>>啥是共有產(chǎn)權住房？

　　政府與購房人按份共有產(chǎn)權，面向在西安市無自有住房且5年內(nèi)無住房登記信息和交易記錄的本市居民和各類人才供應的政策性商品住房

　　>>套型面積多大？

　　原則上同一項目戶均建筑面積控制在90平方米左右，最大套型建筑面積不超過144平方米

　　>>銷售價格是多少？

　　集中新建共有產(chǎn)權住房的銷售均價，在土地出讓之前，由相關部門合理確定

　　單套共有產(chǎn)權住房的銷售價格實行“一房一價”

　　>>新老政策如何銜接？

　　已取得租賃型保障房資格的，按原政策配租公租房

　　已取得經(jīng)適房、限價房購房資格的，可自主選擇購買存量經(jīng)適房、限價房或共有產(chǎn)權住房

　　>>后期能再買賣嗎？

　　購買滿5年且取得不動產(chǎn)權證的可上市交易，政府擁有優(yōu)先購買權；政府放棄優(yōu)先購買權的，按產(chǎn)權份額比例分割銷售收益

　　共有產(chǎn)權住房

　　即政府提供政策支持，限定建設標準、戶型面積和銷售價格，限制使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權，面向在本市無自有住房且5年內(nèi)無住房登記信息和交易記錄的本市居民和各類人才供應的政策性商品住房。

　　備受關注的共有產(chǎn)權住房政策昨日在西安落地，從2018年起，共有產(chǎn)權住房將實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權，面向在本市無自有住房且5年內(nèi)無住房登記信息和交易記錄的本市戶籍居民、取得本市居住證的非本市戶籍居民和各類人才供應。

　　昨日下午，西安市住房保障和房屋管理局舉行《西安市深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實施方案》新聞發(fā)布會，該局局長夏俊山就相關問題做出說明。

　　他介紹，自2018年起，西安市20%的居住用地，用于公共租賃住房（以下簡稱“公租房”）建設，重點解決城市中低收入住房困難家庭、各類人才、院校畢業(yè)生、農(nóng)民工住房問題和相應的子女入學、就醫(yī)等配套問題；

　　20%的居住用地，用于限地價、限售價的“雙限房”建設，以共有產(chǎn)權的形式，解決中等以下收入住房困難家庭和無自有住房各類人才的居住問題。

　　以后，西安市住房供應體系為商品房、公租房和共有產(chǎn)權房，比例分別是6∶2∶2。

　　依托國有政策性住房資產(chǎn)和經(jīng)營收入，采取資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)和政府注資等方式，籌建國有獨資集團公司-西安市安居建設管理集團（以下簡稱“安居集團”），承擔公租房、共有產(chǎn)權住房等政策性住房的投資、籌集、建設、供給和運營管理等工作。2018-2021年期間，全市計劃建設和籌集公租房20萬套、共有產(chǎn)權住房15萬套。

　　共有產(chǎn)權住房5年后可上市交易政府擁有優(yōu)先購買權

　　問題一：此次改革對當前的房地產(chǎn)市場會有什么影響？

　　答：2016年以來，西安市連續(xù)5次出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，房價漲幅有所收窄，市場過熱的態(tài)勢趨于緩解，但受諸多因素影響，今年3月份起，西安市住房市場出現(xiàn)了區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性供需不平衡等新情況、新問題：商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比持續(xù)19個月上漲，部分區(qū)域出現(xiàn)一二手房價格倒掛，商品住房消化周期不足7個月，房價上漲、市場過熱的態(tài)勢還沒有得到有效緩解，住房供需不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、保障不充分等問題依然存在，群眾購房難問題依然突出。

　　此次的改革創(chuàng)新，將人才安居、共有產(chǎn)權與房地產(chǎn)精準調(diào)控相結(jié)合，政策出臺后，住房供應的層次更加鮮明，結(jié)構(gòu)更合理，能夠更好地穩(wěn)定市場預期，引導合理住房消費，切實滿足不同群體的住房需求。

　　問題二：將不同種類的政府保障房進行整合，其目的和意義是什么？

　　答：一是貫徹落實中央“房住不炒”定位，更加突出保障房“居住”屬性，最大限度抑制“投資”屬性。

　　經(jīng)適房、限價房產(chǎn)權不明晰，購買五年后可以上市交易，經(jīng)適房按原購買價的15%補繳差價款，限價房直接轉(zhuǎn)為普通商品住房，留下一定的獲利空間。

　　而共有產(chǎn)權住房產(chǎn)權明晰，購買5年后，雖能上市交易，但政府擁有優(yōu)先購買權。政府放棄優(yōu)先購買權的，按產(chǎn)權份額比例分割銷售收益，既壓縮了獲利空間，又體現(xiàn)了產(chǎn)權的公平性。

　　據(jù)了解，西安市住房保障部門是共有產(chǎn)權住房的行政主管部門，代表政府持有共有產(chǎn)權住房政府份額，并按照有關規(guī)定和合同約定負責具體管理服務工作（以下簡稱“代持機構(gòu)”）。

　　二是進一步擴大保障覆蓋面，降低保障門檻。通過整合，將公租房的保障范圍擴大到城鎮(zhèn)中等以下收入住房困難家庭、符合條件的新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學生、各類人才等各類居民和新市民；共有產(chǎn)權住房的保障范圍擴大到在本市居住工作的剛需家庭，涵蓋了原經(jīng)適房、限價房保障對象，取消了收入限制。

　　三是提高建設品質(zhì)。主動適應新時代人民群眾對住房的新變化、新需求，通過整合，從規(guī)劃選址、城市配套、戶型面積、裝修標準等方面，全面提升公租房、共有產(chǎn)權房建設品質(zhì)，促進保障房良性發(fā)展，讓保障對象“住得進、穩(wěn)得住、有尊嚴”。

　　問題三：如何處理好新老政策的銜接問題？之前，獲得租賃型保障房、經(jīng)適房、限價商品房購買資格的家庭，是否還要重新申請資格？

　　答：方案中明確：不再新立項租賃型保障房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房項目，已立項的，仍按原政策規(guī)定組織實施。已配租、配售的，仍按原政策規(guī)定居住、退出和上市交易。已取得租賃型保障房資格的保障對象，按原政策標準配租公租房。已取得經(jīng)濟適用住房、限價商品住房購房資格的保障對象，可以自主選擇購買存量經(jīng)濟適用住房、存量限價商品住房或共有產(chǎn)權住房中的一種。

　　也就是說，之前獲得租賃型保障房、經(jīng)適房、限價商品房購買資格的家庭，只要在資格有效期內(nèi)，不必重新申請資格，仍按原規(guī)定進行保障，也可以按新的政策租住或購買對應的公租房、共有產(chǎn)權住房。

　　>>了解一下

　　1. 共有產(chǎn)權住房套型面積多大？

　　答：共有產(chǎn)權住房建設要嚴格執(zhí)行國家住房建設強制性標準，按照節(jié)能、省地、綠色環(huán)保的要求，應用先進、成熟、安全的新技術、新工藝、新材料、新設備，按照全裝修成品房的有關規(guī)定建設。原則上同一項目戶均建筑面積控制在90平方米左右，最大套型建筑面積不超過144平方米。

　　2. 共有產(chǎn)權房房源從哪里來

　　答：共有產(chǎn)權住房的房源籌集渠道主要包括集中新建、統(tǒng)購社會房源、商品住房配建、單位自建等方式。單位自建共有產(chǎn)權住房實施細則，由市房管、國土、規(guī)劃等部門制定。

　　共有產(chǎn)權住房土地以出讓方式供應，國土部門應綜合考慮共有產(chǎn)權住房銷售定價、規(guī)劃條件、土地等級等因素，合理確定出讓起始（底）價，采取限房價、競地價的方式公開招、拍、掛，由土地競得人按照約定條件開發(fā)建設，建成后由代持機構(gòu)持有政府產(chǎn)權并運營管理。

　　3. 共有產(chǎn)權房銷售價格是多少？

　　答：集中新建共有產(chǎn)權住房的銷售均價，在土地出讓之前，由市住房保障部門組織國土、規(guī)劃、發(fā)改、建設、物價等部門，綜合考慮項目區(qū)位、規(guī)劃設計條件、建設標準、適當利潤以及受眾群體經(jīng)濟承受能力、片區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)控需求等因素合理確定。

　　單套共有產(chǎn)權住房的銷售價格實行“一房一價”。

　　4. 共有產(chǎn)權房如何審核銷售？

　　答：申請購買共有產(chǎn)權住房的家庭，應同時符合以下條件：

　?。ㄒ唬┥暾埲藨哂型耆袷滦袨槟芰?，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應當年滿22周歲。

　?。ǘ┥暾埲思捌浼彝コ蓡T在本市行政區(qū)域內(nèi)無自有住房且5年內(nèi)無住房登記信息和房屋交易記錄。

　　自有住房包括商品住房、房改房（單位職工住房）、公有住房、拆遷安置房、經(jīng)濟適用住房、限價商品住房等實際擁有產(chǎn)權、使用權或福利性質(zhì)的住房。

　?。ㄈ┥暾埲藶楸臼袘艏用窕蛉〉帽臼芯幼∽C的非本市戶籍居民或在西安市行政區(qū)域內(nèi)在職在崗且經(jīng)市委人才辦、市人社局認定的“特殊人才”、A、B、C、D、E類人才。

　?。ㄋ模┢渌铦M足的條件。

　　一個家庭只能享受一次共有產(chǎn)權住房。而在申請家庭承租公共租賃住房、政府人才公寓后又購買共有產(chǎn)權住房的，應在購房合同網(wǎng)簽前書面承諾騰退所租住房屋。

　　共有產(chǎn)權住房購買資格實行申請、審核和公示制度，由西安市住房保障部門按照輪候與公開搖號相結(jié)合的方式組織銷售，建設單位不得自行組織銷售。對公開搖號選房后一定時期內(nèi)仍有剩余房源的，剩余房源可作為培育和發(fā)展租賃市場的長租公寓使用，也可由代持機構(gòu)回購后作為政府人才公寓使用。

　　5. 共有產(chǎn)權住房產(chǎn)權份額如何劃定？

　　答：共有產(chǎn)權住房的產(chǎn)權份額實行差異化管理，單個項目的購房人產(chǎn)權份額，由西安市住房保障部門按照項目銷售均價占銷售時間節(jié)點同地段、同品質(zhì)商品住房市場評估價的比例確定，并向社會公開。

　　政府產(chǎn)權份額實行有償使用，購房人按照市場評估租金的70%向代持機構(gòu)繳納租金，市場評估租金實行動態(tài)管理。

　　購買共有產(chǎn)權住房的，購房人（夫妻雙方）應與代持機構(gòu)、開發(fā)建設單位共同簽訂購房合同。購房合同應明確購買的產(chǎn)權份額、租金標準、房屋使用維護、出租、轉(zhuǎn)讓限制等內(nèi)容。購房人可按政策性住房貸款有關規(guī)定申請公積金、商業(yè)銀行等購房貸款。

　　共有產(chǎn)權住房購房人和代持機構(gòu)，不得將擁有的產(chǎn)權份額分割轉(zhuǎn)讓給他人，共有產(chǎn)權住房市場價格實行動態(tài)管理，購房人和同住人應當按照本市房屋管理有關規(guī)定和房屋銷售合同約定使用房屋，不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租、出借共有產(chǎn)權住房。

　　6. 共有產(chǎn)權住房上市交易有何規(guī)定？

　　答：購買共有產(chǎn)權住房不足5年的（以購房合同網(wǎng)簽備案之日計算，以下同），購房人不得轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)市住房保障部門批準同意，由代持機構(gòu)按照原購買價格回購，并繼續(xù)作為共有產(chǎn)權住房使用。

　　購買共有產(chǎn)權住房滿5年且取得不動產(chǎn)權證的，經(jīng)代持機構(gòu)同意，購房人可按屆時市場價格轉(zhuǎn)讓所持房屋產(chǎn)權份額，代持機構(gòu)擁有優(yōu)先購買權，并繼續(xù)作為共有產(chǎn)權住房使用。代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權的，與購房人按產(chǎn)權份額分割銷售收益，相關交易環(huán)節(jié)稅費按產(chǎn)權份額各自負擔。

　　購買共有產(chǎn)權住房滿5年且取得不動產(chǎn)權證的，購房人可按屆時市場價格，一次性購買政府持有的房屋產(chǎn)權份額。

　　7. 如何監(jiān)管開發(fā)建設單位違規(guī)銷售？

　　答：項目開發(fā)建設單位違規(guī)向未取得購房資格的家庭和人員銷售共有產(chǎn)權住房的，房屋執(zhí)法監(jiān)察部門公開通報企業(yè)不正當經(jīng)營行為，責令解除合同、收回房屋并按照相關規(guī)定進行處罰。

　　不能解除合同、收回房屋的，責令開發(fā)建設單位按照屆時市場評估價的1.2倍補繳差價。

　　不能解除合同、收回房屋且拒不補繳差價的，列入嚴重違法失信企業(yè)名單，取消其再次從事保障性住房、人才安居住房等政策性住房開發(fā)建設資格，提交資質(zhì)許可機關在資質(zhì)審查中重點審核，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　>>專家解讀

　　兩種轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)房屋產(chǎn)權良性循環(huán)

　　西安交通大學房地產(chǎn)研究所所長楊東朗教授表示，共有產(chǎn)權住房，政府產(chǎn)權出租給共有人有償使用，既體現(xiàn)了房屋真實價值，避免“看似共有、實際獨有”的價值誤區(qū)，又在單套住房中體現(xiàn)了“租購并舉”的住房改革方向。

　　他分析，實行內(nèi)、外循環(huán)兩種轉(zhuǎn)讓方式，可由政府回購個人產(chǎn)權并繼續(xù)作為共有產(chǎn)權房向取得購買資格的家庭出售，形成內(nèi)循環(huán)；購買5年后，可按市場價格轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權，政府和個人按產(chǎn)權份額比例分割售房款，形成外循環(huán)。

　　他說，共有產(chǎn)權住房項目房屋面積設計相較公租房，更符合購房者需求，避免以前戶型過小而無人問津的情況。