起底“租房貸”：有中介左手“套路”推廣 右手ABS融資

　　有中介只接受貸款租房；有租房合同中不提及貸款；部分“房租貸”有房租優(yōu)惠；資金來(lái)源有ABS、銀行等

“蛋殼”租客的租房貸款合同截圖。

租客的租房貸款合同詳情。

　　在市住建委8月23日再發(fā)聲，要聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局多部門(mén)啟動(dòng)調(diào)查“租房貸”后，8月24日，針對(duì)近期發(fā)酵的“租房貸”，自如、相寓相繼發(fā)聲音。

　　記者昨日從全景網(wǎng)投資者關(guān)系互動(dòng)平臺(tái)獲悉，我愛(ài)我家在回答投資者提問(wèn)時(shí)表示：公司以及下屬企業(yè)至今為止，未發(fā)行任何房屋租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(ABS)。

　　自如昨日向新京報(bào)記者表示，明確有月付、季付、半年付、分期等多種付款方式供租客選擇。其中的消費(fèi)分期產(chǎn)品符合相關(guān)法律法規(guī)，并且會(huì)明確告知租客?！澳壳敖^大多數(shù)租客選用現(xiàn)金在線(xiàn)支付，只有較少數(shù)租客選擇分期方式?！惫窘^不會(huì)允許強(qiáng)制或欺瞞租客進(jìn)行貸款的行為，更不會(huì)以此進(jìn)行違規(guī)套利操作。

　　記者昨日走訪(fǎng)豐臺(tái)區(qū)的鏈家和我愛(ài)我家門(mén)店了解到，鏈家的自如和我愛(ài)我家旗下的相寓均有信用租房產(chǎn)品。

　　目前，“租房貸”的分布情況、資金來(lái)源和盈利模式成為大家關(guān)心的核心問(wèn)題。那么，租客申請(qǐng)分期貸款怎么操作？分期貸的資金來(lái)源于哪里，風(fēng)險(xiǎn)有多大？

　　多家中介存租房貸，租戶(hù)多為信用貸款

　　目前，蛋殼、自如等較大的租房平臺(tái)均存在這種租房消費(fèi)分期貸款產(chǎn)品。8月24日，新京報(bào)記者先后走訪(fǎng)了豐臺(tái)區(qū)的鏈家和我愛(ài)我家門(mén)店進(jìn)行了解。

　　據(jù)鏈家一位高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)介紹，鏈家的線(xiàn)下房源不支持分期付款，房租分期只能在自如平臺(tái)上辦理，價(jià)格、計(jì)算模式都是固定的，不可議價(jià)。

　　其介紹與自如官網(wǎng)一致，即自如分期是為簽約1年的租戶(hù)打造的房租月付的租房消費(fèi)分期的貸款產(chǎn)品，分期手續(xù)費(fèi)率6.27%，共11期。只要是身份證登記用戶(hù)、1年租期、自如信用分滿(mǎn)70分且為非學(xué)生、非企業(yè)用戶(hù)，即可使用分期簽約。

　　使用自如分期的用戶(hù)，首付構(gòu)成為“月房租+月折后服務(wù)費(fèi)+押金”；后續(xù)每月支付“當(dāng)月房租+當(dāng)月服務(wù)費(fèi)+手續(xù)費(fèi)”；另外享受全年服務(wù)費(fèi)7折，服務(wù)費(fèi)分12月。以月租3000元的新簽約用戶(hù)為例，使用自如分期，月租金3000，年服務(wù)費(fèi)為2520元，首付款為6210，此后每月付款3411.27元，一年租期共付款40733.97元(除去押金)。普通月付的月租金為3150元，年服務(wù)費(fèi)3780元，首付款需10080元(含房租、押金、一年服務(wù)費(fèi))，一年共計(jì)付款41580元(除去押金)。

　　與不使用分期的普通月付方式相比，使用分期的月租金、服務(wù)費(fèi)、首付款都會(huì)略低，一年總共付款金額也更低。

　　與普通年付方式相比，使用分期的一年總付款金額更高，但普通年付需一次性拿出41880元(含押金)的首付金額。

　　是否使用自如分期由用戶(hù)自行選擇，在自如app上簽約選擇支付方式時(shí)，若勾選“自如白條”，就是選擇了貸款方式，合作方為京東金融。

　　與自如相比，蛋殼的貸款產(chǎn)品更為隱蔽。針對(duì)有租客反應(yīng)租房時(shí)并不知道要分期貸款，直到簽約時(shí)管家提示才知道，蛋殼公寓客服告訴新京報(bào)記者，蛋殼簽訂租房合同和貸款合同必須由管家代辦，住戶(hù)不能自己操作。

　　據(jù)蛋殼公寓官網(wǎng)介紹，分期月付產(chǎn)品并無(wú)房租及相關(guān)優(yōu)惠，僅僅是享受月付。例如房租3800元，押一付三首月需付15200元；使用分期月付后，首付7600元，之后每月付3800元。記者詢(xún)問(wèn)蛋殼客服得知，若客戶(hù)中途退租，分期貸款合同解除，未發(fā)生的貸款不用客戶(hù)還；若轉(zhuǎn)租或換租，原合同終止，新簽的合同重簽申請(qǐng)分期。

　　記者走訪(fǎng)我愛(ài)我家門(mén)店了解到，其旗下相寓也有信用租房產(chǎn)品，由相寓與芝麻信用、房司令合作推出。據(jù)業(yè)務(wù)員介紹，“若想通過(guò)芝麻信用分期付款，需在支付寶上掃碼認(rèn)證，通過(guò)的話(huà)就可以辦理?！敝ヂ樾庞梅?00分以上免押金，700分以下押一付一，分期服務(wù)費(fèi)為月租金的5.8%。以3000元房租為例，芝麻信用分700分以上用戶(hù)首月支付3174元，以后每月支付3174元；700分以下用戶(hù)首月支付6174元，以后每月支付3174元。如若中途退租，不僅需付租房違約金，還需付分期違約金，按借款合同規(guī)定付給房司令。

　　分析稱(chēng)ABS存在底層資產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)

　　房租分期最早出現(xiàn)在2014年，而后長(zhǎng)租公寓方“二房東”的“參與感”越來(lái)越強(qiáng)，圍繞房租的金融衍生品的設(shè)計(jì)也愈加復(fù)雜。

　　灃信資本產(chǎn)品研發(fā)部副總裁陳岱認(rèn)為這背后的深層原因在于資本的逐利性本質(zhì)?！胺康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)階段上大致可以分為開(kāi)發(fā)、交易、資產(chǎn)管理三個(gè)環(huán)節(jié)。隨著市場(chǎng)逐步從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，資本的風(fēng)口也在向后端專(zhuān)業(yè)服務(wù)和資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)移。在政策大力支持長(zhǎng)租住房發(fā)展背景下，資本大舉進(jìn)入這個(gè)行業(yè)不足為奇。”

　　天眼查信息，北京自如資產(chǎn)管理有限公司100%控股了北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司與北京自如眾誠(chéng)友融信息科技有限公司。后者作為發(fā)行人，以中信證券股份有限公司為管理人，在上交所發(fā)行了兩支總計(jì)金額為25億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。即2017年8月4日發(fā)行的“中信證券-自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，發(fā)行金額為5億元；2018年1月29日發(fā)行的“中信證券-自如2號(hào)第【N】期房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，總發(fā)行金額為20億元。

　　據(jù)了解，ABS融資模式是以項(xiàng)目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，通過(guò)在資本市場(chǎng)發(fā)行債券來(lái)募集資金的一種項(xiàng)目融資方式。

　　以“中信證券?自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”為例，其基礎(chǔ)資產(chǎn)為房租，并且房租被作為預(yù)期收益作保，發(fā)債融資，預(yù)期收益率5.39%。

　　那么，長(zhǎng)租公寓是否真的如市場(chǎng)人士所言無(wú)本萬(wàn)利呢？一位有關(guān)消費(fèi)金融領(lǐng)域的投資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，作為投資方看，主要看的兩個(gè)問(wèn)題是盈利模式和租售比，盈利模式是關(guān)注的核心。“房租收入減去拿房的成本，減去運(yùn)營(yíng)成本，可能不賺錢(qián)?！?/p>

　　對(duì)于ABS模式下的風(fēng)險(xiǎn)，陳岱認(rèn)為，信用方面就是底層資產(chǎn)出現(xiàn)了大面積的違約，導(dǎo)致回款無(wú)法支付各級(jí)別的本金和收益，這里需要強(qiáng)調(diào)的是，ABS產(chǎn)品關(guān)注的是底層資產(chǎn)質(zhì)量，而不是發(fā)起人的信用，當(dāng)然增信措施也是很重要的。

　　另外一點(diǎn)值得注意的是，在長(zhǎng)租公寓ABS中，房屋中介方作為發(fā)行的ABS產(chǎn)品的資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，其主要負(fù)責(zé)構(gòu)建及維護(hù)消費(fèi)場(chǎng)景、提供數(shù)據(jù)支持及資產(chǎn)管理服務(wù)，最重要的是要確保能夠持續(xù)的生成優(yōu)質(zhì)的底層基礎(chǔ)資產(chǎn)，這是主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，也是目前市場(chǎng)上發(fā)生哄抬租金搶占房源的最根本原因之一。

　　除了ABS，租房貸的另一主要資金來(lái)源即為銀行。7月25日，新京報(bào)記者以租客身份到蛋殼租房，付款方式為貸款。從借據(jù)及合同詳情上看，新京報(bào)記者總的借款金額為24530元，年利率為9.86%，總利息為1154.34元，收款方為紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司，每月還款為25日，貸款發(fā)放人為微眾銀行，借款用途處寫(xiě)明為租房。

　　如何看待長(zhǎng)租公寓方資金池問(wèn)題？一金融人士表示，與共享單車(chē)押金問(wèn)題很相像，核心風(fēng)險(xiǎn)就在于資金的流動(dòng)性問(wèn)題。除了監(jiān)管層面對(duì)資金加以限制，目前還沒(méi)有其他方式能夠解決控制資金投向的方式。

　　【租客】

　　不貸款每月要多交446元房租

　　租客在簽約時(shí)，向小貸平臺(tái)辦理一筆相當(dāng)于一年房租的貸款，之后每個(gè)月繳納的租金，實(shí)質(zhì)是償還平臺(tái)的租金貸。不少今年畢業(yè)的大學(xué)生都經(jīng)歷了這樣的事情。

　　今年7月初，大學(xué)生李曉(化名)在蛋殼公寓APP上找到朝陽(yáng)區(qū)小紅門(mén)鴻博家園一間約14平方米的房間，標(biāo)價(jià)月付2230元。簽合同時(shí)管家才告訴她，要享受月付2230元的價(jià)格，需要與平臺(tái)、第三方金融機(jī)構(gòu)簽訂一份貸款合同，由第三方金融機(jī)構(gòu)向平臺(tái)支付全年租金，住戶(hù)每月按時(shí)向第三方金融機(jī)構(gòu)繳納月租金。如果不使用貸款的方式，每月租金要多出20%，也就是每月2676元。

　　算了一下差價(jià)，不貸款的話(huà)每月要多交446元，李曉選擇了貸款的方式租下那間房子，蛋殼管家最終為其辦理了微眾銀行的貸款，并讓小李去辦了一張中國(guó)銀行的借記卡，每月的租金繳納直接在該卡內(nèi)扣款。

　　今年畢業(yè)的蘇華(化名)，通過(guò)位于長(zhǎng)春橋的一家名為“飛象長(zhǎng)租”的中介公司，租下了人大附近的一套三居室中的一間臥室。在簽合同時(shí)，中介突然告知房租的繳納是用貸款形式?！爸翱捶?、溝通的過(guò)程中從來(lái)沒(méi)提過(guò)貸款的事，直到簽合同時(shí)才說(shuō)要辦貸款，而且也不能拒絕，要租他家的房只能接受這種方式(貸款)?！辟J款使用的是一個(gè)“元寶e家”的APP。

　　蘇華向新京報(bào)記者出示了“元寶e家”上的貸款詳情，每個(gè)月7日還款，錢(qián)直接從銀行卡劃扣，若沒(méi)有劃扣成功視作逾期，逾期手續(xù)費(fèi)是每天收取當(dāng)期應(yīng)還款金額的千分之一?！爸薪楦嬖V我是沒(méi)有利息的，只是逾期會(huì)有利息”。

　　但她與中介簽的租房合同中沒(méi)有提及這一貸款，再三要求后，中介才以手寫(xiě)形式補(bǔ)充說(shuō)明“如果中斷合同由中介承擔(dān)剩余貸款”。蘇華表示擔(dān)心這個(gè)手寫(xiě)說(shuō)明的法律效力，“如果中間退租的話(huà)，剩余的貸款不知道是不是還要我還?！?/p>

　　事實(shí)上，早在2017年，“元寶e家”就被爆出卷入租房“被貸款”風(fēng)波，涉事地產(chǎn)中介公司包括北京昊園恒業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、上海的長(zhǎng)租公寓愛(ài)公寓。(顧志娟)

　　【房東】

　　托管一年起步 每年只能拿到11個(gè)月房租

　　從房東的角度來(lái)看，托管模式下，房東與金色時(shí)光(而不是租客)直接簽約，托管期一年起步，“可以簽兩年、三年或五年，但無(wú)論托管幾年給房東的都是一個(gè)價(jià)?！币晃豁樍x地區(qū)金色時(shí)光業(yè)務(wù)人員告訴新京報(bào)記者，并且對(duì)房東只能按月付房租款，單月結(jié)算。

　　以1年托管期為例，事實(shí)上，金色時(shí)光跟房東簽的是11個(gè)月合同，即由金色時(shí)光支付給房東11個(gè)月年房租。金色時(shí)光對(duì)房東的托管房屋有一個(gè)月的“控制期”，用來(lái)為房子配東西、托管后找租客。而這一個(gè)月的房費(fèi)就算作房東支付的費(fèi)用。

　　租客是與金色時(shí)光簽合同，中介收取1個(gè)月房費(fèi)的押金。同時(shí)，該位金色時(shí)光的業(yè)務(wù)人員表示，不存在租房貸。

　　當(dāng)記者作為房東方，向理想空間業(yè)務(wù)人員咨詢(xún)時(shí)，理想空間的托管模式有兩種價(jià)位。托管期限為3年或5年，5年托期的每年向房東遞增100元房費(fèi)(即5年共計(jì)遞增500元)，3年托管則不遞增，且3年由理想空間配置的家具家電不留下，而5年期家具家電則可以留下。房東需要向理想空間支付每月50元的維修費(fèi)用，即每年支付給理想空間600元。房東與理想空間簽托管合同，理想空間對(duì)房東押一付三、季付房費(fèi)。

　　租客也是押一付三，如果月付，租客要在與理想空間簽訂的月租金基礎(chǔ)上再每月增加100元。與租客之間沒(méi)有貸款軟件或APP，不出現(xiàn)第三方貸款公司或銀行。(黃鑫雨)

　　■ 評(píng)論

　　謹(jǐn)防“租房貸”引發(fā)局灶性金融風(fēng)險(xiǎn)

　　近日，違規(guī)“租房貸”成為輿論指責(zé)的焦點(diǎn)。昨日，北京也有市民反映類(lèi)似的情況。對(duì)此，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，市住建委已經(jīng)會(huì)同市銀監(jiān)局、市金融局等啟動(dòng)調(diào)查“租房貸”，將嚴(yán)查這些中介機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源和流向，一旦查實(shí)違規(guī)行為，將從嚴(yán)處罰。

　　“租房貸”本身并無(wú)原罪。當(dāng)前輿論指責(zé)的焦點(diǎn)主要涉及兩個(gè)方面問(wèn)題，一是存在高度信息不對(duì)稱(chēng)，以信用租賃的名義，在租客不知情的情況下，使用了“租房貸”。二是成為中介或者長(zhǎng)租公寓一種盈利模式，其利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房租，異化成為一種類(lèi)金融盈利模式，假如這種模式不及時(shí)監(jiān)管的話(huà)，這會(huì)帶來(lái)局灶性金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)新華社報(bào)道，因無(wú)須交押金的“信用免押金”，對(duì)租客極具吸引力，但實(shí)際上是一筆貸款業(yè)務(wù)，需要辦理儲(chǔ)蓄卡并“授權(quán)托管”，有的需要授權(quán)金額達(dá)到匪夷所思的500萬(wàn)，即便是從租金及服務(wù)費(fèi)對(duì)等的情況下，任何一個(gè)租客都不應(yīng)該授權(quán)資金托管500萬(wàn)。至少存在過(guò)度授權(quán)，這是違規(guī)的。這種授權(quán)隱藏了很大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是假如對(duì)方獲取了密碼。

　　意味著持卡人有自主處置權(quán)限，再不能證明持卡人非法持有的情況下，很可能被視為銀行卡擁有者授權(quán)持卡人處置。

　　這種說(shuō)好的押零付一，實(shí)際上是由消費(fèi)者以綁定本人名下儲(chǔ)蓄卡做擔(dān)保的形式，通過(guò)第三方互聯(lián)網(wǎng)金融公司向指定銀行申請(qǐng)貸款。該第三方互聯(lián)網(wǎng)金融公司將租戶(hù)需繳納的租金總額，一次性轉(zhuǎn)賬至我愛(ài)我家，消費(fèi)者按月繳納房屋租金及5.8%的“服務(wù)費(fèi)”予該金融公司。

　　目前，中介與金融公司如何分享這筆利潤(rùn)尚不得而知，但從中介公司的角度來(lái)說(shuō)，一次性獲得了租金總額，獲得了現(xiàn)金流，實(shí)際上是利益金融手段在租房環(huán)節(jié)加杠桿，同時(shí)這種加杠桿又不以中介公司本身實(shí)力或信用獲取資金，而是分散到租客身上，可能放大倍數(shù)，到一定程度或許引發(fā)局灶性金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　□盤(pán)和林(中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后)

　　A12-A13版采寫(xiě)/新京報(bào)記者 顧志娟 陳鵬 黃鑫雨 張曉蘭 實(shí)習(xí)生 趙昕 陳詩(shī)怡 楊璐萍