看看銷售中心樓盤的沙盤和規(guī)劃圖，就交付一筆相對“低廉”的定金預(yù)訂了商品房。過去25年，這種開發(fā)商預(yù)售商品房的制度，已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)市場一種普遍的商品房銷售模式。但是對于購房者來說，這種制度在一定程度上，是一種賭博，既不知道房子建成后的樣子，也不確定規(guī)劃是否能落實，甚至連是否如期收房都不清楚。

　　21日日，廣東省房協(xié)對下屬的副會長單位發(fā)布《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》（簡稱《通知》）中關(guān)于“商品房預(yù)售制度”的內(nèi)容引起了極大的關(guān)注。

　　《通知》顯示，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項調(diào)整”的材料，并將于9月25日上報住建部。

　　《通知》提出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風險，建議降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。這意味著，廣東或取消1994年開始實行的“商品房預(yù)售制度”。

　　對此，省房協(xié)的相關(guān)人士表示，目前通知正在征求意見過程中，是否會正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究。

　　《報送函》建議逐步試點取消預(yù)售制度

　　商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中，尚未完成建設(shè)的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。1994年，中國頒布《房屋管理辦法》。25年來商品房預(yù)售制度已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的一項重要制度。據(jù)記者了解，商品房預(yù)售制度有利于提高資金使用效率，對于有效滿足居住需求，促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)揮了積極推動作用。

　　該制度同樣頗受爭議。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部向包括廣東在內(nèi)的6省住建廳下發(fā)《關(guān)于對現(xiàn)有行政許可事項進行清理論證并對已取消下放落實情況進行全面評估的函》中就要求，“對商品房預(yù)售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規(guī)依據(jù)外的理據(jù)，充分論證繼續(xù)保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事后監(jiān)管措施。”

　　但是取消商品房預(yù)售制度并不是一蹴而就的。廣東省住建廳《關(guān)于報送對現(xiàn)有行政許可事項進行清理論證并對已取消下放落實有關(guān)情況的函(節(jié)選)》（簡稱《報送函》）顯示，廣東或在一些城市逐步試點取消預(yù)售制度，分階段推進。

　　《報送函》建議在一些城市逐步試點取消預(yù)售制度，對于新出讓土地，逐步實行現(xiàn)售。并擬定取消預(yù)售，全面實施現(xiàn)售的時間表，分階段推進。

　　第一階段若干年內(nèi)保留預(yù)算許可，把預(yù)售條件的工程形象進度提高至主體結(jié)構(gòu)工程封頂；第二階段全面實施現(xiàn)售，并將時間表向社會公布，讓房地產(chǎn)行業(yè)和社會公眾都做好充分的準備。通過逐步提高商品房預(yù)售許可條件，引導(dǎo)市場有序適應(yīng)改革，使開發(fā)企業(yè)降低資金杠桿，充實開發(fā)經(jīng)營的資本金，有利于防范化解行業(yè)和金融風險；有利于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰加速進行，提升房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展；有利于把土地、資金等稀缺資源，向優(yōu)質(zhì)房企配置傾斜；有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的抗風險能力，降低購房人的購房風險，維護購房人的合法權(quán)益。

　　省房協(xié)回應(yīng)： 只是下發(fā)《通知》提建議

　　《通知》稱，自1994年《房地產(chǎn)管理法》頒布以來，商品房預(yù)售制度實施已近25年。商品房預(yù)售制度的改變，事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式及其配套制度的重塑，更直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安排、建設(shè)計劃乃至戰(zhàn)略規(guī)劃等重大事項的調(diào)整。

　　有鑒于此，省房協(xié)特向各副會長單位征集意見就商品房預(yù)售許可的存廢提出建議，并詳細說明理據(jù)，于9月23日前反饋。

　　據(jù)了解，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會是受委托于9月21日向各副會長單位下發(fā)該份《通知》的，結(jié)果馬上被媒體披露出來，“只是征集意見而已，沒想到就被人發(fā)到群里，再加上媒體的指向性‘解讀’，尤其在標題上有嚴重歧義?！?/p>

　　省房協(xié)相關(guān)人士表示，原文明明寫的征集意見，大家可以提議保留或者取消，所以“醞釀取消”“將取消預(yù)售制”“擬定有關(guān)材料并上報住建部”這樣的說法并不準確。

　　該名人士表示，目前《通知》正在征求意見過程中，是否會正式發(fā)布還待最終意見的匯總和研究。

　　專家： 取消預(yù)售 不建議“一刀切”

　　樓市專家、廣州市社科院研究員談錦釗表示，假如真的要全面取消商品房預(yù)售制度，首當其沖受到影響的就是開發(fā)商企業(yè)，在資金方面將面臨很大的壓力，融資成本進一步升高，進而市場也很有可能發(fā)生波動。

　　預(yù)售制度實行以來，對廣東房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展其實是很有益處的，不僅給了開發(fā)商一定的時間籌措建設(shè)資金，購房者也通過開發(fā)商讓利，可以低價預(yù)訂商品房，對兩者其實是雙贏的。

　　對于個別樓盤預(yù)售存在的資金鏈中斷、爛尾樓問題，繼而產(chǎn)生的法律糾紛，并非只能調(diào)整預(yù)售制度來解決，而是可以通過加強前期監(jiān)管來解決的，不能因噎廢食。而且，隨著粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展，未來人口總數(shù)勢必大量增長，對于住房的需求隨之增加，而目前珠三角地區(qū)的商品房庫存并未到過剩的程度，還沒到急需清庫存的時候。

　　若驟然取消預(yù)售制度，對市場和購房者而言都不是好消息。開發(fā)商籌措資金的成本提高，企業(yè)要賣掉現(xiàn)房才能回籠資金，反過來會助推房價上漲。而且在銀行利率不斷提高和房貸收緊的背景下，確實不建議“一刀切”地取消預(yù)售。（記者賈政）