原標題：住宅建設用地使用權(quán)期滿咋辦？民法典物權(quán)編草案：自動續(xù)期

　　8月27日，《民法典各分編（草案）》首次提請全國人大常委會審議。其中物權(quán)編草案專門規(guī)定了“居住權(quán)”，并對住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題作出原則性規(guī)定。

　　上海信和安律師事務所律師王龍國對《每日經(jīng)濟新聞》記者指出，以前因為對住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題沒有規(guī)定如何處理，社會上針對該問題的討論很多，現(xiàn)在通過法律規(guī)定的形式明確表明期滿后可以自動續(xù)期。也有業(yè)內(nèi)人士表示，住宅建設用地使用權(quán)自動續(xù)期也意味著具備了征收房產(chǎn)稅的基礎。

　　住宅用地使用權(quán)到期自動續(xù)期

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，民法典物權(quán)編草案關于住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題，先作一個原則性規(guī)定。草案規(guī)定，住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

　　上海信和安律師事務所律師王龍國指出，“居住權(quán)”和“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”的提法以前沒有，屬于新增內(nèi)容，因此無法和以前的規(guī)定作簡單對比。如果簡單理解，以前提的是所有權(quán)和使用權(quán)，其中，“所有權(quán)”包括“占有”“使用”“收益”“處分”四項權(quán)能。住宅建設用地使用期屆滿后，以前因為沒有規(guī)定如何處理，社會針對該問題的討論很多，現(xiàn)在通過法律規(guī)定的形式明確表明期滿后可以自動續(xù)期。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，住宅建設用地使用權(quán)自動續(xù)期的規(guī)定出臺或意味著房產(chǎn)稅的加速落地。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，一般房產(chǎn)稅征收基于房產(chǎn)屬性與私有財產(chǎn)，私有財產(chǎn)是沒有期限限制的，現(xiàn)行規(guī)定住宅的土地使用權(quán)是70年，所以說住宅建設用地使用權(quán)自動續(xù)期也意味著具備了征收房產(chǎn)稅的基礎。

　　中原集團首席運營官李文杰則認為，土地使用權(quán)自動續(xù)期與征收房產(chǎn)稅之間沒有直接聯(lián)系。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于土地使用權(quán)續(xù)租的內(nèi)容，其實過去強調(diào)的就是所謂“70年產(chǎn)權(quán)”的概念。從規(guī)定來看，自動續(xù)期的政策思路很明確，同時是否要付費這一點，也提到了“或者減免”的概念。類似規(guī)定，一方面是有助于破解部分土地到期后續(xù)期困難的問題，另一方面也給予了不動產(chǎn)相關部門一個新的思考，即研究續(xù)期續(xù)費問題，進而促進土地市場和住房市場的健康發(fā)展。

　　首次提出“居住權(quán)”

　　民法典物權(quán)編草案專門規(guī)定了“居住權(quán)”：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。據(jù)介紹，規(guī)定居住權(quán)是為了認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，也有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。

　　嚴躍進對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從“居住權(quán)”的規(guī)定來看，其明確給予了界定，強調(diào)了合同約定的契約精神。類似規(guī)定有助于未來在三個領域?qū)崿F(xiàn)更好的保障，包括租賃權(quán)、住房保障權(quán)、以房養(yǎng)老居住權(quán)等方面。后續(xù)在租賃住房、保障房和以房養(yǎng)老等項目上，落地可能性很大，也能夠?qū)崿F(xiàn)人人都支持此類新市場的改革和發(fā)展。

　　王龍國指出，現(xiàn)在新提的“居住權(quán)”包括“占有”“使用”兩項權(quán)能。居住權(quán)就是為了解決現(xiàn)在社會上沒有房屋但又需要居住的這部分人的問題，這些人雖然沒有房屋產(chǎn)權(quán)，但他們因為合同約定或其他原因而居住在某個房屋里，法律要規(guī)定他們有居住的權(quán)利，否則，這部分人將沒有合法的居住場所。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者還注意到，此次提請全國人大常委會會議審議的《民法典各分編（草案）》增加了住房承租人的優(yōu)先承租權(quán)制度。為落實黨中央提出的建立租購同權(quán)住房市場的要求，保護承租人利益，促進住房租賃市場健康發(fā)展，草案增加了住房承租人的優(yōu)先承租權(quán)制度。草案第五百二十五條第二款規(guī)定：“租賃期間屆滿，住房承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”。

　　對此，李文杰在接受記者采訪時表示：“世界上其他國家對承租權(quán)的表述也是類似的，過去我們國家已經(jīng)有優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定，而這次是寫入民法典。”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出：“在實際操作過程中，優(yōu)先承租權(quán)并不會對下一個租期的租金有強制性約束，所以這項規(guī)定對租金上漲的影響有限?！?/p>