原標題：觀望氣氛濃 成交繼續(xù)跌

　　目前東莞樓市觀望氛圍濃郁，簽約量難以提升。

　　　原本應(yīng)該是“金九銀十”前奏的8月份，東莞的住宅成交量卻持續(xù)出現(xiàn)下滑，同比去年同期下滑約四成，簽約量更是創(chuàng)下過去8年來的最低水平。今年前8月供應(yīng)量同比萎縮16%，網(wǎng)簽量同比萎縮7%。

　　成交：雨天也有影響

　　今年以來，東莞住宅成交量一直處于較低水平。即使是3月、5月和6月等傳統(tǒng)旺季月份的成交量也僅剛剛達到45萬平方米。進入下半年，7、8月份的住宅成交量出乎意料地繼續(xù)下滑。7月份住宅成交量不到40萬平方米，8月份則更低。

　　合富大數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月東莞一手住宅新增供應(yīng)僅274萬平方米，同比減少16%。網(wǎng)簽均價17012元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，在樓市調(diào)控政策影響下，開發(fā)商推貨積極性下降；在部分樓盤定價仍然相對較高的情況下，樓市觀望氛圍濃郁，簽約量難以提升。

　　8月樓市成交慘淡讓人驚訝。8月份以來，東莞住宅網(wǎng)簽量一直處于低位，直到8月的最后一周（即上周），樓盤在月底集中簽約，周住宅簽約量達984套，環(huán)比增加近1倍。合富研究院介紹，上周簽約量創(chuàng)過去9周以來最多，主要原因為月底房企沖刺任務(wù)集中簽約。但是值得注意的，即使是近9周以來最高的簽約量，與往年旺季時周簽約量達到千套以上相比，稱得上“冷淡”。

　　合富大數(shù)據(jù)顯示，8月東莞一手住宅供應(yīng)約40.2萬平方米，同比減少45%，創(chuàng)過去4年同期最低，連續(xù)2個月環(huán)比減少；一手住宅簽約33.3萬平方米，同比減少39%，創(chuàng)過去8年同期最低，在今年內(nèi)僅高于春節(jié)時2月的水平；簽約均價約17154元/平方米，同比微漲4%。合富研究院認為，下半年樓市調(diào)控政策不放松，供求量均呈回落態(tài)勢。

　　記者在踩盤時獲悉，8月雨天較多，樓盤上門客量少，自然成交不景氣。

　　區(qū)域：2/3區(qū)域網(wǎng)簽不過百

　　從區(qū)域來看，8月份缺乏集中簽約個盤支撐，各個區(qū)域的簽約量都表現(xiàn)出低迷狀態(tài)，約有2/3區(qū)域網(wǎng)簽量不足100套。

　　從供應(yīng)量來看，8月臨深片區(qū)和莞北片區(qū)供應(yīng)量創(chuàng)年內(nèi)最高。合富大數(shù)據(jù)顯示，8月臨深片區(qū)新建商品住宅供應(yīng)約1541套，在全市新增供應(yīng)量中占比46%；其次為莞北片區(qū)，共884套，占比27%。兩大片區(qū)供應(yīng)量均創(chuàng)了年內(nèi)最高，合計占比達73%。其余片區(qū)供應(yīng)低迷。由于長期缺乏新貨入市，難以吸引購房者的關(guān)注，加上不少區(qū)域定價仍然偏高，各區(qū)域網(wǎng)簽量也呈現(xiàn)低迷狀態(tài)。

　　合富大數(shù)據(jù)顯示，東莞8月有2/3區(qū)域的網(wǎng)簽量不足100套；前十個區(qū)域中僅3個區(qū)域房價同比下降，即普遍區(qū)域房價總體仍保持小幅上漲。其中虎門以448套簽約總量排第一，萬江、橋頭和茶山簽約量同比增幅較大。

　　去庫存：壓力大小業(yè)內(nèi)有分歧

　　8月去庫存壓力略有上升。合富大數(shù)據(jù)顯示，截至8月底東莞一手住宅庫存面積約491萬平方米，環(huán)比7月微增。按照2個月、3個月和6個月平均去化速度來看，去庫存時間分別為13.7個月、12.6個月和12.0個月。東莞住宅庫存量連續(xù)9個月穩(wěn)定在490萬平方米上下。按2個月平均數(shù)計算，去庫存時間連續(xù)6個月減少后，8月首次出現(xiàn)小幅增加，但幅度不明顯。合富研究院認為，剔除限簽因素，東莞去庫存壓力總體水平偏低。

　　不過，優(yōu)房超?瑞城搜則表示，目前東莞的住宅庫存量達487.62萬平方米，庫存量仍然保持高位，消化周期需10.78個月，去庫壓力仍然較大。

　　業(yè)內(nèi)分析：東莞樓市供求量加速萎縮，置業(yè)者多持幣觀望

　　今年6-8月全國不少城市政策加碼，彰顯著中央調(diào)控房價的決心。8月東莞樓市受大環(huán)境影響，總體熱度表現(xiàn)持續(xù)回落，成交日趨理性。開發(fā)商放慢入市步伐，置業(yè)者持幣觀望，最終導(dǎo)致8月供求創(chuàng)近幾年新低。

　　合富研究院認為，今年東莞樓市總體維持供應(yīng)不足狀態(tài)，從各月累計供求走勢看，供應(yīng)量均少于網(wǎng)簽量，考慮到限簽因素，真實供應(yīng)不足情況更為嚴重。上半年供求量同比整體持平，但進入下半年后，供求雙雙萎縮程度加深。尤其是6-8月全國樓市調(diào)控政策出臺持續(xù)不斷，樓市預(yù)期呈回落趨勢，開發(fā)商降低入市意愿，置業(yè)者持幣觀望增多。

　　優(yōu)房超?瑞城搜也表示，成交量環(huán)比持續(xù)下滑，說明目前購房者持觀望態(tài)度，成交持續(xù)降溫，在限價、限簽樓市調(diào)控政策下，東莞市場環(huán)境仍然嚴峻，不容樂觀。

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　　3-8月新建多高層住宅

　　均價16791.64元/平方米

　　廣州日報訊 （全媒體記者蔣幸端）昨日，東莞市發(fā)改局發(fā)布《東莞市新建商品住宅網(wǎng)上簽約銷售價格情況》，2018年3月-8月，東莞市地面建筑層數(shù)超過4層（多高層）的銷售均價為16791.64元/平方米，地面建筑層數(shù)4層以下（低層）的銷售均價為22779.77元/平方米，與2-7月房價基本持平。

　　松山湖高層住宅售價環(huán)比下滑

　　從鎮(zhèn)街方面來看，今年3-8月，地面建筑層數(shù)超過4層（高層住宅）銷售均價最高的鎮(zhèn)街仍然是松山湖，達26898.51元/平方米，其次是長安鎮(zhèn)，均價為26761.42元/平方米，不過，松山湖、長安兩鎮(zhèn)的高層住宅均價較2-7月統(tǒng)計時有明顯下滑，其中松山湖跌下3萬元/平方米，長安鎮(zhèn)也從2.9萬元/平方米下滑至2.67萬元/平方米。但從整體來看，地理位置、經(jīng)濟、環(huán)境和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等優(yōu)勢明顯，松山湖、長安仍然是目前東莞高層洋房均價最高的區(qū)域。

　　此外，地面建筑層數(shù)超過4層的高層住宅當中，均價達到2萬元/平方米以上的鎮(zhèn)街還有莞城、萬江、南城、大朗、鳳崗、塘廈，與上一次統(tǒng)計時相同。而銷售均價較低的鎮(zhèn)街有謝崗、橋頭、望牛墩、橫瀝和常平等。從整體房價情況來看，目前房價較低的區(qū)域仍然為水鄉(xiāng)片區(qū)和東北片區(qū)，較高的區(qū)域為松山湖片區(qū)和濱海片區(qū)，東南臨深片區(qū)則表現(xiàn)出穩(wěn)中有降的態(tài)勢。

　　臨深區(qū)域低層別墅售價高

　　從地面建筑層數(shù)4層以下產(chǎn)品來看，3-8月東莞低層別墅銷售均價最高的仍然是鳳崗、塘廈、黃江等臨近深圳的鎮(zhèn)街，銷售均價分別為53784.52元/平方米和29560.25元/平方米、28622.87元/平方米?？梢姸▋r較高的低層住宅產(chǎn)品仍然處于深圳客較青睞的區(qū)域，而以本地購房者為主的區(qū)域低層別墅定價相對較低，甚至部分別墅均價低于洋房價。

　　其中虎門高層住宅銷售均價為17927.31元/平方米，而地面建筑層數(shù)4層以下的別墅類銷售均價僅為12656.9元/平方米；沙田高層洋房銷售均價17870.71元/平方米，低層別墅銷售均價僅為10787.07元/平方米。

　　上月商住地成交55萬平方米

　　廣州日報訊 （全媒體記者蔣幸端）8月東莞共有9宗商住地成功拍賣，總成交占地面積達到55萬平方米，出讓總金額達103億元。不過，值得注意的是，9宗商住地僅一宗達到最高限價進入競自持階段，其他8宗成交價格理性，溢價率低，甚至出現(xiàn)底價成交現(xiàn)象。

　　從東莞公共資源交易網(wǎng)公布的信息看，8月份東莞土地拍賣市場上共成交了9宗商住地，累計成交面積約55萬平方米，土地出讓金共計約103億元。另外，此輪拍下商住地塊的房企均為外來品牌房企，分別有嘉華、萬科、平安、金地、華潤、金茂、卓越和云南城投等，其中金茂等房企為首次進入東莞市場。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，8月商住地多位于東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)和水鄉(xiāng)片區(qū)，這些區(qū)域后市開發(fā)難度不小，導(dǎo)致房企拍地時止步于最高限價前。

　　近期將有13宗商住地出讓

　　據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近期東莞計劃公開出讓地塊13宗，分別位于高