競爭加劇 北京市場別墅開啟競配賽
2018年樓市調(diào)控政策依舊從嚴，主打高價格、大面積的別墅豪宅在調(diào)控下也未能幸免。截至目前，新房別墅市場無論是成交量還是成交價格都出現(xiàn)了明顯的回落。但這并不意味著市場競爭力的下降，相反在淡季環(huán)境下，近期別墅的供應(yīng)正在開始增多，有多個別墅項目處于即將入市狀態(tài)，其中不乏城市核心區(qū)的別墅產(chǎn)品。
這樣一來，如何在并不理想的市場環(huán)境中脫穎而出，成了別墅開發(fā)商需要重點考慮的問題。面對需求不斷升級的中高端購房人，傳統(tǒng)的別墅產(chǎn)品已經(jīng)很難吸引購房人，于是北京各別墅項目使出渾身解數(shù)，一場圍繞別墅產(chǎn)品的“競配賽”悄然開啟。
前七個月別墅價格和成交均呈下降趨勢
調(diào)控的暴風雨對一直以來主打“稀缺”“高端”甚至“傳世”概念的別墅影響同樣不小。
數(shù)據(jù)最能體現(xiàn)別墅市場目前的艱難：2018年1至7月，北京市別墅新增供應(yīng)2336套，同比下降1%；成交1279套，環(huán)比下降54%；成交面積36.1萬平方米，下降超過50%；成交均價為38841元/平方米，環(huán)比下降8%；成交金額140.21億元，環(huán)比下降54%；目前存量7553套，同比上漲了23%。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)的結(jié)果最能反映市場的冷暖，即便是一直以來習慣拿“限墅令”來證明自身“稀缺”的豪宅別墅，在今年同樣遭遇了腰斬。并且，前七個月的成交僅相當于新增供應(yīng)的50%左右，庫存別墅的數(shù)量也重新攀上高位。
不過，這并不意味著別墅受到的關(guān)注度少了。一位別墅開發(fā)商營銷負責人告訴北京青年報記者，整體來看別墅7000多套的庫存并不多，一旦市場成交回暖，庫存會很快消化。而未來的新增供應(yīng)實打?qū)嵉販p少了。該負責人表示，2017年起北京土地供應(yīng)有接近一半為共有產(chǎn)權(quán)與租賃住房用地，并嚴格執(zhí)行90/70政策，“這意味著開發(fā)商為達到容積率對社區(qū)進行高低配被禁止后，北京未來再出現(xiàn)大規(guī)模的別墅用地的可能性不大?！?/p>
另外，別墅的成交大幅下降的同時，北京新房的成交也是大幅下降的。這很大程度上跟供應(yīng)節(jié)奏和調(diào)控導(dǎo)致的高首付有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，2018年新房成交在1萬套左右，別墅的成交占比達到了12%，這個占比雖然低于2017年的17%，但遠高于2014年和2015年的4.2%和7.0%。這意味著別墅的實際需求仍然存在。
一位業(yè)內(nèi)人士表示，別墅產(chǎn)品具有抗風險的能力，其客群與純剛需客群不同，對市場價格波動的敏感度較低，“別墅購房人很少有炒房客，都是為了改善升級、終極居住，這類人群對市場起伏并不敏感，遇到適合的項目該出手時就出手?！?/p>
不過，近期別墅市場的整體價格仍會有小幅度波動。仲量聯(lián)行中國研究部總監(jiān)周志鋒表示：“限價措施近期沒有寬松跡象，我們預(yù)測2018年別墅豪宅新房價格將呈現(xiàn)下降趨勢?！?/p>
淡季下 倒逼別墅產(chǎn)品加速更迭
對于在售的別墅來說，量價的下調(diào)還不是最悲觀的，畢竟高總價的別墅往往需要長周期的消化。眼下令別墅項目著急的是，未來即將有更多的新盤別墅入市，其中還不乏處于四環(huán)內(nèi)，甚至三環(huán)的內(nèi)城別墅項目?？梢灶A(yù)期的是，別墅市場的冷清并沒有降低項目之間的競爭， 反而使得別墅之間的競品相爭變得空前激烈。
“別墅市場上的客戶減少了，要求卻越來越高?！彼荚吹禺a(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示。作為獨占資源的奢侈品，別墅出于特殊性與個性化的原因，一向備受城市高端客群的追捧。特別是隨著北京中產(chǎn)階層規(guī)模的增加，樓市升級改善型置業(yè)需求的上升，別墅逐漸由樓市的補充性產(chǎn)品變成改善市場的主產(chǎn)品。
與此同時，受到土地規(guī)劃指標等因素限制，開發(fā)商不斷創(chuàng)新別墅的產(chǎn)品設(shè)計，新別墅產(chǎn)品在空間結(jié)構(gòu)、規(guī)劃布局，以及軟硬件配置上持續(xù)演進變化。
以位于三環(huán)的懋源?