在房地產(chǎn)市場(chǎng)中一直作為“配角”存在的租房市場(chǎng)，從來(lái)沒有像最近這樣成為全國(guó)聚焦的熱點(diǎn)――因?yàn)槲覑畚壹仪案笨偛煤皶煛伴L(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)一定比P2P爆雷更厲害”的一番言論，關(guān)于資本介入推高房租價(jià)格、租房貸是否存在風(fēng)險(xiǎn)的話題鋪天蓋地，引發(fā)全民大討論。

　　其實(shí)早在今年年初，錢報(bào)記者就率先留意到杭州租房市場(chǎng)上出現(xiàn)了租房貸現(xiàn)象，并進(jìn)行了報(bào)道（《租房也能分期付款？杭城多家中介公司推出租房貸》，詳見錢江晚報(bào)2018年2月22日15版）。

　　如今半年過(guò)去，對(duì)杭州租房市場(chǎng)產(chǎn)生了什么影響？杭州租金現(xiàn)狀如何？租房貸在租客中接受比例高嗎？杭州房管部門如何加強(qiáng)對(duì)租房市場(chǎng)的監(jiān)管？錢報(bào)記者多方采訪，試圖解答這諸多疑問(wèn)。

　　一問(wèn)：

　　杭州房租今年漲了多少

　　近日，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》發(fā)布《11城住房租賃市場(chǎng)報(bào)告：重點(diǎn)城市7月租金整體漲幅超20%》中提到，不僅北京租金暴漲，杭州7月份租金同比也上漲了19%。

　　對(duì)于這數(shù)據(jù)，杭州各大中介認(rèn)為，7月是租房市場(chǎng)傳統(tǒng)旺季，大學(xué)生畢業(yè)找房子，需求上揚(yáng)，租金確實(shí)會(huì)比平常月份要高一些。但是從今年整體情況來(lái)看，杭州租金價(jià)格平穩(wěn)。

　　杭州市住房租賃管理服務(wù)中心從我愛我家、愛上租、自如等杭州幾家大型主流租賃企業(yè)調(diào)取數(shù)據(jù)并統(tǒng)計(jì)，綜合數(shù)據(jù)顯示，2018年杭州市區(qū)（不含富陽(yáng)、臨安）1~7月份租金平均價(jià)格為62元/m2，同比去年上漲13%左右。

　　從數(shù)據(jù)上看，今年以來(lái)杭州每月租金波動(dòng)平穩(wěn)，除了2月開年季和7月畢業(yè)季這兩個(gè)周期性住房需求旺盛月份租金環(huán)比略有上漲外，其他月份的環(huán)比都在正負(fù)1.5%以內(nèi)。

　　“杭州租金的上漲，人才流入是主因。”杭州市住房租賃管理服務(wù)中心副主任金凱杭說(shuō)，去年杭州凈增人口達(dá)28萬(wàn)人，這些新增人口帶來(lái)了大量的住房需求。而杭州從2016年下半年實(shí)行限購(gòu)，對(duì)于這些新入杭的人來(lái)說(shuō)，絕大部分沒有購(gòu)房資格，因此大多退而求其次先租房過(guò)渡。

　　另一方面，杭州這兩年城中村改造力度空前，除了拆遷戶需要租房子過(guò)渡外，還有那些曾經(jīng)租住在城中村的外來(lái)務(wù)工人員需要去正規(guī)租房市場(chǎng)上租房?！跋鄬?duì)城中村的房子來(lái)說(shuō)，他們現(xiàn)在租的房子租金要高許多?！苯饎P杭解釋說(shuō)，低端房源減少，對(duì)于外來(lái)務(wù)工人員來(lái)說(shuō)，租賃價(jià)格提升的感覺會(huì)較為明顯。

　　二問(wèn)：

　　有人能壟斷杭州租房市場(chǎng)嗎

　　杭州租房市場(chǎng)的需求量有多大？

　　克爾瑞8月份發(fā)布的《杭州長(zhǎng)租公寓發(fā)展白皮書》，根據(jù)目前比較通行的城市戶籍人口中租房人群比例，測(cè)出杭州的租房人口大約是236萬(wàn)。

　　而杭州租房市場(chǎng)的供應(yīng)量又是多少？

　　租房市場(chǎng)的房源組成，主要包括房東散租、中介托管，以及長(zhǎng)租公寓。

　　錢報(bào)記者從杭州房管部門了解到，由于散租房東比較多，尤其之前很多農(nóng)民房不在監(jiān)控范圍內(nèi)，因此并沒有比較準(zhǔn)確的杭州住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)量的數(shù)據(jù)。目前納入杭州租賃管理平臺(tái)的房源主要有兩類，一類是在房管部門辦過(guò)正式登記的住宅如中介公司手頭托管的分散式租賃房源，另一類是長(zhǎng)租公寓品牌利用廠房和商業(yè)地產(chǎn)改建的集中式租賃房源，這兩類加起來(lái)大約有16萬(wàn)套房源。

　　而根據(jù)住房租賃企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的掌握情況，他們手頭的這些租賃房源在整個(gè)市場(chǎng)的占有率還不到20%，因此很難形成壟斷。

　　未來(lái)兩年大量新房交付，其中相當(dāng)一部分會(huì)流入租房市場(chǎng)；而從去年開始很多新出讓地塊中開發(fā)商自持部分也會(huì)形成極可觀的租賃房源供應(yīng)量；再者，不少出讓的租賃地塊，也會(huì)形成由國(guó)企背景運(yùn)營(yíng)的集中式租賃房源，這些林林總總的租賃房源投入市場(chǎng)后，杭州租房供應(yīng)量是相當(dāng)充沛的。

　　鑒于目前租賃市場(chǎng)上單人住一套房的比例較少，多為合租模式或家庭式居住方式，杭州當(dāng)前租房市場(chǎng)上未現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，也沒有像北京這樣出現(xiàn)人為哄抬價(jià)格的土壤。

　　最近身處輿論漩渦中心的鼎家地產(chǎn)董事長(zhǎng)魏永鋒也認(rèn)同這一點(diǎn)。他告訴錢報(bào)記者，鼎家一開始想快速收進(jìn)房源做大規(guī)模，在這一過(guò)程不惜以高于市場(chǎng)價(jià)15%以上的租金價(jià)格從散客房東手里吃進(jìn)房源，然而當(dāng)這些高價(jià)收進(jìn)的房源投入市場(chǎng)時(shí)，租客并不買賬，“杭州的主流租金價(jià)格還是有天花板的，很多租客覺得我們的房源租金價(jià)格高，吃不消，轉(zhuǎn)頭就去找別的房源了，于是我們高價(jià)收進(jìn)的房源就空置了，四五百套的房源空置一個(gè)月就相當(dāng)于燒錢幾百萬(wàn)，空置幾個(gè)月就差不多近千萬(wàn)，從而導(dǎo)致公司資金周轉(zhuǎn)困難?！?/p>

　　三問(wèn)：

　　租房貸是否強(qiáng)制租客接受

　　近日北京自如、蛋殼等公司擾亂租房市場(chǎng)事件持續(xù)發(fā)酵，租房貸開始進(jìn)入大眾視線。

　　何為租房貸？假設(shè)租客月租金是3000元，按租房市場(chǎng)常規(guī)的做法是押一付三，則首次租房至少需一次性支付4個(gè)月房租。這對(duì)于剛畢業(yè)囊中羞澀的租客來(lái)說(shuō)，是一筆不菲的支出。而如果租客使用分期付款，不但可以免交押金，租金還可以按月支付，租客每月只需多支付一筆利息。

　　不過(guò)，提供租房貸的并不是中介租賃公司，而是第三方金融機(jī)構(gòu)。比如自如的金融合作方包括信托公司、京東金融等，我愛我家合作的是互聯(lián)網(wǎng)金融公司房司令，愛上租合作的是一家本地城市銀行。租客在租房時(shí)簽署的其實(shí)是性質(zhì)類似于貸款的一份合同。

　　錢報(bào)記者從杭州多家租賃機(jī)構(gòu)處了解到，目前租房貸在市場(chǎng)中的推行主要以租客自愿為主，并不強(qiáng)制租客接受。

　　但有些租賃機(jī)構(gòu)對(duì)于租房貸確實(shí)存在一定的誘導(dǎo)傾向。登陸自如的官網(wǎng)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)租客選擇的付款方式對(duì)應(yīng)不同的年服務(wù)費(fèi)，月租3000元的房子，租金采取分期貸的年服務(wù)費(fèi)，比起選擇自己季付可以省下近千元，這就導(dǎo)致不少租客為了省錢選擇分期貸。

　　對(duì)于租房貸的申請(qǐng)，大部分正規(guī)公司均有詳細(xì)辦理流程，例如書面告知、電子辦理以及電話回訪。不過(guò)據(jù)中介公司反饋，租房貸在實(shí)際操作中，確實(shí)出現(xiàn)因?yàn)楦嬷粔蛲暾逦蜃饪驼J(rèn)識(shí)不完善導(dǎo)致的矛盾糾紛。

　　總體來(lái)說(shuō)，杭州市場(chǎng)上使用租房貸的租客并不多。杭州某知名中介公司的有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，目前杭州市場(chǎng)上使用租房貸的租客占比不到10%。“租房貸的推出就是為了解決少部分一次性租金支付困難的客戶，但也有一定的成本。而且很多租客嫌分期付程序麻煩。因此市場(chǎng)占比并不高?！?/p>

　　年初記者采訪時(shí)，豪世華邦當(dāng)時(shí)曾跟一家銀行合作推出過(guò)租房貸業(yè)務(wù)，不過(guò)如今這項(xiàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)取消。豪世華邦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于租客對(duì)于租房貸的需求較小，公司在重新評(píng)估業(yè)務(wù)價(jià)值后，便不再推行該項(xiàng)服務(wù)了。

　　四問(wèn)：

　　如何防止資本推漲房租

　　盡管目前杭州租房市場(chǎng)上，長(zhǎng)租公寓的房源量占比不高，尚未形成壟斷，但是據(jù)知情人士透露，從去年以來(lái)，有幾家新進(jìn)入杭州的長(zhǎng)租公寓公司，確實(shí)在高價(jià)搶房，以期快速占領(lǐng)市場(chǎng)。

　　Y女士在杭州市中心一帶有一套面積約40平方米的安吉路毛坯學(xué)區(qū)房準(zhǔn)備出租。當(dāng)時(shí)，自如和愛上租先后聯(lián)系上她，表示希望簽下這套房源。Y女士說(shuō)，之前她也大致了解過(guò)市場(chǎng)行情價(jià)格，沒想到這兩家報(bào)出來(lái)的租金價(jià)格都高于她本人的預(yù)期，“更沒想到，這兩家的報(bào)價(jià)相差近千元！”Y女士說(shuō)，其實(shí)自己裝修后再拿到市場(chǎng)上出租，費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)錢，真不如租給這些中介租賃公司來(lái)得收益高。

　　在浙江厚道資產(chǎn)管理有限公司總裁丁浚哲看來(lái)，有了資本的大舉介入和助推，金融創(chuàng)新手段的運(yùn)用，眼下租房市場(chǎng)已經(jīng)烙上了“互聯(lián)網(wǎng)基因”，其特征就是燒錢，由此帶來(lái)的副作用就是房租快速上漲。如何監(jiān)管這一領(lǐng)域，這是房管部門需要應(yīng)對(duì)的。

　　金凱杭說(shuō)，作為全國(guó)首批12個(gè)開展住房租賃試點(diǎn)城市之一，杭州去年9月建立了住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，隨后又設(shè)立了住房租賃管理服務(wù)中心，目前主要監(jiān)管的是租賃企業(yè)的租賃行為是否違法，合同是否規(guī)范等。

　　“針對(duì)最近租房市場(chǎng)的種種亂象，我們已經(jīng)召集杭州長(zhǎng)租公寓企業(yè)談話。目前也正在研究相關(guān)的監(jiān)管措施，希望能通過(guò)租賃備案的方式，將租賃企業(yè)這塊管理起來(lái)，引導(dǎo)他們?nèi)ヒ?guī)范租賃市場(chǎng)?！辈贿^(guò)他也坦言，住房租賃市場(chǎng)涉及的面太廣，“涉及金融的話，還需要其他職能部門的介入。”

　　2018年杭州市（不含富陽(yáng)、臨安）1~7月平均租金（元/m2）