9月6日，位于石景山的共有產(chǎn)權(quán)房中國(guó)鐵建?玉景陽(yáng)光開(kāi)通網(wǎng)上申購(gòu)，共提供452套共有產(chǎn)權(quán)房；1-8月，位于石景山的中海寰宇天下拿下北京住宅銷(xiāo)售總額和總套數(shù)的雙料冠軍；9月，五里坨三大限競(jìng)房翡翠山曉、西府海棠、五里春秋相繼亮相并接受驗(yàn)資排卡……多年沉寂的石景山樓市迎來(lái)井噴之勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，今年石景山樓市的新增供應(yīng)量，或超過(guò)去七年的供應(yīng)總量。特別是五里坨板塊，4000余套的限競(jìng)房將出現(xiàn)在這個(gè)樓市的陌生區(qū)域，多個(gè)開(kāi)發(fā)商也將在此展開(kāi)近身肉搏。同一命題下，開(kāi)發(fā)商將會(huì)如何破局，購(gòu)房人用腳投票的結(jié)果如何，成為年內(nèi)樓市的一大焦點(diǎn)。

　　普通商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房集中入市

　　近幾年，石景山一直是整個(gè)京西地區(qū)特殊的存在，除了偶爾幾個(gè)小體量的樓盤(pán)外，新房市場(chǎng)經(jīng)常呈現(xiàn)無(wú)房可賣(mài)的情況。

　　一位業(yè)內(nèi)人士回憶，能想起來(lái)的石景山樓市的集中供應(yīng)，還要追溯到2009年、2010年，遠(yuǎn)洋沁山水是當(dāng)時(shí)的全北京銷(xiāo)售冠軍級(jí)別的神盤(pán)，同期還有融景城等大體量樓盤(pán)。此后，石景山就鮮有名盤(pán)出現(xiàn)，近期比較被人熟知的，要數(shù)遠(yuǎn)洋的高端別墅項(xiàng)目――天著春秋，除此之外，很少有讓人記住的項(xiàng)目。

　　根據(jù)合碩機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年、2010年，石景山商品房的年新增供應(yīng)分別為2799套和2447套，而2011年，這一數(shù)字就急速下滑至423套，此后石景山住宅供應(yīng)一直在低位徘徊，從未超過(guò)千套大關(guān)，2016年更是出現(xiàn)了全年零供應(yīng)。

　　今年，一直低溫運(yùn)行的石景山樓市突然爆發(fā)，1-8月，北京樓市的雙料銷(xiāo)冠全部被位于石景山的中海寰宇天下一舉拿下，推出就受到了區(qū)域購(gòu)房者的熱捧，成為石景山的新“神盤(pán)”。在一期售罄的情況下，寰宇天下又推出了二期產(chǎn)品，僅這一個(gè)項(xiàng)目就為石景山帶來(lái)超過(guò)1000套的供應(yīng)。除了普通商品房，石景山的共有產(chǎn)權(quán)房也開(kāi)始入市。9月6日，位于西四環(huán)的中國(guó)鐵建?玉景陽(yáng)光開(kāi)通網(wǎng)上申購(gòu)，這是石景山的首個(gè)開(kāi)始接受申購(gòu)的共有產(chǎn)權(quán)房。該項(xiàng)目主力戶(hù)型為87平方米左右的南北通透兩居，可提供452套共有產(chǎn)權(quán)房。另外，石景山東下莊共有產(chǎn)權(quán)房也有望在今年開(kāi)工并開(kāi)通網(wǎng)上申購(gòu)，預(yù)計(jì)可提供房源800余套。

　　普通商品房、共有產(chǎn)權(quán)房，這兩類(lèi)項(xiàng)目的入市房源總量已經(jīng)要超過(guò)過(guò)去幾年房源總合，而石景山五里坨板塊還將有三個(gè)共有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目在近期入市。西府海棠、翡翠山曉、五里春秋都在近期向購(gòu)房人開(kāi)放。按照公開(kāi)規(guī)劃數(shù)據(jù)計(jì)算，這三個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)供應(yīng)超過(guò)4000套房源。石景山今年新房的供應(yīng)，也有望超過(guò)過(guò)去七年2791套房源的總和。

　　五里坨三大限競(jìng)房正面肉搏 同價(jià)同區(qū)位考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商功力

　　石景山今年的集中供應(yīng)，讓市場(chǎng)注意到了一個(gè)曾經(jīng)的陌生地名――五里坨。

　　五里坨第一次成為樓市熱詞，是源于2017年的土地拍賣(mài)市場(chǎng)。2017年11月，綠城以總價(jià)86億元、自持20%，競(jìng)得五里坨建設(shè)組團(tuán)一地塊，成為全年的總價(jià)地王。一周后，萬(wàn)科聯(lián)合體以78億元拿下了五里坨另一地塊。這兩塊地都是近幾年北京土地市場(chǎng)上罕有的大體量地塊。隨后，綠城又將地塊的部分股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。

　　兩次高總價(jià)土地出讓?zhuān)尡本鞘兄懒耸吧竭€有一個(gè)叫五里坨的地方。年中，該區(qū)域的三大限競(jìng)房相繼公布了案名，分別是綠城操盤(pán)的西府海棠、萬(wàn)科操盤(pán)的翡翠山曉和遠(yuǎn)洋操盤(pán)的五里春秋。

　　這三大限競(jìng)房，體量都著實(shí)不小，根據(jù)規(guī)劃數(shù)據(jù)，翡翠山曉共有2138戶(hù)，西府海棠共有1156戶(hù)，五里春秋共有1370戶(hù)，即使去掉綠城自持的部分，這三個(gè)盤(pán)也能供應(yīng)超過(guò)4000套房源，而這4000套房，超過(guò)2800套中小戶(hù)型，面向同一批購(gòu)房人。

　　同樣位于五里坨，同樣在出讓時(shí)限均價(jià)52024元/平方米，同樣都受70/90政策的限制，這三個(gè)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)可謂是近身肉搏，各家開(kāi)發(fā)商都拿出了看家本領(lǐng)。

　　翡翠山曉將售樓處設(shè)在了石景山沃爾瑪山姆會(huì)員店院內(nèi)，以最直接的方式網(wǎng)羅石景山的地緣購(gòu)房人。同時(shí)，萬(wàn)科選擇將該項(xiàng)目納入近幾年口碑很好的翡翠系，并將翡翠系的社區(qū)文化引入翡翠山曉。同時(shí)，萬(wàn)科物業(yè)也是翡翠山曉銷(xiāo)售人員口中的賣(mài)點(diǎn)。

　　西府海棠則把綠城的品質(zhì)背書(shū)作為最大的賣(mài)點(diǎn)。從90平方米三居的戶(hù)型圖上看，西府海棠和翡翠山曉基本一致，都是三室兩廳一衛(wèi)，也都將衛(wèi)生間做成了干濕分離。

　　五里春秋將戶(hù)型作為自己的最大賣(mài)點(diǎn)，89平方米三居做到了三室兩廳兩衛(wèi)，這在限競(jìng)房里雖然不是獨(dú)一份兒，但在五里坨確實(shí)是稀缺品。五里春秋的另一競(jìng)爭(zhēng)力就是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)本身。遠(yuǎn)洋在石景山的知名度在各大開(kāi)發(fā)商中排在前列，遠(yuǎn)洋山水、沁山水、天著春秋口碑都不錯(cuò)。據(jù)了解，五里春秋在建筑、園林設(shè)計(jì)上，都會(huì)延續(xù)春秋系的別墅標(biāo)準(zhǔn)。

　　覆蓋全市購(gòu)房人 多項(xiàng)配套尚待完善

　　據(jù)合碩機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年-2017年，石景山商品房共成交3116套，平均每年成交套數(shù)約為445套。而排除共有產(chǎn)權(quán)房，僅中海寰宇天下和五里坨三個(gè)限競(jìng)房，供應(yīng)量就可能超過(guò)過(guò)去7年的全部成交量。

　　石景山供應(yīng)量突然井噴，是否有足夠的購(gòu)房需求來(lái)承接呢？

　　一位長(zhǎng)期在石景山從事渠道代理的人士告訴《廣廈時(shí)代》，過(guò)去幾年因?yàn)楣?yīng)量很少，石景山樓盤(pán)主要都賣(mài)給了地緣客戶(hù)，因?yàn)檫x擇有限，這里面很多地緣購(gòu)房、換房需求還外溢到了其他區(qū)域，比如這幾年供應(yīng)量較大的門(mén)頭溝，他們幫助帶客的很多購(gòu)房人就來(lái)自石景山。但是，他也提到，雖然過(guò)去幾年石景山新房市場(chǎng)一直處于供小于求的狀態(tài)，但石景山本身的購(gòu)房需求相對(duì)其他區(qū)域，還是體量較小。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，石景山樓市以前一直沒(méi)有什么供應(yīng)，累積了一部分地緣客戶(hù)，但這僅僅是石景山購(gòu)房需求的一小部分，未來(lái)，石景山將與整個(gè)京西片區(qū)的項(xiàng)目正面競(jìng)爭(zhēng)，而能覆蓋的客群范圍也很大，北至海淀、南至大興，都存在潛在的購(gòu)房需求。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，限競(jìng)房時(shí)代，北京樓盤(pán)主要是看地鐵等交通配套，鄰近地鐵的盤(pán)，很多購(gòu)房人都在買(mǎi)，尤其是價(jià)格合適的剛需盤(pán)。

　　以五里坨三個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目為例，均價(jià)被限在52024元/平方米，這個(gè)價(jià)格與大興瀛海的限競(jìng)房差不多，而與京西門(mén)頭溝、京西南房山很多純商品房?jī)r(jià)格段基本一致，甚至還比門(mén)頭溝部分項(xiàng)目低不少，而石景山城六區(qū)的地位，對(duì)于部分購(gòu)房人還是有一定吸引力。

　　不過(guò)，五里坨對(duì)于很多購(gòu)房人還是個(gè)陌生的區(qū)域。雖然位于石景山，但區(qū)域交通甚至不如門(mén)頭溝部分區(qū)域方便。一位購(gòu)房人告訴《廣廈時(shí)代》，他第一次去五里坨，感受就兩個(gè)字，“大”“荒”。目前從五里坨自駕出行在不堵車(chē)的時(shí)候還算方便，但公共交通，則有些困難。

　　在商業(yè)配套上，目前五里坨只具備基本的生活配套，大型商業(yè)，都要到幾公里外的石景山城區(qū)。不過(guò)在醫(yī)療和教育配套上，五里坨擁有一家三甲醫(yī)院，同時(shí)還有幾所學(xué)校分布。

　　一位在京西從事渠道拓展多年的業(yè)內(nèi)人士透露，從他們目前接觸看，除了部分地緣需求，很多購(gòu)房人對(duì)于五里坨區(qū)域還是很陌生，認(rèn)同度還有待提升，如此大的供應(yīng)量，未來(lái)三家開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)非常激烈，而且同一批購(gòu)房人可能同時(shí)是三個(gè)項(xiàng)目的準(zhǔn)購(gòu)房需求，直到開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，結(jié)果才會(huì)見(jiàn)分曉。