在調控重壓之下，今年前4個月，標桿房企銷售業(yè)績依然爆發(fā)，但增速明顯放緩。中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已公布前4個月銷售業(yè)績的企業(yè)合計有32家，銷售金額達到了16180億元，同比上漲幅度達31.4%。在業(yè)內看來，2017年前4個月房企銷售額同比漲幅超過60%，今年漲幅較低，也說明調控政策的影響越來越明顯。在土地市場，大部分標桿房企開始積極拿地，尤其是中型房企成為搶地的主力軍。

　　增速放緩 分化加劇

　　從上述32家房企表現(xiàn)來看，前4個月已經有5家房企躋身千億俱樂部。碧桂園和中國恒大前4個月銷售雙雙突破2000億元，萬科、保利地產和融創(chuàng)中國銷售突破1000億元。

　　其中，碧桂園前4個月共實現(xiàn)合同銷售金額2575.2億元，同比增長約26.14%；合同銷售建筑面積約2739萬平方米，同比增長約21.4%；恒大前4個月累計合約銷售金額約2122.6億元，累計合約銷售面積約2046.5萬平方米，分別同比增長31.1%、29.4%。

　　值得注意的是，萬科在4月表現(xiàn)不佳，在第一梯隊中已與前兩名拉開了差距。萬科1-4月累計實現(xiàn)合同銷售面積1305.8萬平方米，合同銷售金額1961.5億元，同比分別增長-2.07%和2.08%。

　　一些中小規(guī)模房地產公司前4個月銷售增速驚人，新城控股、中國金茂、世茂房地產、奧園地產、龍光地產、花樣年、中駿置業(yè)前4個月銷售同比增速均超過了50%，這些增速居前的企業(yè)銷售均價在1萬元/平方米左右，這顯示出，三四線城市項目仍然是房企業(yè)績增長的主要抓手。

　　此外，同期也有首創(chuàng)置業(yè)、陽光100、金地集團、龍湖地產前4個月銷售金額同比成下滑趨勢，受項目集中于一線城市影響，首創(chuàng)置業(yè)前4個月銷售金額同比下降25%。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，盡管今年前4個月房企銷售額依然刷新歷史紀錄，但相比2017年前4個月同比業(yè)績上漲68.9%，2018年數(shù)據(jù)同比漲幅明顯放緩。同時，單看4月數(shù)據(jù)，大部分企業(yè)的銷售數(shù)據(jù)同比明顯放緩，在消化了2017年預留的簽約業(yè)績，調控政策影響越來越明顯。

　　房企拿地積極

　　“雖然一二線城市調控效果明顯，但從全國房地產數(shù)據(jù)看，房企在收獲了刷新歷史紀錄的2016年后，資金情況空前寬裕，在去庫存之后，大部分標桿房企都開始積極拿地?！睆埓髠ト缡钦f。

　　從全國數(shù)據(jù)看，一二線城市調控壓力較大，但三四線城市依然在刷新同期成交紀錄。在這種大趨勢下，大量的中型標桿房企積極搶地，特別是從500億元沖刺1000億元、1000億元沖刺2000億元的第二梯隊房企，成為了過去搶地的主流企業(yè)。

　　中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年截至5月9日，在樓市調控下，大部分城市土地成交溢價率明顯下行，但成交金額依然刷新了歷史同期紀錄。50大城市合計土地出讓金高達12340.6億元，同比2017年同期的8212.4億元上漲幅度高達50.3%。

　　其中，包括佛山、南通、常州、嘉興、湖州、臺州、徐州、揚州、菏澤、上饒、阜陽、鹽城、金華、泉州、贛州、許昌、岳陽、淄博、鎮(zhèn)江、紹興20個三四線城市，賣地金額均超過了100億元，同比上漲明顯。

　　在張大偉看來，全國多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企對住宅類土地拿地積極性較高。出現(xiàn)的流標主要是地塊有多重復雜的屬性，導致房地產企業(yè)拿地意愿不強烈。

　　此外，最近信托等資金監(jiān)管嚴格，導致房地產企業(yè)對總價較高的地塊相對謹慎。三四線城市土地市場也明顯活躍，在2018年，大量的房企進入三四線城市拿地，刷新了熱點城市的土地銷售額歷史同期紀錄。

　　房企公告顯示，龍頭房企仍然保持了較大的拿地力度。萬科公告顯示，公司4月新增22個項目和9個物流地產項目，其中22個項目共計支出116.77億元。保利地產公告顯示，公司近期通過拍賣及掛牌的方式獲得9塊土地，成交金額超過150億元。

　　下半年銷售壓力加大

　　值得注意的是，今年前4個月，房企銷售業(yè)績的分化也明顯加劇，部分企業(yè)銷售依然活躍，有5家企業(yè)出現(xiàn)了同比下調，9家企業(yè)漲幅在30%以內。漲幅超過50%的企業(yè)有11家。不過在行業(yè)人士看來，隨著調控的加碼持續(xù)，大部分企業(yè)銷售業(yè)績漲幅開始逐漸放緩。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，百強房企2018年銷售增長已成定局，“二季度，房企銷售壓力或將加大”。一方面，房企面臨的金融壓力加大；另一方面，市場需求也出現(xiàn)乏力情況。

　　“下半年，三四線城市或將遭受市場更加直接的考驗。”嚴躍進表示，進入2018年以來，熱點三四線城市地價正在快速上漲，但是房價現(xiàn)已行至階段性高點，企業(yè)在這些區(qū)域盈利空間將進一步收窄，三四線市場壓力逐漸出現(xiàn)，尤其是房價已經在2017年快速攀升但目前滯漲的城市壓力可能會更大。

　　值得一提的是，隨著市場集中度不斷提高，接下來的2018年會有2/3的時間出現(xiàn)銷售總量滯漲而規(guī)模房企繼續(xù)增長的發(fā)展趨勢。這也意味著，未來中小房企將面臨更為艱難的生存困局。

　　安居客首席分析師張波認為，房企千億“生存線”的競爭愈加明顯，由此帶來中小房企與龍頭開發(fā)商之間的差距不斷拉大。千億是龍頭房企的“入場券”已經從口號變成了實際認知，馬太效應之下，非強者即淘汰。在目前融資渠道收緊的趨勢下，龍頭房企顯然在資金方面的優(yōu)勢更為明顯，面臨的融資壓力較小，相比之下，中小房企獲取資金的成本和難度則是“雙高”。

　　北京商報記者 彭耀廣