國慶前后，傳統(tǒng)的“金九銀十”不見蹤影。相反，從萬科高喊“活下去”，到碧桂園業(yè)主以買貴了為由“維權(quán)”，房地產(chǎn)降溫的信號頻頻出現(xiàn)。國慶前，恒大推出國內(nèi)全部樓盤8.9折，若將全部優(yōu)惠疊加，最低可至7.4折，促銷力度更勝于今年2月份的8.8折。此外，泰禾的合肥院子每平方米降價數(shù)千元促銷，碧桂園部分項目也優(yōu)惠8折。

房地產(chǎn)市場真的提前入冬了嗎？入冬未必，大跌也不是政策初衷。國家統(tǒng)計局上月數(shù)據(jù)顯示，從8月份全國70個城市房價漲跌的情況看，有67個城市房價環(huán)比上漲，2個城市房價持平，只有一個城市房價是下跌的。也就是說，在8月前從全局來看房地產(chǎn)市場仍然處于微漲的狀態(tài)。目前媒體報道的各地房價下跌消息，不少實際上是開發(fā)商個別滯銷樓盤、價格過高樓盤的打折促銷。不過，國慶期間一天只成交幾十套，甚至更少的房子，成為多個一二線城市樓市的普遍現(xiàn)象。

也就是說，今年8月份開始各地房地產(chǎn)市場可能已經(jīng)進入平穩(wěn)運行通道。房企降價和業(yè)主維權(quán)伴隨出現(xiàn)，發(fā)出了明確的調(diào)整信號。相比前一段時間各地鋪天蓋地的搖號搶房現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場確實正在走向理性，我們更愿意看到房地產(chǎn)市場退去高燒，少些炒作，回歸居住屬性。

房地產(chǎn)市場逐步走向理性，這跟樓市調(diào)控政策不斷收緊有關(guān)。這一輪調(diào)控，從2016年9月30日開始持續(xù)了兩年的時間。這兩年調(diào)控基調(diào)其實沒有變化，尤其是今年7月31日中央政治局會議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅決控制房價上漲。也就是說，持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控終于見到效果。

前一段時間，部分城市樓市出現(xiàn)“搖號買房”為標(biāo)志的搶房潮，中簽率屢創(chuàng)新低。據(jù)統(tǒng)計，上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳8個城市發(fā)布了房源統(tǒng)一搖號的政策，全部或者部分房源需要搖號出讓。在部分城市出現(xiàn)的這種房地產(chǎn)銷售火爆的場面，被稱為“萬人搶房”“抽獎買房”“樓市打新”甚至“房荒”。這種價格倒掛引發(fā)的搶房現(xiàn)象，實際上只是局部、個別樓盤，但很容易形成傳導(dǎo)，讓大眾誤認(rèn)為房子緊張，讓一部分本來無意購房的群體加入買房大軍，甚至單純是為了套利去碰運氣。新房與二手房價格出現(xiàn)倒掛，進一步刺激了場內(nèi)買房需求的增加。各地通過限購、限售、限貸等因城施控的調(diào)控政策，以“搖號買房”為極端表現(xiàn)的房地產(chǎn)市場正在降溫。

房地產(chǎn)降溫，與棚改貨幣化收緊也密切相關(guān)。10月8日晚間，國常會部署推進棚戶區(qū)改造工作，明確提出要調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。為什么要取消呢？而且如此堅決。原因一定是此政策已經(jīng)與當(dāng)前調(diào)控政策的初衷相悖了，所以必須適時做出調(diào)整。當(dāng)時推出這一政策的目的之一就是去庫存，而當(dāng)前庫存規(guī)模已經(jīng)回落到了七年前的水平。無論是一二線城市還是三四線城市，庫存都在大幅減少，全國100城庫存規(guī)模相當(dāng)于2011年11月的水平。

樓市降溫，也與開發(fā)商融資環(huán)境相關(guān)。前8月，雖然房企的銷售仍然高企，但融資和現(xiàn)金流問題從年初就已凸顯。今年，房企僅剩的融資通道只有開發(fā)貸、海外發(fā)債等，不少房企融資困難，現(xiàn)金流緊張。因此，降價促銷成為房企最后的殺手锏。9月份以來，絕大多數(shù)房企都把回款和回款率作為首要的目標(biāo)來執(zhí)行。下半年將有更多房企繼續(xù)“高周轉(zhuǎn)”策略，積極搶收業(yè)績和回款，保障企業(yè)規(guī)模的持續(xù)增長。

與持續(xù)嚴(yán)厲的措施相比，房地產(chǎn)調(diào)控進入了一個博弈平衡期，防止房價過快上漲，也防止房價大幅下跌。未來房地產(chǎn)判斷標(biāo)準(zhǔn)將不能單純從成交數(shù)據(jù)來衡量，更應(yīng)該看到，我們從高速增長向高質(zhì)量增長過渡的變化過程。全面落實“房住不炒”，逐步建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的樓市長效機制，房地產(chǎn)市場才能真正走向理性。