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9月的上海，早已告別高溫酷暑，黃浦江面吹來(lái)的風(fēng)讓人感受到陣陣涼意。在不少購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商看來(lái)，與天氣一同轉(zhuǎn)涼的還有上海的樓市。

十一黃金周將至，這股樓市“冷空氣”似乎盤(pán)旋不下。上海中原研究院數(shù)據(jù)顯示，今年中秋假期上海新建商品房住宅成交僅3.4萬(wàn)平方米，同比下降34.6%，是近5年以來(lái)成交量最低的一次。與此同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌。上海樓市真的“涼涼”了嗎？預(yù)期中的“金九銀十”能否實(shí)現(xiàn)？近日，證券時(shí)報(bào)?e公司記者走訪了前灘晶耀名邸二期、森蘭名軒三期等網(wǎng)絡(luò)紅盤(pán)，試圖還原當(dāng)下真實(shí)的上海樓市。

十盤(pán)同時(shí)段認(rèn)籌

買(mǎi)房不用搶了

9月27日下午，市民夏先生接到了自稱晶耀名邸二期售樓處工作人員打來(lái)的電話，通知他十一長(zhǎng)假期間去看樣板房。這一消息讓夏先生頗感欣喜，在此之前，前灘的一眾新盤(pán)屬于購(gòu)房者口中“不設(shè)售樓處、不配銷售人員、不看樣板房”的搶手盤(pán)。終于能結(jié)束“盲買(mǎi)模式”的夏先生打算利用假期看看樣板房，仔細(xì)考察下新房周邊環(huán)境。不過(guò)，從近期新盤(pán)認(rèn)籌情況來(lái)看，上海樓市的假期或許已提前到來(lái)。

時(shí)間回到一周前，夏先生剛完成晶耀名邸二期的認(rèn)籌。9月18日，晶耀名邸二期認(rèn)籌首日，證券時(shí)報(bào)?e公司在現(xiàn)場(chǎng)看到，從認(rèn)籌點(diǎn)門(mén)口到大廳有數(shù)名保安值守，大廳里用鐵質(zhì)圍欄分隔不同區(qū)域并拉起紅線，十余名有意向購(gòu)房者手拿資料或咨詢討論或遞交材料。

“我早上八點(diǎn)鐘就趕到這里，還以為會(huì)大排長(zhǎng)龍?！眳桥扛嬖V記者，她是替女兒來(lái)看房子的，現(xiàn)在看到認(rèn)籌的人并不多，她心里反而有些猶豫了。

事實(shí)上，兩個(gè)月前，該項(xiàng)目前期房源認(rèn)籌首日就是人山人海。彼時(shí)推出的116套房源，引來(lái)了近1600組認(rèn)籌客戶，認(rèn)籌比例近13:1，刷新了上海實(shí)施搖號(hào)政策以來(lái)的認(rèn)籌紀(jì)錄。

而這一次認(rèn)籌，觀望的情緒似乎更濃了。記者注意到，與前一期項(xiàng)目相比，認(rèn)籌細(xì)則多出了“凍結(jié)資金”這一要求，首套需提供122萬(wàn)元銀行凍結(jié)證明，其他情況提供405萬(wàn)元銀行凍結(jié)證明。而銀行凍結(jié)資金還不包含需另行支付的161萬(wàn)元認(rèn)籌金。也就是說(shuō)，要認(rèn)籌該項(xiàng)目至少要保證銀行卡上有283萬(wàn)元流動(dòng)資金。

認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)，咨詢處聚集了多名意向購(gòu)房者，他們的問(wèn)題集中在是否有對(duì)口學(xué)區(qū)、得房率和戶型上。

當(dāng)?shù)弥⒉荒鼙ＷC對(duì)口九年一貫制的學(xué)校，有購(gòu)房者表示要先回家商量下再來(lái)?！拔揖褪强粗杏袑W(xué)區(qū)，定位比較高，才選擇這里的?！眲⑾壬Q自己是外地戶口，繳滿5年社保剛夠買(mǎi)房資格，兒子明年就要上小學(xué)，如果沒(méi)有確定學(xué)區(qū)，他打算再看看近期其他盤(pán)或者直接買(mǎi)入合適的二手房。

還有購(gòu)房者被開(kāi)發(fā)商提醒，不能在同一認(rèn)籌時(shí)間段內(nèi)認(rèn)籌多個(gè)樓盤(pán)。這意味著，自該項(xiàng)目認(rèn)籌開(kāi)始搖號(hào)至結(jié)果公布，認(rèn)籌客戶到上海其他樓盤(pán)進(jìn)行認(rèn)籌的，因限額查詢過(guò)程中審核不予通過(guò)的，后果由認(rèn)籌客戶自行承擔(dān)。

記者從多名銷售人員處獲悉，雖然暫無(wú)正式官方文件，但坊間已有多個(gè)樓盤(pán)默認(rèn)這一認(rèn)籌規(guī)則。同一時(shí)間段內(nèi)只能選擇自己最喜歡的項(xiàng)目參與認(rèn)籌搖號(hào)，如果同時(shí)認(rèn)籌了兩個(gè)，那么可能兩個(gè)都無(wú)法參加搖號(hào)?！八姓J(rèn)籌人員的名單會(huì)交給公證處，公證處掌握了認(rèn)籌客戶各個(gè)樓盤(pán)的認(rèn)籌情況，如果有重復(fù)認(rèn)籌的情況，你的名字就會(huì)被剔除此次認(rèn)籌名單?！爆F(xiàn)場(chǎng)工作人員對(duì)證券時(shí)報(bào)記者如此解釋。

“聽(tīng)說(shuō)同期開(kāi)的其他盤(pán)也有性價(jià)比不錯(cuò)的，反正還有一周的認(rèn)籌時(shí)間，多了解下再做決定來(lái)得及?！辈坏弥貜?fù)認(rèn)籌讓不少購(gòu)房者犯了“選擇困難癥”。有購(gòu)房者表示，自己已經(jīng)搖中了大華碧云天的項(xiàng)目，最后自動(dòng)放棄了，就是為了等今天的認(rèn)籌。據(jù)證券時(shí)報(bào)?e公司記者不完全統(tǒng)計(jì)，除了晶耀名邸二期，9月末至10月初，還有萬(wàn)科公園大道、玫瑰公館二期、寶華城市之星、招商主城、森蘭名軒三期、八埭頭、高洲府、東原印柒雅、世紀(jì)江灣等9個(gè)樓盤(pán)在同時(shí)段認(rèn)籌。

中介到新盤(pán)發(fā)傳單

買(mǎi)房送寶馬可折現(xiàn)

近期，和晶耀名邸二期一樣受關(guān)注的新盤(pán)還有森蘭名軒三期。此次項(xiàng)目加推11層公寓、6-7層洋房以及疊加別墅，共計(jì)房源194套，準(zhǔn)現(xiàn)房交付，均價(jià)55382萬(wàn)元/平。聽(tīng)起來(lái)更為心動(dòng)的價(jià)格，以及周邊有小學(xué)學(xué)區(qū)資源，也讓該盤(pán)成為了又一個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)。

9月23日，證券時(shí)報(bào)記者來(lái)到位于中外環(huán)的森蘭認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)，正值中秋假期，認(rèn)籌也不需要排隊(duì)?！耙?yàn)檫@塊地是2001年拿的，拿的比較早成本較低，又碰上現(xiàn)在政府限制新房?jī)r(jià)格，所以單價(jià)只賣(mài)5.5萬(wàn)元?！币晃环慨a(chǎn)中介告訴記者，這附近的二手房單價(jià)基本都在7萬(wàn)元以上，新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛嚴(yán)重。

認(rèn)籌大廳之外，一群身著白襯衫的中介向路過(guò)的行人發(fā)著傳單?！爸肋@邊有認(rèn)籌我們就提前過(guò)來(lái)了，反正現(xiàn)在也沒(méi)有特別的事，不如過(guò)來(lái)碰碰運(yùn)氣?！逼渲幸幻薪楸硎荆F(xiàn)在一個(gè)月能成交兩三套房子就算不錯(cuò)了。

這一較為慘淡的成交情況也反映在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中。上海易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示，8月份，上海二手住宅成交約1.35萬(wàn)套，環(huán)比下降3.4%，這可能是由于8月上海新盤(pán)供給放量，且限價(jià)環(huán)境下部分樓盤(pán)性價(jià)比較高，因此部分需求轉(zhuǎn)向一手市場(chǎng)。整體來(lái)看，上海二手房成交自2017年初以來(lái)一直屬于低位盤(pán)整狀態(tài)，目前絕對(duì)量已經(jīng)處于近6年低位水平。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前，上海二手房還有比較大的議價(jià)空間，普遍向7%-10%靠攏。郊區(qū)房源普遍有逾5%的議價(jià)空間。而中心區(qū)域總價(jià)千萬(wàn)以上的掛牌房源，基本要打9折才有吸引客戶看房的可能，如果要達(dá)成成交，則必須進(jìn)一步降價(jià)。

為了促進(jìn)銷售，各大開(kāi)發(fā)商和銷售也是用盡了打折降價(jià)的招數(shù)。記者了解到，近日，位于上海寶山的招商雍和府項(xiàng)目以購(gòu)房送寶馬來(lái)變相降價(jià)賣(mài)房。雍和府項(xiàng)目的一位開(kāi)發(fā)商向記者介紹，9月份以來(lái)開(kāi)展了買(mǎi)房送寶馬的活動(dòng)，是開(kāi)發(fā)商聯(lián)系到了寶馬4s店，談了優(yōu)惠的團(tuán)購(gòu)價(jià)，在購(gòu)房簽約的當(dāng)天，客戶可以一邊簽購(gòu)房合同，一邊簽購(gòu)寶馬的合同。購(gòu)寶馬的首付款和后期還款均由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，但客戶拿到的僅是裸車(chē)。

該工作人員表示，在售房源包括89平米戶型和聯(lián)排別墅，可享受的優(yōu)惠力度不一樣。據(jù)他介紹，贈(zèng)送的車(chē)型為寶馬3系、X1以及1系，具體車(chē)型視戶型、樓層等有所差異，最高相當(dāng)于省了40萬(wàn)元。如果不想選擇送車(chē)，可以向開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)購(gòu)房折扣，別墅的話折現(xiàn)30萬(wàn)元問(wèn)題不大。

“現(xiàn)在房企競(jìng)爭(zhēng)很激烈，市場(chǎng)也不是很好。另外，快到年底了，我們也想帶一波行情起來(lái)，把銷售量提升上去?！闭劶稗k送車(chē)活動(dòng)的原因，這位工作人員直言道。

盧文曦對(duì)記者表示，買(mǎi)房送車(chē)的大幅促銷這幾年都沒(méi)看到過(guò)，這說(shuō)明前幾年房企的姿態(tài)還是很強(qiáng)勢(shì)的，但現(xiàn)在房企也頂不住壓力了，需要回籠資金。盧文曦認(rèn)為，今年房企的壓力會(huì)比較大，9月份的成交情況不理想，那么，前三季度的壓力都集中在10月份和11月份前兩周，再往后辦貸款的時(shí)間可能來(lái)不及?！?月份以后房企的日子會(huì)比較難過(guò)，10月份往后打折促銷的活動(dòng)也許會(huì)更多?！北R文曦說(shuō)。

冰火兩重天

老破小學(xué)區(qū)房不愁賣(mài)

上海樓市的分化已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)，地段、學(xué)區(qū)、醫(yī)療等資源成為購(gòu)房者考量的最主要因素。按理講，單價(jià)更為便宜的剛需產(chǎn)品應(yīng)該更受購(gòu)房者喜愛(ài)。對(duì)于許多置業(yè)家庭而言，只要是在上海買(mǎi)，買(mǎi)在哪里都是比較容易接受的。然而，在所謂的“金九銀十”里，最先遇冷的就是這些剛需盤(pán)。

記者查詢東方公證網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，近期成交的許多郊區(qū)項(xiàng)目認(rèn)籌比例低于10%。三湘海尚云邸認(rèn)籌數(shù)5套，房源161套，認(rèn)籌比3%；正榮