即將于9月13日開幕的北京秋季房展一向是樓市的風(fēng)向標(biāo)，而近年來，美國(guó)、英國(guó)、希臘、塞浦路斯等國(guó)家的地產(chǎn)項(xiàng)目不遠(yuǎn)萬里，紛紛登陸房展會(huì)，尋找中國(guó)買家。如今，人民幣匯率由升轉(zhuǎn)跌，外匯管制開始加碼，海外置業(yè)還有出路嗎？對(duì)此，北京秋季房展組委會(huì)主任魏克非告訴北京青年報(bào)記者，移民、全球資產(chǎn)配置、對(duì)外投資升值等因素依舊吸引著北京購(gòu)房人。本次房展會(huì)海外部分有近30個(gè)國(guó)家和地區(qū)參與，超過120個(gè)海外地產(chǎn)項(xiàng)目參展。其中，低至40萬-50萬人民幣的小戶型公寓成為展會(huì)主力。

　　120個(gè)海外項(xiàng)目參展 泰國(guó)領(lǐng)銜新興市場(chǎng)

　　與旅居養(yǎng)老項(xiàng)目、北京本地項(xiàng)目并列為北京房展會(huì)三駕馬車的海外置業(yè)項(xiàng)目今年同樣獨(dú)立成館。

　　負(fù)責(zé)房展會(huì)海外項(xiàng)目招商工作的魏克非告訴北青報(bào)記者，今年的秋季房展，海外項(xiàng)目的參與規(guī)模比春季房展更大，有來自美國(guó)、加拿大、澳大利亞、西班牙、葡萄牙、希臘、新加坡、馬來西亞、泰國(guó)、柬埔寨、日本、迪拜等近30個(gè)國(guó)家和地區(qū)的120余個(gè)項(xiàng)目參展。提供的項(xiàng)目包括高檔公寓、別墅、度假地產(chǎn)、美國(guó)EB-5及歐洲等國(guó)最新購(gòu)房移民項(xiàng)目。

　　此外，展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)還邀請(qǐng)了多家移民機(jī)構(gòu)參與，包括太平洋加達(dá)、逸鼎投資、美國(guó)威翰、津橋移民等。

　　“美國(guó)、澳大利亞仍是最受中國(guó)投資者青睞的國(guó)家。”魏克非表示，美國(guó)加州、佛羅里達(dá)、德州的房地產(chǎn)項(xiàng)目在過去幾年里都表現(xiàn)出了較好的投資屬性，美國(guó)房產(chǎn)也在不斷增值。美國(guó)的EB-5移民項(xiàng)目雖然門檻未變，仍是50萬美金，但需要排期。

　　除了傳統(tǒng)投資國(guó)家外，泰國(guó)是另一個(gè)熱門置業(yè)的國(guó)家。魏克非介紹說，泰國(guó)此次參展的項(xiàng)目多達(dá)20個(gè)，是所有國(guó)家中參展項(xiàng)目最多的。伴隨著中國(guó)一帶一路的不斷推進(jìn)，中國(guó)市場(chǎng)的影響力日益增加，中東的迪拜，東南亞的泰國(guó)、馬來西亞，甚至柬埔寨的項(xiàng)目都在逐年增加。

　　政策變化 海外投資額不斷下降

　　大量海外地產(chǎn)依舊涌入國(guó)內(nèi)，那國(guó)內(nèi)購(gòu)房者是否買賬呢？事實(shí)上，從今年3月1日，境外投資監(jiān)管進(jìn)一步增強(qiáng)，加上原有的外匯管制，對(duì)企業(yè)及個(gè)人的境外投資交易都造成不小的影響。疊加人民幣貶值的因素，中國(guó)資本的海外置業(yè)能力并不像早些年那么高漲。

　　不久前，房地產(chǎn)服務(wù)公司戴德梁行就發(fā)布了一份《2018年二季度中國(guó)境外地產(chǎn)投資報(bào)告》。報(bào)告顯示，二季度國(guó)內(nèi)地產(chǎn)投資者境外地產(chǎn)投資總額進(jìn)一步下降至43億美元。報(bào)告同時(shí)預(yù)測(cè)，伴隨著持續(xù)緊縮的融資環(huán)境，預(yù)計(jì)全年內(nèi)地投資者的境外投資金額會(huì)同比下降約40%到50%，境外地產(chǎn)投資將創(chuàng)下自2015年起的新低。

　　僅以美國(guó)為例，與以往綠地、萬科、萬通等知名開發(fā)商爭(zhēng)相進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)投資不同，報(bào)告顯示，今年的整個(gè)二季度，內(nèi)地投資者在美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)投資進(jìn)一步降至8100萬美元，僅成交了兩個(gè)項(xiàng)目，分別是寫字樓和住宅。

　　戴德梁行大中華區(qū)海外投資主管張令青向北青報(bào)記者表示：“目前來源于國(guó)內(nèi)金融及政策環(huán)境的雙重壓力，迫使開發(fā)商在投資海外地產(chǎn)時(shí)變得更為謹(jǐn)慎及具有策略性。同時(shí)，國(guó)家間的政治博弈也對(duì)國(guó)內(nèi)投資者投資海外市場(chǎng)，特別是今年的美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生不小的負(fù)面影響?！辈贿^，他同時(shí)認(rèn)為從長(zhǎng)期來看，因美國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)高透明度及物業(yè)資源的豐富性，未來的地產(chǎn)投資仍保持樂觀。

　　適應(yīng)新形勢(shì) 房展會(huì)主推40萬-50萬元的投資公寓

　　對(duì)于專業(yè)機(jī)構(gòu)的海外投資降溫的分析報(bào)告，魏克非表示，房展會(huì)組委會(huì)也考慮到了海外市場(chǎng)及國(guó)內(nèi)政策環(huán)境的變化，所以除了傳統(tǒng)的移民投資買房外，房展會(huì)還順應(yīng)新的海外投資形式，重點(diǎn)引入了低總價(jià)的海外地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　以希臘為例，魏克非告訴北青報(bào)記者，希臘經(jīng)濟(jì)開始走出危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖。加上希臘是西方文明的發(fā)源地，旅游度假吸引著不少西方游客。而目前希臘只需要25萬歐元便可實(shí)現(xiàn)買房移民，總價(jià)約為200萬人民幣。因此，即便對(duì)外投資出現(xiàn)降速跡象，但因?yàn)榈涂們r(jià)的因素仍有不少關(guān)注者。

　　此外，從距離遠(yuǎn)近和文化差異來看，東南亞的買房投資有取代歐美的跡象。得益于一帶一路政策，泰國(guó)、柬埔寨、馬來西亞、新加坡甚至迪拜的項(xiàng)目將在房展會(huì)上亮相。魏克非表示，像泰國(guó)的參展項(xiàng)目，不少都是主打 40萬-50萬人民幣的度假型公寓，這類公寓都是精裝修交房，面積在20-30平方米之間，全部是使用面積，沒有公攤。并且付款方式比較靈活，一般是定金5萬-10萬泰銖，首付30%左右，隨后在交房時(shí)再支付另外70%。因?yàn)榭們r(jià)低，6萬-10萬美金，資金比較容易籌措。

　　泰國(guó)奧英集團(tuán)近日也在北京推出了旗下的Rise公寓項(xiàng)目。泰國(guó)開發(fā)商透露，項(xiàng)目主打一至兩居的精裝修智能化公寓，最小僅36平方米即可作出兩房空間。并且配有無邊際泳池、空中會(huì)所、瑜伽區(qū)、健身房、智能自動(dòng)停車系統(tǒng)等公共設(shè)施。作為泰國(guó)項(xiàng)目的國(guó)內(nèi)代理方，泰好房地產(chǎn)一位負(fù)責(zé)人告訴北青報(bào)記者，泰國(guó)核心區(qū)的公寓售價(jià)在人民幣2.5至3.5萬元/平方米左右。一個(gè)項(xiàng)目有30%的份額給到海外投資者，而中國(guó)大陸及臺(tái)灣的購(gòu)房人又是這30%份額中的絕大多數(shù)。這部分投資者有共同的特點(diǎn)：國(guó)內(nèi)有穩(wěn)定的工作和住房，屬于新興的中產(chǎn)階級(jí)，他們希望通過投資海外實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)全球化配置，但對(duì)海外項(xiàng)目的總價(jià)有一定要求，并且海外項(xiàng)目不能太遠(yuǎn)，平時(shí)能出租獲益，兼具旅游度假，提高生活質(zhì)量。該負(fù)責(zé)人表示，這部分需求對(duì)于匯率的上下波動(dòng)并不十分在意，認(rèn)為租金收益能夠補(bǔ)差匯率波動(dòng)的損失。

　　魏克非也持有類似觀點(diǎn)，他認(rèn)為雖然海外置業(yè)有所降溫，但由于國(guó)內(nèi)像海南這樣的傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤﹪?yán)格限購(gòu)，旅游度假的需求不斷向東南亞等國(guó)家轉(zhuǎn)移，自然帶動(dòng)了對(duì)東南亞國(guó)家的投資。魏克非還表示，下周開幕的房展會(huì)將是一次難得的看房體驗(yàn)，國(guó)內(nèi)項(xiàng)目、旅游度假項(xiàng)目和海外投資項(xiàng)目將集中在一起，購(gòu)房者可以找到適合自己的需求。