臨近年末，廣州樓市正迎來一個(gè)成交利好的窗口期。開發(fā)商促銷力度增加，政府取消指導(dǎo)價(jià)，新批出預(yù)售證減少，加上粵港澳大灣區(qū)概念帶來的后市看好，諸多因素合力之下，買家出手意愿將獲得進(jìn)一步提振。在這種形勢(shì)下，廣州樓市成交將迎來一個(gè)穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)，而受廣深港高鐵開通、港珠澳大橋開通等粵港澳大灣區(qū)區(qū)域利好消息的提振，以及市中心區(qū)樓盤展開促銷等因素影響，廣州樓市成交價(jià)格預(yù)期也將保持平穩(wěn)，相關(guān)機(jī)構(gòu)更預(yù)測(cè)，四季度廣州房價(jià)或有微微增長。

　　廣州房價(jià)整體仍然平穩(wěn)

　　臨近年底，部分開發(fā)商為沖刺年度目標(biāo)，賣樓優(yōu)惠舉措有所增多。從整體情況看，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格依然保持平穩(wěn)?！笆弧逼陂g，廣州中原研究發(fā)展部針對(duì)性調(diào)研了全市42個(gè)一手住宅項(xiàng)目顯示，與3個(gè)月前對(duì)比出現(xiàn)價(jià)格讓利的項(xiàng)目有17個(gè)，主要讓利幅度集中在4%-7%，而與最近3個(gè)月持平(或變化幅度低于1%)的項(xiàng)目有25個(gè)，占調(diào)研總量的60%，可見目前大部分項(xiàng)目依然保持價(jià)格平穩(wěn)。

　　不少機(jī)構(gòu)及專家認(rèn)為，這并不等于房價(jià)全面回調(diào)的開始，更多的只是一種周期性的短期銷售策略。實(shí)際上，一些樓盤推出的“特價(jià)房”“一口價(jià)單位”，也僅限于部分朝向、戶型、樓層并不算太好的單位。而一些定價(jià)更高的保留單位，則不急于銷售。

　　根據(jù)調(diào)研，“十一”期間的廣州市場(chǎng)出現(xiàn)的讓利項(xiàng)目普遍采取“特價(jià)房”的方式進(jìn)行讓利，多處于區(qū)位條件相對(duì)一般的樓棟、朝向，例如在廣州黃埔區(qū)知識(shí)城、增城區(qū)朱村等主打“地鐵通勤”的板塊，采取特價(jià)房優(yōu)惠的項(xiàng)目樓棟普遍存在距離地鐵較遠(yuǎn)的特征。另一方面，讓利也集中在市場(chǎng)競(jìng)爭較激烈的板塊，廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，對(duì)于買家而言，四季度可重點(diǎn)關(guān)注如南沙黃閣、金洲、荔灣廣鋼、增城朱村等一手項(xiàng)目集中板塊，預(yù)期這些板塊部分項(xiàng)目優(yōu)惠活動(dòng)仍將持續(xù)。

　　市場(chǎng)分化明顯 廣州成交表現(xiàn)佳

　　實(shí)際上，“分化”仍然今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞。尤其在今年的“十一”假期，國內(nèi)多個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交表現(xiàn)分化，不同城市間差異明顯。一線、二線、三四線城市各有不同的表現(xiàn)。

　　在克而瑞監(jiān)測(cè)的城市中，一線城市整體好于去年同期，成交面積增加了37.35%。除深圳成交面積2.24萬平方米，同比減少49.32%外，北京、上海、廣州的成交情況均有所回暖。其中廣州成交面積為6.72萬平方米，同比增長40.25%。北京成交面積雖然只有1.91萬平方米，但同比增幅也有64.5%。上海增幅最高，達(dá)243.18%，成交面積為5.62萬平方米。

　　二線城市跌多漲少，總成交量同比減少34%，二線城市成交總量較大，因此也成為31座城市成交整體下滑的重要因素。從克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，國慶假期樓市延續(xù)了三季度以來的走勢(shì)，一線城市供求低位回升、二線城市整體降溫，三四線城市整體平淡。

　　由于當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期逐漸轉(zhuǎn)變，一方面調(diào)控常態(tài)化，政策不斷加碼，投機(jī)需求得到遏制，在后市表現(xiàn)上，克而瑞分析認(rèn)為，一線城市供應(yīng)小幅微增，供需矛盾逐步緩解，成交有望持續(xù)回暖。整體來看，短期內(nèi)市場(chǎng)依舊維持一定熱度，尤其是在四季度預(yù)計(jì)供應(yīng)增加的情況下，市場(chǎng)成交維系在高位將是大概率事件。

　　四季度廣州房價(jià)預(yù)期仍將微漲

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)，截至9月底，國內(nèi)70座城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為1.0%，較上月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)首次回落。另外，深圳、金華、上海等城市開始步入降價(jià)行列，房價(jià)回調(diào)的城市逐漸增多。有統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，準(zhǔn)一線城市、二線城市和三四線城市的房價(jià)中位數(shù)出現(xiàn)輕微下降。

　　不同能級(jí)的城市存在房價(jià)變化的差異性。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷信號(hào)顯現(xiàn)。其中：上海和深圳分別下降0.1%和0.2%，北京持平，廣州上漲0.4%。地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞指出，廣州的情況主要是受中心區(qū)單價(jià)超過4萬的樓盤占比較多的影響。

　　實(shí)際上，由于配套設(shè)施的不斷完善、樓盤素質(zhì)的不斷提升，在廣州中心城區(qū)，4萬+的選擇已經(jīng)不多。除了荔灣區(qū)最西端的廣鋼新城和天河區(qū)最東端的廣氮板塊，在越秀、天河、海珠、荔灣以及白云區(qū)環(huán)城高速以南的各板塊，一手樓價(jià)基本都已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)地站在了5萬元/平方米以上。甚至，以往看來的外圍區(qū)域，如今的樓價(jià)也今非昔比。今年年中還有位于番禺中部的樓盤開出了4.5萬元/平方米的單價(jià)，而且市場(chǎng)成交反應(yīng)不錯(cuò)。

　　近期廣深港高鐵、港珠澳大橋先后通車運(yùn)營，對(duì)眼下大熱的粵港澳大灣區(qū)，也是一大利好。城市圈加速融合，也帶動(dòng)了區(qū)內(nèi)人群的流動(dòng)置業(yè)。而廣州作為粵港澳大灣區(qū)的核心樞紐城市，也受到眾多置業(yè)者的青睞。

　　此外，近日政府取消指導(dǎo)價(jià)也對(duì)市場(chǎng)交易氣氛有刺激作用，廣州樓市不少樓盤的看房者和成交量開始增加。據(jù)世聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上周末廣州開盤和加推樓盤的銷售情況較之前一周表現(xiàn)更好，去化率明顯上升。方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志表示，目前市場(chǎng)的需求還是很大，而市場(chǎng)新動(dòng)向，也有利于成交量放大。