“金九”爽約，為了拼一個“銀十”不少開發(fā)商使出了絕招保銷售――“降價”。尤其是此前一路飆升的二三線城市，在十一期間降價尤甚：江西上饒碧桂園，價格從10000元/平方米降到7000元/平方米，引發(fā)業(yè)主“維權(quán)”，打砸售樓處；廈門的首開萬科白鷺郡推出107套特價別墅，原價500萬的聯(lián)排別墅一口價278萬；泰禾合肥院子“打折甩賣”，從均價2萬元/平方米降至1.5萬元/平方米，最低1.3萬元/平方米。

　　這一傳導(dǎo)效應(yīng)使得北京樓市也籠罩在一片陰云中，不斷有讀者發(fā)問，是否需要把房子變現(xiàn)，降價潮真的襲來了嗎？國慶期間真實成交數(shù)據(jù)到底如何？

　　根據(jù)北京青年報記者在國慶期間對新盤項目的走訪，部分開發(fā)商降價促銷確有其事，但大多是推盤量大，同質(zhì)化嚴重的限競房項目。并且由于這些項目是首次開盤，實際上不存在降價的問題，更準確的說法應(yīng)該是低開，即開盤價格低于拿地時政府限制的平均售價。尤其是一些新盤項目位置越偏遠，低開幅度也越大，甚至有的項目比政府限制的最高售價低了近8000元/平方米。合碩機構(gòu)首席分析師郭毅預(yù)計，在限競房的低開和大規(guī)模入市的背景下，今年第四季度京城樓市的整體成交量還是有機會提升反彈。

　　十一期間成交回升 整體觀望情緒濃厚

　　長假結(jié)束迎來寒露，樓市也感受到了絲絲涼意。各地紛紛傳來樓市降價促銷，假期成交量暴跌的消息。

　　與之相比，京城樓市似乎要更溫暖一些。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的十一長假，北京新房商品住宅成交170套，成交面積2萬平方米，同比去年同期的102套，成交套數(shù)上漲了67%，成交面積增加了87%；二手房成交套數(shù)為52套，成交面積0.49萬平方米，也同比分別上漲86%、75%。這個成交數(shù)據(jù)也是最近3年里同期最高的。

　　為何會這樣呢？合碩機構(gòu)首席分析師郭毅告訴北青報記者，主要原因在于中、低價位限競房（“限房價、競地價”）集中入市的推動下，對成交量的小幅拉升作用。北京市住建委網(wǎng)站顯示，從9月份開始，限競房集中獲得預(yù)售證，僅9月29日一天，就有3個商品房項目獲發(fā)預(yù)售證，還有12個項目發(fā)布了預(yù)售許可預(yù)告。其中，有7個限競房項目。數(shù)據(jù)顯示，截至10月7日，北京已經(jīng)開盤入市的限競房項目已經(jīng)多達26個。

　　供應(yīng)的增加帶來了長假期間成交的回升，但這種短期的數(shù)據(jù)統(tǒng)計無法掩蓋今年以來的新房市場整體的銷售困境。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，過去9個月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上看，合計商品房住宅類簽約只有1033.47億，甚至低于2014年同期。而均價則翻倍，今年到當下，合計網(wǎng)簽住宅只有16387套，可以說是歷史同期最低！網(wǎng)簽銷售金額超過10億的項目只有34個。

　　不難看出，雖然十一期間的成交有所上升，但在調(diào)控政策依舊保持嚴格，特別是節(jié)前對公積金新政“打補丁”的行為，使得北京樓市的購房需求以自住為主，且大量剛需自住客群也出現(xiàn)濃重的持幣觀望心態(tài)。

　　降價、低開從個案變趨勢 有項目低開近8000元/平方米

　　為了打破這種觀望，隨著“銀十”來臨，多家房企在全國范圍內(nèi)打出大力度促銷，京城樓市也不例外，這與一年前多地一房難求的局面形成鮮明對比。

　　10月1日開盤的3個限競房項目分別是萬科翡翠山曉、遠洋五里春秋、綠城?西府海棠，均位于北京市石景山區(qū)西北六環(huán)內(nèi)，政府限制銷售均價52024元/平方米，最高限價不高于54625元/平方米。

　　有意思的是，三個同區(qū)域的項目同時入市，又都主打70/90戶型（70%建設(shè)為90平方米以下戶型），自然形成了競爭。各家項目也都使出了各自手段吸引購房人。

　　北青報記者在綠城?西府海棠售樓處了解到，項目一期一共推出了398套房，目前賣了200套左右。十一期間，當天交30萬定金，7天內(nèi)補齊首付款，就可以享受9.9折優(yōu)惠。“臨近的門頭溝區(qū)的房價都6萬了，我們項目屬于石景山區(qū)，贈送裝修（廚房衛(wèi)生間精裝、強化復(fù)合地板）5萬左右很值得?！笔蹣翘庝N售人員表示。

　　距離綠城?西府海棠8公里外的遠洋天著春秋售樓處，是遠洋五里春秋項目的臨時售樓處。“我們現(xiàn)在均價也就5萬，首次開盤國慶期間為了促銷，所有價格比政府限定均價還低了兩三千?！币晃讳N售人員表示，十一期間賣了一部分，現(xiàn)在還有百余套房源順銷中。

　　與綠城?西府海棠和遠洋五里春秋項目開盤定價低于政府限價促銷不同，萬科翡翠山曉則在開盤當天推出限時優(yōu)惠活動，認購90平方米戶型且在10月20日前交首付的，總房款可以直減30萬。

　　但與曾經(jīng)一房難求不同的是，即便低開或者降價，這些新入市的限競房仍沒有開盤日光的，能開盤賣出2/3已經(jīng)算是相當不錯了。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以北京為例，已經(jīng)入市有成交統(tǒng)計的20個限競房項目為9826套，網(wǎng)簽了1633套，網(wǎng)簽比例只有16.6%。不過，由于網(wǎng)簽的滯后性，截至9月25日，實際銷售有40%左右。

　　有換房打算的徐先生告訴北青報記者，現(xiàn)在在售的限競房項目挺多的，房山區(qū)、大興區(qū)、豐臺區(qū)、石景山都有項目在打折，他認為可以多看看不著急出手。這也代表了大部分準購房人的心理。

　　北青報記者還了解到，萬科在發(fā)出6300億元回款鐵令后，北京區(qū)域的項目也加入到打折或者低開的行列。十一期間，位于房山區(qū)周口店的萬科七橡墅再次推新，打出了單價1.5萬元/平方米的口號，主推上下疊的別墅。項目銷售人員表示，上疊約270平方米，贈送100平方米的閣樓和20平方米的花園，大約540萬元一套。下疊330平方米，總價480萬元一套，單價不到1.5萬元/平方米。十一前三天里賣了超過50套。而萬科在2017年與平安聯(lián)合體拿下土地時的政府限價是2.3萬元/平方米。

　　無獨有偶，位于豐臺區(qū)青龍湖的萬科翡翠西湖項目也準備在近期開盤，一位知情人士對北青報記者表示，翡翠西湖同樣采取了低于政府限價的開盤策略，而且根據(jù)戶型和朝向不同，最低售價相比最高限價跌了近8000元/平方米。該人士透露，翡翠西湖主打7至8層的洋房，也有躍層別墅。其中洋房主打89平方米的三居室，總價350萬元左右，但東西朝向的最低可以到310萬元。最低單價約為3.48萬元/平方米。而躍層別墅則是150-180平方米，總價在550萬元左右。

　　資料顯示，萬科青龍湖項目是萬科+國開東方聯(lián)合體以58.5億元的總價獲得的，溢價率17%，平均樓面價為2.34萬元/平方米。土地出讓時的政府限價為均價不得超過41230元/平方米，最高銷售單價不超過43292元/平方米。以此計算，此次翡翠西湖的開盤價相比平均售價低開了近6000元/平方米，相比最高售價低了近8000元/平方米。

　　“一期價格是最優(yōu)惠的，低價入市也是給后期銷售留下漲價空間?！币晃豁椖夸N售人員如此表示。

　　對于房企爭相“降價”的促銷策略，有業(yè)內(nèi)人士表示，目前限競房的“降價”更準確的叫法應(yīng)該是低開，畢竟這些項目都是第一次銷售，不能說降價，只是對比政府限價更低而已。隨著更多限競房加入市場，形成供應(yīng)，原本只是個案的低開促銷將很可能變成一種趨勢。

　　樓市“入秋”早有端倪

　　事實上，房企早就開始調(diào)低姿態(tài)，促進銷售。多家房企高管已經(jīng)在今年中報業(yè)績會上就集體高喊降低速度，去掉杠桿保質(zhì)量。

　　吸引了最多流量的是萬科9月29日舉行的秋季季度會，“活下去”三個字被放大，放在鮮紅的背景上。這是一家銷售額已經(jīng)超過4000億元的世界500強公司，主動示弱，求關(guān)懷。萬科的“活下去”口號也為今年樓市的凜冬將至拉開了序幕。

　　除了萬科，另一個巨無霸房企恒大也在默默改變。恒大集團總裁夏海鈞在中期發(fā)布會上表示，公司注重適度增長，未來銷售規(guī)模每年增長20%-30%。他同時指出，市場形勢發(fā)生變化，以往加杠桿增加土儲的模式存在高風(fēng)險，恒大目前最重要的仍是關(guān)注利潤。于是我們看到，從2月份到6月份，一直在銷售額上領(lǐng)先萬科，最多時領(lǐng)先160億元的恒大，在7月份之后，突然放慢了腳步，任由萬科超過，并在其身后不多不少地保持40億左右銷售額的差距。

　　高周轉(zhuǎn)最具代表性的房企碧桂園，在7月份的銷售額從779億元下滑到了490億元，8月繼續(xù)下滑到了439億元。這是過去三年里，碧桂園高周轉(zhuǎn)模式第一次放慢速度。

　　緊跟“前三”之后的融創(chuàng)，靠著加杠桿迅速崛起，但現(xiàn)在也明確提出降速。融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌也在業(yè)績發(fā)布會上表示，短期內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，不要低估了這次宏觀調(diào)控，所以融創(chuàng)仍然延續(xù)謹慎的投資策略，“我們兩年前就不怎么在公開市場拿地，投資目前都在基本停止狀態(tài)”。孫宏斌彼時表示。

　　除了這些龍頭房企外，北青報記者了解到，多家房企內(nèi)部進行了戰(zhàn)略調(diào)整，將項目的利潤率和回款狀況放在了首位，并直接與年終獎金掛鉤。 這也直接導(dǎo)致了更多的項目愿意放低姿態(tài)，求得銷售和回款。

　　業(yè)內(nèi)認為四季度成交或?qū)⒗^續(xù)回升

　　不過，令人關(guān)注的是，即使房企紛紛促銷，但市場信心仍然低迷，購房者觀望情緒越來越濃。未來可能會轉(zhuǎn)化成對房地產(chǎn)市場預(yù)期的變化。

　　克而瑞的分析報告顯示，結(jié)合歷次降準周期之后，房地產(chǎn)市場均開啟一波銷售行情。我們認為本次降準也不例外，增量信貸資金會有相當部分最終流向房地產(chǎn)市場，預(yù)計四季度仍將是較佳銷售窗口期。

　　不過，這樣的窗口期并不代表市場將發(fā)生反轉(zhuǎn)，而是因為本輪市場上升周期已行至尾聲?？硕鸱治鰩煴硎荆ㄗh房企積極把握本次降準所帶來的銷售窗口期，要有“搶跑”思維，不惜以打折、讓利的方式更好、更快地實現(xiàn)項目去化。

　　郭毅分析師也表示，在調(diào)控政策未現(xiàn)松動的現(xiàn)狀下，無論新房、二手市場，都受制于限購限貸政策對購房需求的清洗，再加上當前購房者對后市信心不足，樓市有效需求進一步減少。但新房市場則因限競房的集中入市，導(dǎo)致供應(yīng)大增而造成庫存激增，去化艱難。預(yù)計四季度，新房市場還將出現(xiàn)整體市場成交提升與單盤個案銷量欠佳的市場矛盾。

　　業(yè)內(nèi)人士也提醒，樓市也與股市類似，市場的博弈就是情緒的博弈，而情緒具備傳染效應(yīng)，一旦預(yù)期改變，市場的變化速度可能非?？臁＿^去幾年房地產(chǎn)市場是投資型市場，買到即是賺到，而一旦出現(xiàn)拐點，則很難控速。

　　目前來看，雖然房企通過降價、低開等各種形式促銷，但市場信心仍然低迷，購房者觀望情緒越來越濃，未來這種觀望極有可能會轉(zhuǎn)化成對房地產(chǎn)市場預(yù)期的變化。本版文/本報記者 李桁