原標(biāo)題：南京一22層公寓樓竟只賣(mài)5層 吾悅廣場(chǎng)分層賣(mài)房涉嫌捂盤(pán)惜售

　　最近，有南京市民向記者反映，位于河西的建鄴吾悅廣場(chǎng)在售的酒店式公寓產(chǎn)品，22層公寓樓只賣(mài)其中的5層，一大半樓層都捂著不賣(mài)，被開(kāi)發(fā)商人為控制房源。記者經(jīng)過(guò)調(diào)查核實(shí)，建鄴吾悅廣場(chǎng)的確涉嫌捂盤(pán)惜售。相關(guān)主管部門(mén)表示，商品房在領(lǐng)取預(yù)售許可后，所有房源須一次性推出，不得分層分批推盤(pán)，如有違規(guī)將依法查處。

　　現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查：22層酒店式公寓，只有5層能買(mǎi)

　　接到市民的投訴后，記者來(lái)到位于河西江東中路上的建鄴吾悅廣場(chǎng)售樓處了解情況，項(xiàng)目在售的是商鋪和精裝酒店式公寓產(chǎn)品。當(dāng)記者表示想看看公寓產(chǎn)品時(shí)，接待的售樓員表示，6棟是公寓樓，除了1、2層是商場(chǎng)，從3層到24層都是精裝公寓，但目前公寓只有5層可選，均價(jià)在3.2萬(wàn)元/平方米左右。

　　“你可以在10、13、14、15、16層的這幾層中選?！痹撌蹣菃T介紹說(shuō)，其他樓層暫時(shí)不賣(mài)。記者對(duì)此表示不解，詢(xún)問(wèn)其他樓層為何不能選購(gòu)？該售樓員表示，其他樓層正在洽談?wù)麑淤?gòu)買(mǎi)，一旦談下來(lái)就會(huì)整層打包出售，所以現(xiàn)在沒(méi)拿出來(lái)面對(duì)普通買(mǎi)房人。

　　一共22層公寓，只有5層拿出來(lái)賣(mài)，其他17層都在談?wù)麑淤?gòu)買(mǎi)？記者隨后又咨詢(xún)了其他售樓員，其中一位售樓員卻另有說(shuō)法。有售樓員告訴記者，其他樓層會(huì)做二期推盤(pán)?！白龆谕票P(pán)？你們一共不就只有一棟公寓樓嗎？”記者疑惑地問(wèn)道。該售樓員解釋稱(chēng)，目前在售的5層屬于一期推出的，后面再推其他樓層就是二期。

　　記者詢(xún)問(wèn)二期會(huì)推哪幾個(gè)樓層時(shí)，對(duì)方表示，“可能是高樓層，也有可能是低樓層，目前還沒(méi)有確定?！痹撌蹣菃T提醒記者，后期再推，價(jià)格就會(huì)上漲，肯定不會(huì)是3.2萬(wàn)元/平方米的售價(jià)了，可能會(huì)漲到3.5萬(wàn)元/平方米左右。

　　專(zhuān)家分析：定價(jià)虛高分層加推試水市場(chǎng)

　　隨后，記者查詢(xún)了吾悅廣場(chǎng)的推盤(pán)記錄發(fā)現(xiàn)，9月1日該樓盤(pán)推出了188套酒店式公寓。而實(shí)際網(wǎng)上房地產(chǎn)公示的信息顯示，6棟公寓樓一共入網(wǎng)總套數(shù)為757套房。也就是從剛開(kāi)始領(lǐng)證，該項(xiàng)目就實(shí)行了分層賣(mài)房的銷(xiāo)售策略。

　　從網(wǎng)上公示的銷(xiāo)控記錄來(lái)看，記者發(fā)現(xiàn)該樓棟目前認(rèn)購(gòu)、簽約的確都集中在10、13、14、15、16層。除此之外，另外4層有一套，6層有兩套進(jìn)行過(guò)備案記錄，其他樓層均沒(méi)有任何認(rèn)購(gòu)記錄。從銷(xiāo)控表上的房?jī)r(jià)來(lái)看，公寓房的銷(xiāo)售價(jià)格最高達(dá)到4.3萬(wàn)元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于目前對(duì)外推出5層房源的3.2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)。

　　“銷(xiāo)許價(jià)格的虛高，也為后面賣(mài)房時(shí)價(jià)格上調(diào)給出了足夠的空間?！蹦暇┮晃环康禺a(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士告訴記者，酒店式公寓屬于商業(yè)類(lèi)物業(yè)，在報(bào)價(jià)階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)從高定價(jià)，從而使得在實(shí)際賣(mài)房時(shí)有足夠的操作空間。比如，賣(mài)不動(dòng)就在報(bào)價(jià)上打折，賣(mài)得好，就可以上調(diào)實(shí)際售價(jià)，只要不超過(guò)銷(xiāo)許價(jià)都不違規(guī)。先期推出一部分“試水”市場(chǎng)反應(yīng)，然后進(jìn)行靈活操作，這也是為什么公寓產(chǎn)品慣用“分層推”的主要原因。

　　南京房管局：商品房銷(xiāo)售，嚴(yán)禁分層分批賣(mài)房

　　既然銷(xiāo)售價(jià)格定價(jià)靈活，那么在銷(xiāo)售過(guò)程中，公寓房是不是也可以想賣(mài)哪層賣(mài)哪層，分層、分批推都可以呢？

　　南京市房管局的一位工作人員對(duì)記者表示，取得預(yù)售許可后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源，這不僅是指住宅，也包括40年產(chǎn)權(quán)的公寓，分層分批分戶(hù)型推盤(pán)都不被允許，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商不得以任何理由捂盤(pán)惜售。而建鄴吾悅廣場(chǎng)樓盤(pán)的這一行為，確實(shí)涉嫌捂盤(pán)惜售。對(duì)此，本報(bào)將繼續(xù)跟蹤關(guān)注。