，為近兩年季度新高，同比上升12%。

　　其中，海逸豪庭、金地前海山和卓越維港成交最為突出。另外由于總價在500萬以上產品成交增多，別墅價格結構性上升至歷史高位，為23606元/平方米，環(huán)比上升8%。

　　從別墅成交結構來看，200平方米以下經濟型別墅仍占主導地位，約占全市別墅成交的55%。受卓越維港和君薈庭集中簽約影響，144―200平方米別墅成交比例上升至36%。

　　商鋪成交環(huán)比上漲16%

　　為加快回籠資金速度，商業(yè)物業(yè)成為開發(fā)商的力推產品。數據顯示，三季度東莞全市商業(yè)公寓供應大幅放量。不過隨著調控加碼、銀根收緊和利率上浮，公寓購買成本也大幅上升，加上前期碧桂園首座、碧桂園蘋果等項目集中消化大量投資需求，導致三季度投資需求有所回落。

　　從公寓產品成交結構來看，50平方米以下公寓依然為市場主導。而由于碧桂園首座公寓推出一批90―110平方米特價優(yōu)惠公寓房源，成交效果明顯，導致全市70平方米以上公寓成交出現較大幅回升。

　　記者了解到，東莞第三季度多個公寓項目十分暢銷，其中碧桂園蘋果和碧桂園首座公寓大量集中簽約，分別以637套和553套位列前2名。

　　值得注意的是，商業(yè)公寓成為市場供應和成交的主流，供應持續(xù)放量，這也導致了商業(yè)公寓存量再創(chuàng)新高。

　　另一方面，數據顯示，2018年三季度東莞商鋪成交16.22萬平方米，環(huán)比上升16%。

　　三季度東莞商鋪成交突出的代表項目分別有萬科珠江東岸、萬科四季松湖、虎門印象、東城碧桂園、碧桂園首座等，單盤成交量過50套的有12個項目，環(huán)比二季度增加5個。主要原因是尾盤項目推貨增多，加上商鋪不受樓市調控政策影響，部分品牌房企加大商鋪促銷力度，從而促進商鋪成交量明顯增長。

　　但與此同時，寫字樓產品在第三季度斷供，成交量創(chuàng)下兩年新低。據東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數據統(tǒng)計顯示，2018年第三季度東莞寫字樓供應意外斷供，隨著前期城區(qū)多個寫字樓集中入市，消化基本完畢，東莞寫字樓成交量持續(xù)回落，第三季度僅成交5.03萬平方米，創(chuàng)近兩年新低。

　　四季度入市項目定價趨于合理

　　據了解，四季度“特價房”將為主要促銷手段，尾盤、高價項目促銷力度較大，新入市項目定價趨于合理，預計東莞樓價會平穩(wěn)。

　　從東莞洋房供應方面來看，進入四季度開發(fā)商將力推70―140平方米的產品，剛需及首次改善型客戶有望成為市場成交主力。同時，商業(yè)公寓供應放量明顯，且集中降價跑量，后市投資熱度走高，公寓市場成交量或上升。

　　而從區(qū)域來看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心認為，濱海灣片區(qū)將成市場成交熱點，尤其以虎門推新最為顯著，成交活躍度有望持續(xù)走高。同時，大朗、東坑受供應量提升的推動，市場成交亦將有所回升。

　　受未來幾個月供應量增加的影響，業(yè)內人士預計部分房價促銷力度加大，客戶入市意愿有望增強，其中本地需求仍為市場成交主力。

　　“值得注意的是，受深圳樓市730新政持續(xù)影響，部分深圳客或將回流東莞，定價合理的臨深區(qū)域項目成交熱度或有望上升。在臨深片區(qū)供應量大幅放量下，臨深片區(qū)深圳客占比或有所回升?！睎|莞中原戰(zhàn)略研究中心分析師告訴記者。