理性觀望 廣州二手住宅成交仍處低位
“金九”過半，廣州二手樓市成交仍未見傳統(tǒng)旺季的成色。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上周（9月10-16日），廣州二手整體網(wǎng)簽量為1258宗，環(huán)比上周回升2.1%，周度成交量仍然處于低位。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，主要原因是由于目前傾向于置業(yè)的購房者多處于觀望后市態(tài)度，置業(yè)更為理性，若遇到合適價位才會考慮入市，因此，部分急售業(yè)主可以考慮讓利或增大議價空間，以求加快成交。
二手網(wǎng)簽價結(jié)構(gòu)性拉高
價格方面，上周二手住宅網(wǎng)簽價格為27027元/平方米，環(huán)比上周上漲7.6%。主要由于天河、越秀、海珠等多個高價區(qū)域成交量明顯回升，而增城、花都等外圍區(qū)成交不升反降，以致整體網(wǎng)簽均價被結(jié)構(gòu)性拉高。
在主要七區(qū)中，天河、越秀、海珠三區(qū)表現(xiàn)亮眼，分別成交144宗、105宗、146宗，環(huán)比上周分別上漲53.2%、54.4%、27.0%。
其中，天河區(qū)成交占比更是從前一周的11.8%上漲至本周的16.8%，排名躍升至全市第五。
另外，需要指出的是，番禺成交量雖環(huán)比下滑8.9%，但仍然以234宗的成績領(lǐng)跑全市。其中，市橋板塊憑借價格低洼和生活配套成熟兩大優(yōu)勢，成交量依舊保持活躍。
近期整體市場訪客量較低、成交量減少，業(yè)主看漲房價心態(tài)持續(xù)低位，促使近期業(yè)主報價指數(shù)仍處低位狀態(tài)。整體看，該周65%的盤源下調(diào)報價，環(huán)比上周增加5個百分點，其中大部分集中在下調(diào)1-5%的幅度，占41%。
從各盤源報價變化幅度來看，報價基本不變的盤源比例為6%，環(huán)比前一周減少6個百分點，變化幅度最大。
租房市場需求回落，租金平緩
隨著畢業(yè)旺季的逐漸遠(yuǎn)去，租賃市場又開始向淡季轉(zhuǎn)變。
近期，廣州住宅租賃市場需求稍有回落，租金趨勢平緩。全市監(jiān)測點住宅租金為53.43元/平方米/月，環(huán)比微升0.42%，同比上漲0.57%；中心城區(qū)監(jiān)測點與外圍區(qū)域監(jiān)測點租金分別為55.65元/平方米/月及35.12元/平方米/月。
近期個別城市關(guān)于長租公寓企業(yè)通過租金貸等金融杠桿搶奪房源，導(dǎo)致住宅市場租金大幅上漲的輿論甚囂塵上。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的報告顯示，縱觀廣州租賃市場，雖然多區(qū)住宅市場租金呈上升趨勢，但幅度都較為輕微，全市住宅租賃市場租金整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲態(tài)勢，沒有出現(xiàn)明顯升幅。前線經(jīng)理人表示，原因一方面是廣州住宅租賃市場長租公寓占比較低，對市場租金難以有顯著推動；另一方面，大部分房東認(rèn)為長租公寓在社區(qū)環(huán)境、家電配備、服務(wù)等方面投入較大，租金高于散租房源具有其合理性，而自身的散租房源明顯較長租公寓低端，因此不敢貿(mào)然加租。結(jié)果是面對其它城市住宅租賃暴漲輿論，廣州大部分房東在放盤價格和議價心態(tài)上較之前并無明顯變化，使得廣州住宅租賃市場租金水平與市場情緒整體保持平穩(wěn)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，后市成交節(jié)奏將放緩，租金延續(xù)穩(wěn)中有升行情。隨著年中“畢業(yè)旺季”結(jié)束，住宅租賃市場又開始步入傳統(tǒng)淡季，預(yù)期廣州住宅租賃市場短期內(nèi)將以換租需求為主，市場成交趨向寡淡，成交節(jié)奏大概率放緩，房源議價空間或相應(yīng)擴(kuò)大，市場整體租金水平還將保持平穩(wěn)。
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廣佛交界樓面價上漲二手仍有“洼地”
上周廣佛交界區(qū)域成功出讓一宗宅地，折合樓面價15415元/平方米。地塊位于與廣州一橋之隔的平洲，該區(qū)域電梯樓的價格仍保持在“2字頭”，與廣佛交界其他樓價已逼近“3字頭”的區(qū)域相比，平洲仍是現(xiàn)時廣佛交界的“樓價洼地”。
合富置業(yè)桂城中海繁華里分行主管李龍表示，本次拍地所在的區(qū)域，附近有平洲公園，并不是平洲二手房市場交投的熱門區(qū)域，現(xiàn)時僅有華福御水岸等少數(shù)樓盤的關(guān)注度比較高，日后若保利和萬科的樓盤發(fā)展起來后，可能對該區(qū)域的發(fā)展有明顯的帶動?，F(xiàn)時平洲公園附近的二手樓價還在“2字頭”，如華福御水岸的二手均價大概在2.1萬-2.3萬元/平方米，考慮到新出爐的宅地樓面價已達(dá)1.5萬元/平方米，未來該區(qū)域樓市的前景還是較為值得看好的。
從目前市場情況分析，平洲二手房市場的熱門樓盤，較多還是集中在康怡公園附近。樓梯樓的二手均價約在1.3萬-1.4萬元/平方米，而電梯樓的二手均價約在2.2萬元/平方米左右。比較熱門的樓盤如中海繁華里和富豐君御的二手均價約2.3萬元/平方米，而富豐新城的二手均價則在2.2萬元/平方米左右。
現(xiàn)時從廣州來平洲買二手房的買家并不多，僅占2-3成左右。李龍分析，平洲吸引廣州客的原因主要是距離廣州市區(qū)近，公共交通發(fā)達(dá)，不少在廣州做生意的人士會選擇到平洲買房，也有來自廣州的改善型買家，賣掉廣州市區(qū)小戶型單位到平洲買大戶型單位。
平洲二手樓市的需求當(dāng)中，首次置業(yè)的剛需買家占比約三成，其他大多為改善型換房需求。剛需買家比較傾向購買總價在200萬元左右的物業(yè)，面積約89