圖為珠海聯(lián)安村。

　　2018年，珠海將推進(jìn)南溪、紅東等舊村項(xiàng)目規(guī)劃更新條件研究工作。

　　在城市更新改造工作中，最難的莫過于多元利益方“眾口難調(diào)”，“順得哥情失嫂意”是常有的事。由于各方的期望值越來越高，讓舊村改造一拖再拖，村民與實(shí)施企業(yè)皆苦不堪言。

　　不過，今后，珠海舊村改造舉步維艱的局面有望通過法規(guī)的進(jìn)一步厘清，打通盤根錯(cuò)節(jié)的利益糾葛。

　　近日，珠海市住規(guī)建局組織召開《珠海市城中舊村更新實(shí)施細(xì)則（修訂公開征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）聽證會(huì)。修訂后的《實(shí)施細(xì)則》新增“兩年期限”的約束條款，明確兩年內(nèi)改不下去的項(xiàng)目將退出；項(xiàng)目中止后五年內(nèi)，不再受理該城中舊村更新申請(qǐng)。

　　現(xiàn)狀 原有條款影響舊村更新項(xiàng)目推進(jìn)

　　驅(qū)車沿著珠海主城區(qū)的翠微西路一路西行，短短幾百米路段，東側(cè)是富有時(shí)代氣息的住宅區(qū)，沃爾瑪超市的人流熙熙攘攘。然而，把目光向西側(cè)看去，城中舊村的“握手樓”雜亂無章，狹窄的進(jìn)村道路也常被攤販占道經(jīng)營(yíng)，最寬的街道僅容一輛車小心通過，最窄的巷子僅1米多寬。

　　在周圍高樓步步逼近之下，作為珠海市區(qū)最大的城中村，翠微村近年來生存空間被日益擠壓。這個(gè)有著700多年悠久歷史、曾有“小澳門”美譽(yù)的村子，像是被突飛猛進(jìn)的城市建設(shè)所遺忘，尷尬而落寞。

　　由于建筑密度大、建筑老化嚴(yán)重，翠微村村民長(zhǎng)期面臨房屋間距小、基礎(chǔ)設(shè)施缺乏及消防、火災(zāi)、治安等多種安全隱患，村容村貌亟待更新。不過，令翠微村村民欣慰的是，今年8月8日，《翠微舊村改造項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)履約協(xié)議》正式簽訂，在多方支持下，翠微村城市更新計(jì)劃有望駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

　　一座城市的建設(shè)史，一定程度上說是城中村的改造史。城中舊村改造，關(guān)乎每一位村民的利益。然而，盤根錯(cuò)節(jié)的糾葛、眾口難調(diào)的利益訴求，仍是珠海加速城中舊村更新的“攔路虎”。

　　近日，在市住規(guī)建局組織的《珠海市城中舊村更新實(shí)施細(xì)則（修訂公開征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）聽證會(huì)上，有負(fù)責(zé)人就表示，“珠海曾于2015年11月3日頒布實(shí)施《珠海市城中舊村更新實(shí)施細(xì)則》，但部分條款已難以適應(yīng)當(dāng)前工作要求，特別是原有部分條款在實(shí)際中難以操作，影響項(xiàng)目推進(jìn)，迫切需要進(jìn)行修訂。”

　　難以操作的根源在哪？“2014年至今，珠海原計(jì)劃10條城中舊村改造目標(biāo)，到現(xiàn)在僅有3個(gè)試點(diǎn)村，推進(jìn)結(jié)果舉步維艱，原因之一就是大家對(duì)補(bǔ)償?shù)钠谕翟絹碓礁??！甭犠C會(huì)上，市住規(guī)建局城市更新項(xiàng)目監(jiān)管科相關(guān)負(fù)責(zé)人直截了當(dāng)?shù)卣f。

　　焦點(diǎn) 新增“兩年期限”約束條款引關(guān)注

　　為破解舊村改造推進(jìn)緩慢的問題，《實(shí)施細(xì)則》第四十二條明確“項(xiàng)目中止”的規(guī)定，成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，在具體組織實(shí)施中，如果在兩年期限內(nèi)與更新區(qū)域內(nèi)全部產(chǎn)權(quán)人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議未達(dá)到簽約率90%的，中止項(xiàng)目申報(bào)受理和實(shí)施。項(xiàng)目中止申報(bào)受理和實(shí)施之日起五年內(nèi)，不再受理該城中舊村更新申請(qǐng)。采取市場(chǎng)主體實(shí)施方式的，可向市場(chǎng)主體計(jì)收項(xiàng)目違約金。具體違約金計(jì)收標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)政府（管委會(huì)）另行制定。

　　參加聽證會(huì)的市民代表、來自翠微股份合作公司的吳志榮表示，“兩年時(shí)間一刀切的規(guī)定條款，無法適應(yīng)實(shí)際情況，建議對(duì)于更新區(qū)域村民比例、村民權(quán)益人數(shù)比例或小產(chǎn)權(quán)業(yè)主較多等情況復(fù)雜的項(xiàng)目，由市場(chǎng)主體上報(bào)申請(qǐng)延期，經(jīng)主管部門核實(shí)后予以延期一至兩年。”

　　行業(yè)專家學(xué)者代表、來自珠海規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院的楊崢屏對(duì)這一條款表示，“兩年內(nèi)未達(dá)到90%的簽約率就中止項(xiàng)目，包含了兩方面約束，一方面對(duì)市場(chǎng)主體有約束，另一方面對(duì)村民的權(quán)益主體也有一定的約束，如果在兩年之內(nèi)不配合的話，五年之內(nèi)不讓你改造?！?/p>

　　楊崢屏說，《實(shí)施細(xì)則》優(yōu)化了珠海舊版的城中舊村更新實(shí)施細(xì)則內(nèi)容，中止條款更是體現(xiàn)了對(duì)市場(chǎng)主體及權(quán)益主體的保護(hù)性約束，對(duì)于加快推進(jìn)將起到作用，建議盡快出臺(tái)實(shí)施。

　　律師代表、來自北京中銀律師事務(wù)所的王斌則認(rèn)為，該規(guī)定對(duì)于市場(chǎng)主體和村民都有一定的保障，建議細(xì)化增強(qiáng)可操作性?！耙?yàn)楦鱾€(gè)更新項(xiàng)目情況不一，被拆遷人的數(shù)量各不相同，大村小村同樣都是兩年，時(shí)間安排顯然不合理。建議可以根據(jù)被拆遷人數(shù)的比例適當(dāng)放寬調(diào)整?！?/p>

　　“一個(gè)舊村改造項(xiàng)目不能無止境地拖下去，中止條款的初衷是希望政府、村以及房企各方面同心協(xié)力，加快舊村改造項(xiàng)目的推進(jìn)?！笔凶∫?guī)建局城市更新項(xiàng)目監(jiān)管科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，針對(duì)聽證會(huì)上對(duì)市場(chǎng)主體實(shí)施的公開表決方式、更新范圍的村民意愿表決比例、針對(duì)“釘子戶”處置的強(qiáng)制措施等，相關(guān)部門將廣泛征求社會(huì)各界意見，匯總細(xì)化后繼續(xù)完善細(xì)則。

　　進(jìn)展 年內(nèi)擬推動(dòng)11個(gè)城中舊村改造

　　城市更新是優(yōu)化城市空間的重要舉措，是拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間載體的重要方式，也是改善生產(chǎn)生活環(huán)境的重要手段。在城中舊村改造有著成功經(jīng)驗(yàn)的珠海，未來將如何更好地推進(jìn)城市更新工作？

　　目前，珠海城中村名錄共46個(gè)，主要位于香洲區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)，用地面積合計(jì)1146公頃，列入改造計(jì)劃的城中村有31個(gè)，其中洪灣村、灣仔銀坑村、上沖村、東橋村、翠微村、聯(lián)安村、吉大村、夏村、永豐村、官塘村等11個(gè)村被納入2018年改造計(jì)劃。

　　據(jù)珠海市住規(guī)建局年度責(zé)任白皮書顯示，2018年，珠海將推動(dòng)?xùn)|橋、永豐、上沖、灣仔銀坑、洪灣、翠微等舊村啟動(dòng)改造工作，優(yōu)先推進(jìn)村民改造意愿一致的項(xiàng)目，同時(shí)推進(jìn)關(guān)閘聯(lián)安、南溪、紅東等舊村項(xiàng)目規(guī)劃更新條件研究工作，繼續(xù)推進(jìn)拱北口岸地區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)。

　　目前，洪灣村、灣仔銀坑村等舊村項(xiàng)目更新單元規(guī)劃方案及供地方案已獲香洲區(qū)政府批復(fù)，正在加快推進(jìn)項(xiàng)目動(dòng)工建設(shè)；已完成上沖村、東橋村等舊村項(xiàng)目更新規(guī)劃條件；目前正在加快推進(jìn)翠微村、聯(lián)安村等舊村項(xiàng)目更新規(guī)劃條件的研究工作，研究解決吉大村、夏村等舊村歷史遺留問題，推動(dòng)永豐村、官塘村等舊村開展項(xiàng)目前期工作。

　　“珠海市老舊小區(qū)更新以實(shí)施綜合整治為主，完善城市功能、提升空間品質(zhì)、延續(xù)歷史文脈為主要目標(biāo)。”市住規(guī)建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，按照計(jì)劃時(shí)間表，珠海將于2020年以前，完成香洲主城區(qū)351個(gè)老舊小區(qū)（1995年以前已建成）的綜合整治提升，占地面積660萬平方米，按照每年完成整治100萬平方米要求，全面推進(jìn)老舊社區(qū)環(huán)境整治提升工作。

　　在老舊小區(qū)更新方面，今年香洲區(qū)確定13個(gè)老舊小區(qū)納入改造提升范圍，涉及面積105.7萬平方米。目前白蓮新村、吉蓮新村、僑光花園、海虹社區(qū)、碧濤社區(qū)、紫荊社區(qū)等6個(gè)社區(qū)共24個(gè)老舊小區(qū)正在施工，已完成總工程量的55%，所涉及老舊小區(qū)改造今年年底基本完工；創(chuàng)業(yè)、紅山、環(huán)山等7個(gè)社區(qū)今年年底完成施工單位招標(biāo)，爭(zhēng)取年內(nèi)動(dòng)工。

　　樣本 銀坑舊村回遷房奠基

　　“我們村連一個(gè)幼兒園都沒有，每天還需要跑來跑去把孩子送到鎮(zhèn)里上幼兒園，很辛苦。”64歲的村民廖記興是珠海市銀坑村土生土長(zhǎng)的老村民，此前由于銀坑村更新改造項(xiàng)目一拖再拖，“村里不僅沒有配套，村里還沒有規(guī)劃，到處亂七八糟，遇到火災(zāi)就更慘了，消防車都進(jìn)不來，成天提心吊膽”。

　　“村里房子挨著房子都是‘握手樓’，看出去是‘一線天’，居住環(huán)境臟亂差，年輕人都跑到外面打工去了?！贝迕窳斡墟氛f，“我們期待能早日改善生活質(zhì)量”。

　　2017年，銀坑村舊村改造項(xiàng)目被珠海市政府明確列為香洲區(qū)推進(jìn)舊村更新工作的三個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目之一。

　　至此，銀坑村更新改造項(xiàng)目進(jìn)入快車道，當(dāng)年11月12日，經(jīng)珠海市灣仔銀坑工貿(mào)有限責(zé)任公司股東大會(huì)表決，同意由珠海華發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的控股子公司――珠海正漢置業(yè)有限公司成為灣仔銀坑村改造項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)；今年6月2日，在全村100多名村民代表的見證下，灣仔銀坑村改造項(xiàng)目舉行實(shí)施主體確認(rèn)暨回遷房奠基儀式，改造后的銀坑村將擁有幼兒園、鄰里中心、社區(qū)體育公園等公共配套設(shè)施。

　　下圩舊村改造前期合作協(xié)議簽訂

　　9月28日，珠海市金鼎下圩股份合作公司與奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)正式簽訂協(xié)議，達(dá)成對(duì)下圩舊村改造的合作意向。

　　位于港灣大道與金峰路交會(huì)處西南角的下圩村，鄰近廣珠城軌唐家灣站及珠海北站、京珠高速等，但項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)多為舊村場(chǎng)、舊廠房。村內(nèi)建筑密度大，安全隱患及衛(wèi)生問題嚴(yán)重影響村民生活質(zhì)量，改造迫在眉睫。

　　奧園商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，接下來，奧園將結(jié)合下圩村獨(dú)特的地理位置，以及鄰近鳳凰山森林公園這一優(yōu)勢(shì)，將下圩村打造成低碳、生態(tài)并且充滿活力的高端生活區(qū)和珠海城市北大門的橋頭堡。

　　此前，奧園集團(tuán)已經(jīng)以83.77%、83.77%、83.02%的同意率分別順利通過了下圩村城中舊村更新意愿、實(shí)施方式及引入前期合作企業(yè)三項(xiàng)表決事項(xiàng)。此次前期合作協(xié)議的簽訂，意味著下圩村改造進(jìn)入了一個(gè)新的階段。

　　吉大舊村按下更新改造重啟鍵

　　“盼了10多年的舊房改造，希望項(xiàng)目早日動(dòng)工建設(shè)、早日回遷，好讓我們村民住上新房?！敝楹＜笈f村村民張先生永遠(yuǎn)忘不了今年3月26日的那一幕。當(dāng)天，吉大舊村改造項(xiàng)目（S1S2地塊）集體合同正式簽訂，這意味著張先生所在的吉大舊村更新改造計(jì)劃在擱淺16年后，再度重啟。如果后期進(jìn)展順利的話，包括張先生在內(nèi)的461戶舊村居民將在4年內(nèi)入住新蓋的回遷房。

　　實(shí)際上，吉大舊村改造項(xiàng)目屬于2000年珠海市政府決定實(shí)施全面改造的香洲主城區(qū)范圍內(nèi)的26個(gè)城中舊村之一。該項(xiàng)目分為S1S2和S3兩個(gè)地塊分別開發(fā)。其中S3地塊前期已建成回遷房，完成回遷任務(wù)。

　　此前，S1S2地塊早在2002年1月通過公開招標(biāo)確定開發(fā)實(shí)施主體某房地產(chǎn)公司，但16年來未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。吉大舊村集體資產(chǎn)部分由兩家村股份公司按股權(quán)份額實(shí)施管理，股民則依據(jù)股權(quán)證的歸屬接受管轄。根據(jù)招標(biāo)書要求，該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)于中標(biāo)通知書發(fā)出后30個(gè)月內(nèi)完工（不含商品房）。

　　“但16年來，珠海市、香洲區(qū)政府多次、多方協(xié)調(diào)督促，給予政策支持，但原開發(fā)實(shí)施主體和兩家村股份公司未完全達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，導(dǎo)致回遷房無法建設(shè)。早前房屋被拆的部分村民，10多年來一直在外租房生活?！币恢标P(guān)注吉大舊村改造項(xiàng)目的香洲區(qū)吉大街道辦舊改辦李耀星說。

　　今年1月30日，兩家村股份公司分別召開臨時(shí)股東大會(huì)，按程序終止了原房地產(chǎn)公司作為吉大舊村改造項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施主體資格，并確定珠海市寶盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為該項(xiàng)目新的開發(fā)實(shí)施主體單位。

　　在今年3月26日，吉大舊村改造項(xiàng)目（S1S2地塊）集體合同正式簽訂，“表明新開發(fā)實(shí)施主體與兩家村股份公司就集體利益補(bǔ)償達(dá)成一致，意味著多年停滯不前的吉大村舊村改造項(xiàng)目（S1S2地塊）即將進(jìn)入新階段?！崩钜钦f，根據(jù)相關(guān)協(xié)議，珠海市寶盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司需在6個(gè)月內(nèi)開工建設(shè)回遷房，4年內(nèi)回遷房達(dá)到交付條件。