原標(biāo)題：銀城國(guó)際擬赴港上市 資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)90%

近日，銀城國(guó)際控股有限公司(簡(jiǎn)稱“銀城國(guó)際”)向港交所主板遞交上市申請(qǐng)。

銀城國(guó)際在招股書中表示，公司是在中國(guó)發(fā)展成熟的房地產(chǎn)商，專注于在長(zhǎng)三角地區(qū)為全齡客戶開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)。其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)自2002年始于南京，并自2005年起至2018年成功將業(yè)務(wù)擴(kuò)張至長(zhǎng)三角地區(qū)的其他城市(包括無(wú)錫、蘇州、鎮(zhèn)江、杭州以及馬鞍山)。

根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所及中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告，就綜合表現(xiàn)而言，銀城國(guó)際于2018年在中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第93，并于同年被評(píng)為江蘇省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)綜合實(shí)力50強(qiáng)企業(yè)之一。

當(dāng)前，銀城國(guó)際的股權(quán)結(jié)構(gòu)是：公司主席、非執(zhí)行董事及控股股東之一黃清平通過(guò)Silver Huang持有48.72%的股份，戴成書通過(guò)Silver Dai持有17.67%的股份；執(zhí)行董事兼副總裁朱力通過(guò)Silver Zhu持有9.57%的股份；非執(zhí)行董事謝晨光通過(guò)Silver Xie持有7.35%的股份；公司執(zhí)行董事、總裁馬保華通過(guò)Silver Ma持有6.77%的股份。

那么，銀城國(guó)際的情況如何？

據(jù)了解，銀城國(guó)際主要業(yè)務(wù)模式包括：開(kāi)發(fā)、銷售和租賃住宅及商業(yè)物產(chǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目主要包括：公司自主開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和其合營(yíng)或者聯(lián)營(yíng)企業(yè)與第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商合作的項(xiàng)目。

截至2018年6月30日，銀城國(guó)際擁有位于7座城市的28個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，建筑總面積大約有328.69萬(wàn)平方米；其附屬公司所開(kāi)發(fā)物業(yè)項(xiàng)目建筑總面積約281.03萬(wàn)平方米；在其與合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目中，銀城國(guó)際應(yīng)占建筑面積約為21.71萬(wàn)平方米和25.94萬(wàn)平方米。

從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年-2017年及2018年上半年，銀城國(guó)際分別實(shí)現(xiàn)收益20.91億元、25.03億元、46.76億元、10.86億元；同期毛利分別為6.44億元、8.71億元、7.84億元、5811.8萬(wàn)元；稅后凈利潤(rùn)分別為1.99億元、3.7億元、3.91億元、2.43億元；母公司擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)分別為9170萬(wàn)元、3.48億元、4.2億元、2.62億元。

值得注意的是，與房地產(chǎn)行業(yè)多家企業(yè)一樣，銀城國(guó)際是負(fù)債高企，截至2018年7月30日，其流動(dòng)負(fù)債達(dá)到168億元，其中合約負(fù)債為76億元，計(jì)息銀行及其他借款約27億元。截至2015年-2017年三年年末以及2018年6月30日，銀城國(guó)際資產(chǎn)負(fù)債率分別達(dá)65%、80%、87%和90%，資本負(fù)債比率同期為141.1%、238.7%、284.9%和453.2%，都呈現(xiàn)逐年遞增趨勢(shì)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型行業(yè)，企業(yè)負(fù)債往往較為高企。但是，“對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，超過(guò)85%的負(fù)債水平，就屬于相對(duì)偏高了，這從側(cè)面說(shuō)明該企業(yè)資金回籠方面或是有困難的，需要警惕其償債風(fēng)險(xiǎn)”。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，香港股市政策相對(duì)寬松，滬港通機(jī)制下股價(jià)容易反彈，銀城國(guó)際赴港上市，體現(xiàn)其對(duì)于上市較為急切。

在風(fēng)險(xiǎn)因素中，銀城國(guó)際提示，公司的業(yè)務(wù)及前景依賴于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)，并可能受到其不利影響，特別是公司經(jīng)營(yíng)和即將開(kāi)展業(yè)務(wù)的各個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)。