【記者調(diào)查：二手房買賣常見違約現(xiàn)象】二手房買賣 誰在喪失誠信？

　　“誠實信用原則”是市場經(jīng)濟活動的一項基本準則。但近幾年，面對攀升的房價，受利益驅(qū)動，在二手房交易中，出現(xiàn)了不少完全喪失誠信原則的惡意毀約行為，在破壞交易環(huán)境的同時，也造成了大量的司法訴訟。

　　2016年9月，在北京工作的白先生通過中介，和出賣人禹先生簽訂了《房屋買賣合同》，約定以340萬的總價款，購買禹先生位于北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)名流花園的一套約160平方米的房子。賣房人禹先生承諾在2016年11月1日前辦理房屋的抵押注銷手續(xù)。

　　買房人白先生的代理律師 劉軍：我們在(2016年)12月16日之前催告他去辦解押，我們要履行這個合同，但是對方以各種各樣的理由不去辦。

　　事實上，就在2016年9月簽訂購房合同到2016年12月這段時間，北京二手房價格出現(xiàn)了快速上漲，涉案房屋所在地昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)附近的房子從每平方米2萬多元，跳漲到了4萬余元。

　　買房人白先生的代理律師 劉軍：對方就說辦解押可能還需要一些手續(xù)費，可能要十萬塊錢，我們這邊就不同意。

　　記者：意思是說讓你們付了這個手續(xù)費？

　　買房人白先生的代理律師 劉軍：對。

　　對于沒有依照合同約定，在2016年11月1日前辦理房屋解押手續(xù)，賣房人禹先生是這樣解釋的。

　　賣房人 禹先生：當時他是跟我說什么，希望我們能夠延期，他說我現(xiàn)在可能給不了你那錢(首付115萬)，那我說沒關系，我就等你一下。是通過中介告訴我的，其本人我記得沒有給我明確表述過，我們一直跟中介聯(lián)系的。

　　買房人白先生的代理律師講，由于賣房人禹先生遲遲不對房子進行解押，導致合同無法履行，2016年12月25日，買房人白先生向賣房人禹先生發(fā)送了解除合同的通知。

　　就在解除合同當天，買房人白先生又和他人簽訂合同，花400萬元購買了臨近小區(qū)的一套90平方米的房子，約合每平方米4.4萬元。而依照他三個月前和禹先生簽訂的合同，那套160平方米的房子，340萬，約合每平方米2.1萬元。

　　買房人白先生的代理律師 劉軍：現(xiàn)金高了有60萬，而且面積縮水了有一套房，70個平方米，當事人是什么心情？

　　買房人白先生將賣房的禹先生起訴到北京昌平法院后，法院對此案先后進行了三次公開開庭審理。今年6月23日，做出一審判決，判決賣房人禹先生支付違約金68萬元，并賠償買房人白先生居間代理費損失7.48萬元，并承擔案件受理費用總計5.1萬元。

　　禹先生不服一審判決，提起上訴，目前北京一中院正在對此案進行二審。

　　以“遷戶口”相要挾 失信違約判賠

　　受利益驅(qū)使，二手房買賣中，置誠實守信原則于不顧的違約方，會找出各種各樣的借口來推諉拖延、拒不履行合同，其中，借戶口說事的也不少見。

　　8月16日，北京市第三中級人民法院審理了一起房屋買賣合同糾紛案，買賣雙方對簿公堂的原因，是房產(chǎn)過戶后，賣房的白先生并沒有依照合同約定，及時將自己的戶口從房子內(nèi)遷出，并且一拖就是近兩年。

　　賣房人 白成山：因為閨女在國外上學急需要錢，我這沒辦法，我說先把這房子賣了吧，賣完了以后，價錢方面我也考慮，那時候的房價大概在180萬左右，中介給我150萬，我就給賣了，這不是著急用錢嗎。

　　為什么房子過戶都快兩年了，戶口還沒遷出呢？白先生的解釋是他自己還有一套拆遷房，但因為沒有房本不能落戶；他本想把戶口遷移到自己哥哥家里去，但因為不符合直系親屬的要求，被派出所拒絕了。

　　因為白先生一家的戶口遲遲不遷出，買房人小陳認為自己利益受損，于是在今年2月2日將白先生起訴到了北京朝陽法院，要求賠償戶口未遷出所產(chǎn)生的違約金15萬元。起訴一個月后，賣房人白先生一家的戶口遷出了。

　　買房人 陳慶園：為什么你一直遷不出？我2月份一起訴，你3月份就遷出來了呢，為什么這么巧呢？

　　法官介紹，在北京城區(qū)，二手房買賣中因戶口遷移問題，造成的訴訟逐年增多，這里面除部分賣房人因為賣房后住進公租房、養(yǎng)老院等不具備戶口遷移條件外，更多的還是因為賣房人的不誠信行為所導致。

　　北京市第三中級人民法院法官 史智軍：我們在審理當中發(fā)現(xiàn)，更多是因為出賣人覺得自己賣房賣便宜了，所以他就不按時把戶口牽出去，以此作為和買受人談判的價碼，能不能再把房屋的價格往上抬一抬，再增加一些錢呢。所以明顯的是一個違背誠信的行為。

　　對于白先生和小陳因戶口遷移問題產(chǎn)生的房屋買賣糾紛，北京朝陽法院一審認定賣房人白先生違約，判決賠償買房人小陳違約金52910元。白先生承認自己違約，但認為違約金數(shù)額過高，上訴到了北京三中院，請求降低賠償額度，該案目前二審還沒有宣判。

　　學區(qū)房遇新政 不誠信交易判違約

　　在二手房交易中，有部分是學區(qū)房，由于學區(qū)政策變化而導致的購房糾紛也不少見。

　　北京的劉女士為了讓孩子在2018年就讀朝陽區(qū)一重點小學，特意在2017年3月，通過中介購買了王先生夫婦名下的學區(qū)房，雙方約定：賣房人應將房子所對應的學區(qū)名額在2018年3月1日前空出；如學區(qū)情況、學區(qū)名額不屬實，或者逾期遷出戶口，致使買房人劉女士無法實現(xiàn)購買學區(qū)房的目的，劉女士有權解除房屋買賣合同。

　　北京市第三中級人民法院法官 楊夏：兩家比較特殊，兩家都有孩子，都要上學，而且是前后腳，就是今年我來上，占用這個學區(qū)的學位，那么明年房屋過戶給你之后，你這個孩子接著再上學，是這樣一個情況。

　　房屋買賣合同簽訂一個月后，2017年4月27日，北京市朝陽區(qū)教委頒布了新的學區(qū)政策，一棟房子6年內(nèi)只能有一個學位。新政導致的結果是，如果賣房的王先生夫婦2017年用了房子對應的學位指標讓自家孩子入了學，那買房的劉女士2018年就無法再讓自家孩子升入這所小學了。

　　但就在這種合同約定事項出現(xiàn)重大變動的情況下，賣房人在沒有和買房的劉女士進行任何協(xié)商的情況下，2017年5月，直接使用涉訴房屋的指標為自家孩子辦理了上學手續(xù)。買房的劉女士獲悉這一情況后，要求解除合同。但賣房的王先生夫婦不同意，認為買房人劉女士家孩子在2018年無法升入原先的重點小學是政策變化所致，不是自己違約。為此還要求買房人劉女士支付違約金和賠償金100余萬元。

　　北京市朝陽區(qū)人民法院審理后認為，賣房人王先生夫婦在明知新政六年一學位的情況下，仍使用涉訴房屋的指標為自己的子女辦理入學登記手續(xù)，導致買房人劉女士的子女無法再根據(jù)原合同約定使用涉訴房屋的入學指標，從而使劉女士買房合同的目的無法實現(xiàn)。最終認定賣房人王先生夫婦構成違約，判決雙方解除房屋買賣合同，賣房人支付買房人劉女士違約金15萬元。

　　北京三中院二審此案后，支持了一審判決，只是對違約金數(shù)額進行了調(diào)解。

　　法官解釋，此案法院之所以判定賣房人違約，并承擔大額違約金，主要還是因為他們違背了誠信原則。

　　北京市第三中級人民法院法官 楊夏：這種情況下，一般是不會認定為出賣方違約或者買受人違約，因為這是出現(xiàn)了一個政策的變化，但是這個出賣方因為沒有遵循誠實信用的原則，跟對方及時去溝通、協(xié)商，自己就把這個學位給使用了，那么這種情況下他可能侵害到對方的權益了，使對方買這個房子的目的直接就落空了，所以他就承擔相應的違約責任。

　　一房二賣 不誠信房主賠40多萬

　　當房價上漲時，面對利益的誘惑，個別不誠信房主會想盡各種方法拒絕履行原購房合同，有的更干脆，直接一房二賣。

　　在江蘇蘇州，2016年2月，買房人周先生與賣房人王先生通過中介簽訂了一套約300平方米房屋的買賣合同，總價款199.5萬元，約定2016年5月10日前辦理網(wǎng)簽手續(xù)，周先生支付了8萬元的購房定金。但眼看著辦理網(wǎng)簽的時間到了，買房的周先生卻怎么也約不上賣房的王先生了。

　　買房人 周先生：總是以各種理由――不在蘇州，出差了，等什么時間回來再回答，等到那個點，他也不主動聯(lián)系你。

　　那段時間，蘇州的房價漲幅較大，周先生覺得賣房的王先生可能認為房子賣虧了，所以在進行推脫。后來賣房的王先生果然提出，房子漲了四五十萬，要加價。買房的周先生同意加十萬，但最后，賣房的王先生干脆說不賣給他了。

　　買房人 周先生：不賣了，就是不賣了，拿我怎樣，只要收你多少錢，多少錢還給你，這個事情就沒有了。

　　周先生隨即將賣房人王先生起訴到了當?shù)胤ㄔ海⑻岢鲐敭a(chǎn)保全申請，查封了涉案房屋。就在法院審理期間，另有兩名買房人也將王先生訴至法院。原來，在利益驅(qū)使下，賣房人王先生在和買房的周先生簽訂合同一個月后，又和他人簽訂了《房屋買賣合同》，約定房屋總價230多萬元，并收了定金20萬元。

　　法院審理后對該案作出判決，房子最終還是以原定199.5萬元的價格出售給第一個買房人周先生。并判決一房二賣的王先生支付第二個買房人違約金40萬元。

　　蘇州市吳中區(qū)人民法院法官 史華松：通過兩個案件的處理，最后被告付出的代價是40萬元的違約金，以及法院在處理過程當中產(chǎn)生的訴訟費用、保全費用等等，相關的訴訟成本全部由被告承擔?？梢钥闯鲞@個不誠信行為付出了相應的代價。

　　面對法院的判決，賣房人王先生先是不配合辦理過戶手續(xù)，辦理過戶手續(xù)后，又拒不搬出房屋，企圖再要點“補貼”，但面對法院的強制執(zhí)行，他最終還是搬出房屋，為自己的不誠信行為買了單。

　　失信方還可能承擔房屋差價損失

　　事實上，在房價上漲時，不守誠信、惡意違約的可能是賣房人，但近期隨著國家對房地產(chǎn)市場的嚴控，也出現(xiàn)了因為房價下跌，買房人拒絕履約的案例。專門審理房產(chǎn)糾紛案件的北京西城法院法官田曉昕告訴記者，對于涉房產(chǎn)訴訟中不誠信的一方，法院在判決時，不只是會讓他們依照合同約定承擔違約金，還會考慮房屋差價損失，以此加大對失信一方的懲戒。

　　北京市西城區(qū)人民法院法官 田曉昕：如果合同約定的違約金過低，不足以彌補守約方的損失的話，守約方可以要求賣房人承擔一個房屋的差價損失。