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租金貸業(yè)務(wù)異化 多地監(jiān)管出手規(guī)范

房產(chǎn) 2018-10-25 02:48:44 來源:北京商報(bào)
原標(biāo)題:租金貸業(yè)務(wù)異化 多地監(jiān)管出手規(guī)范

  近期,上海老牌長租公寓寓見公寓資金鏈斷裂一事,再次將長租公寓以及租金貸模式推向風(fēng)口浪尖。另一方面,北京商報(bào)記者也關(guān)注到,北京、上海、浙江等多省市已開展租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管。在分析人士看來,目前,長租公寓市場普遍存在著諸如激進(jìn)的市場拓展策略、緊繃的資金鏈、魚龍混雜的參與者、無序的競爭業(yè)態(tài)等問題,被套路貸裹挾其中的各方,都會(huì)成為受害者,急需監(jiān)管整頓。

  多地監(jiān)管出手整治

  北京商報(bào)記者注意到,針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的租金貸業(yè)務(wù),監(jiān)管部門已展開監(jiān)管。10月19日,浙江省出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)長租公寓市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)第三條提到,嚴(yán)格規(guī)范“租金貸”業(yè)務(wù)。

  具體來看,《意見》要求,從事住房房源委托出租業(yè)務(wù)的長租公寓企業(yè)不得自行開辦“租金貸”等金融業(yè)務(wù)。文件要求,不得與無放貸資質(zhì)的機(jī)構(gòu)合作開展“租金貸”等業(yè)務(wù),不得誘導(dǎo)承租人簽訂“租金貸”協(xié)議,不得為承租人提供擔(dān)保等增信措施。

  事實(shí)上,自今年來,長租公寓市場風(fēng)險(xiǎn)加速暴露,在其中起到推波助瀾作用的租金貸也迎來監(jiān)管。9月30日,上海市金融服務(wù)辦公室發(fā)布相關(guān)文件,要求上海市小額貸款公司、融資擔(dān)保公司立即暫停與代理經(jīng)租企業(yè)合作開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)。同日,上海住建委也發(fā)布通知,要求代理經(jīng)租企業(yè)不得與未經(jīng)國家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立、無金融許可證的機(jī)構(gòu)合作開展個(gè)人“租金貸”及相關(guān)業(yè)務(wù)。

  早在8月23日,北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人重申,市住建委已經(jīng)會(huì)同市銀監(jiān)局、市金融局等調(diào)查“租房貸”,將嚴(yán)查這些中介機(jī)構(gòu)的資金來源和流向,一旦查實(shí)將從嚴(yán)處罰。

  對(duì)于上述監(jiān)管舉措,麻袋研究院行業(yè)研究員蘇筱芮認(rèn)為,各地出臺(tái)的監(jiān)管舉措比較及時(shí),通過發(fā)文提示、暫停業(yè)務(wù)等方式來防范租金貸風(fēng)險(xiǎn)。但長租公寓的市場并非局限于幾個(gè)主要城市,而是在全國都有業(yè)務(wù),后續(xù)如有必要,推測監(jiān)管部門可能會(huì)出臺(tái)全國范圍內(nèi)統(tǒng)一的規(guī)范綱領(lǐng),如可參考校園貸監(jiān)管,銀監(jiān)會(huì)、教育部等六部委《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)校園網(wǎng)貸整治工作的通知》,銀監(jiān)會(huì)發(fā)文整頓現(xiàn)金貸等。

  “此前杭州市場租金貸事件,對(duì)于此類長租公寓市場是有較為明顯的影響的。這也會(huì)使得此類長租公寓政策更加強(qiáng)調(diào)對(duì)此類問題的管控?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,相比很多省市的租賃市場政策,浙江這次專門針對(duì)“長租公寓”進(jìn)行政策出臺(tái),應(yīng)該說有很強(qiáng)的針對(duì)性。此前杭州鼎家的風(fēng)波也引起了行業(yè)的關(guān)注。此次政策出臺(tái)實(shí)際上并不是說租金貸違規(guī),而是強(qiáng)調(diào)了知情權(quán),即租賃企業(yè)在開展此類服務(wù)中需要有告知的義務(wù)。

  異化為長租公寓套利工具

  “消費(fèi)分期貸款+長租公寓”的模式,被認(rèn)為是一項(xiàng)多贏的創(chuàng)新。然而,隨著行業(yè)的野蠻生長,“金融+長租公寓”的模式出現(xiàn)異化,部分長租公寓平臺(tái)借助租金貸業(yè)務(wù)瘋狂擴(kuò)張,并形成資金池。

  近期,上海老牌長租公寓寓見公寓資金鏈斷裂一事,再次將長租公寓以及租金貸模式推向風(fēng)口浪尖。據(jù)初步統(tǒng)計(jì),今年以來,已有好租好住、愛家愛公寓、長沙優(yōu)租客、愷信亞洲、杭州鼎家五家分散式長租公寓“爆雷”。而分析人士指出,在這其中,租金貸扮演了不光彩的角色。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,長租公寓最大的問題,其實(shí)不在推漲房租,而是金融化帶來的“資金池”。

  “與此前的校園貸、現(xiàn)金貸等產(chǎn)品相似,租金貸在發(fā)展過程中出現(xiàn)了普遍性的異化,從緩解租客資金壓力的金融工具逐步異化成了緩解長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)資金壓力的手段?!碧K寧金融研究院互聯(lián)網(wǎng)金融研究中心主任薛洪言表示,性質(zhì)異化后,公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)成為租金貸的積極推動(dòng)者,為了自身利益最大化,不惜犧牲租客利益,導(dǎo)致租金貸業(yè)務(wù)套路叢生、問題不斷,侵害了租客和房東的利益,而長租公寓市場魚龍混雜的競爭格局更是加劇了問題的嚴(yán)重性,急需監(jiān)管整頓。

  嚴(yán)躍進(jìn)指出,租金貸業(yè)務(wù)其實(shí)是銀行等金融機(jī)構(gòu)一次性撥款,然后撥給長租公寓企業(yè)或租客,這樣可以滿足長租的目的?,F(xiàn)在提到的違規(guī)租金貸,其實(shí)是在租客不知情的情況下辦理了貸款,而且此類貸款用途不清晰。對(duì)于此類租房貸來說,未來使用需要注意一點(diǎn),即需要在知情的情況下辦理。另外,后續(xù)此類貸款業(yè)務(wù)建議也要形成第三方資金監(jiān)管的模式,防范資金被濫用。對(duì)于租客來說,參與金融服務(wù)本身有利于形成更好的租賃消費(fèi),但是也要警惕很多租金貸背后的還貸壓力等。

  在蘇筱芮看來,“長租公寓+金融”模式作為長租公寓的盈利點(diǎn)之一,在長租公寓的攻城掠地中起到了推動(dòng)作用。因此在租金貸業(yè)務(wù)監(jiān)管收緊后,長租公寓的快速擴(kuò)張態(tài)勢將會(huì)減緩。一些精耕細(xì)作、擁有雄厚資本實(shí)力的長租公寓品牌或迎來發(fā)展新契機(jī),而一些無序經(jīng)營、疊加高杠桿開展業(yè)務(wù)的長租公寓,不久后或被洗牌出局。

  亟待監(jiān)管細(xì)則出臺(tái)

  不過,值得關(guān)注的是,市場對(duì)于租金貸業(yè)務(wù)的監(jiān)管也存在分化。有觀點(diǎn)認(rèn)為,監(jiān)管對(duì)于租金貸不應(yīng)一刀切,也有觀點(diǎn)指出,目前,租金貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)頻頻爆發(fā),行業(yè)遲早迎來洗牌,為了避免后續(xù)更大的風(fēng)險(xiǎn)事件,出臺(tái)較為嚴(yán)厲的政策是合理的。

  在監(jiān)管背景下,銀行也開始收縮租金貸業(yè)務(wù)。平安銀行于9月7日暫停租房貸款業(yè)務(wù)。同時(shí),“房租貸”產(chǎn)品在平安銀行App上下架,也停止了與蛋殼公寓等租房中介機(jī)構(gòu)的合作。

  對(duì)于租賃市場的管控,嚴(yán)躍進(jìn)建議,還是需要金融業(yè)務(wù)做支持,所以也很難說要打壓,后續(xù)對(duì)于此類租金貸業(yè)務(wù),不能完全打壓,關(guān)鍵就是要讓資金的流動(dòng)更為清晰。薛洪言表示,合規(guī)的租金貸業(yè)務(wù),客觀上促進(jìn)了租客的消費(fèi)升級(jí)、幫助房東實(shí)現(xiàn)了租金的提前回籠,也為消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)提供了優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)場景,一刀切的政策的確會(huì)對(duì)合規(guī)運(yùn)作的相關(guān)各方帶來不便。為了避免后續(xù)更大的風(fēng)險(xiǎn)事件,出臺(tái)較為嚴(yán)厲的政策是合理的。

  蘇筱芮指出,針對(duì)近期集中爆發(fā)的租金貸風(fēng)險(xiǎn),政府相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)通報(bào)相關(guān)情況并出臺(tái)文件,使廣大群眾能夠加強(qiáng)防范,提高警惕。其次,除了對(duì)現(xiàn)有租金貸市場摸排整改,監(jiān)管也可以引導(dǎo)持牌金融機(jī)構(gòu)等帶頭開展租金貸業(yè)務(wù),為有租金貸款需求的租客提供正規(guī)服務(wù)。最后,對(duì)于開展租金貸業(yè)務(wù)的平臺(tái),應(yīng)當(dāng)監(jiān)測其資金流向,杜絕資金池的存在,對(duì)于違規(guī)行為加大處罰力度;而對(duì)于租客,可以建立相關(guān)溝通渠道暢通信息,接受相關(guān)投訴、建議等。

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