在地產(chǎn)行業(yè)唯快不破理念至上的當下，京投發(fā)展并未尋求大舉拿地擴張之路，而是依然專注于塑造“軌道物業(yè)專家”身份。日前，京投發(fā)展股份有限公司（以下簡稱“京投發(fā)展”）副董事長、總裁高一軒首次對外公布了全新升級的“TOD智慧生態(tài)圈”商業(yè)模式，并在接受北京商報記者專訪時表示，按照新的商業(yè)模式，未來實現(xiàn)養(yǎng)老、教育等多產(chǎn)業(yè)對接和導入，給企業(yè)帶來更多盈利增長點。

　　模式升級

　　從公園悅府到西華府，再到琨御府，憑借“地鐵上蓋”明星項目，京投發(fā)展“軌道物業(yè)專家”的身份讓外界逐漸認識并認可。

　　高一軒向北京商報記者介紹，京投發(fā)展軌道物業(yè)建設(shè)分為兩個時期，第一時期是“站點物業(yè)”，在地鐵站點周邊建設(shè)物業(yè)；第二時期是軌道車輛段物業(yè)，也就是俗稱的“地鐵上蓋”。

　　日前，在一場地產(chǎn)行業(yè)峰會上，高一軒發(fā)表了題為“TOD智慧生態(tài)圈的商業(yè)邏輯”的主題演講。TOD，全稱transit-oriented development，即以公共交通為導向的開發(fā)。TOD智慧生態(tài)圈也被看作是京投發(fā)展商業(yè)模式的升級。

　　按照高一軒對TOD智慧生態(tài)圈的定義：TOD指軌道交通導向的綜合開發(fā)模式，智慧指以思維和科技為加速發(fā)展的主要工具，生態(tài)是人文、自然、產(chǎn)業(yè)生態(tài)價值的共存與提升；圈則是一個具有自我修復和優(yōu)化能力的閉環(huán)系統(tǒng)。他對此解釋，TOD智慧生態(tài)圈強調(diào)對城市、對地鐵公司、對業(yè)主三個層面做出持續(xù)的貢獻與服務。

　　高一軒表示，隨著企業(yè)商業(yè)邏輯逐漸清晰，以及公司開始大規(guī)模開發(fā)的推進，下一階段，京投發(fā)展將著力構(gòu)建TOD智慧生態(tài)圈商業(yè)模式構(gòu)建，將給該公司實現(xiàn)多產(chǎn)業(yè)對接導入帶來的可能性。目前，該公司已經(jīng)實現(xiàn)養(yǎng)老、教育、零售、文娛、辦公、家居、酒店、置換和科技九大產(chǎn)業(yè)對接?！皩氲阶詈罂梢园l(fā)展REITs業(yè)態(tài)，比如長租公寓、可以追求資本退出?！备咭卉幯a充道。

　　2億平方米背后的擴張機遇

　　對于京投發(fā)展未來的城市布局，高一軒表示，該公司仍將穩(wěn)守北京區(qū)域。按照北京市軌道交通規(guī)劃的總里程來推算，未來仍將有不少于10個車輛段的物業(yè)項目有待開發(fā)。

　　北京商報記者粗略推算，目前京投發(fā)展在京已開發(fā)的“地鐵上蓋”項目，單體項目規(guī)?；驹?0萬-60萬平方米，以此為參照，未來僅在軌道交通物業(yè)領(lǐng)域內(nèi)，京投發(fā)展在京的潛在開發(fā)空間將達到五六百萬平方米。 “考慮到軌道交通物業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長，以及當前北京樓市深度調(diào)控的背景，公司決定在深耕北京的同時，啟動全國布局。”高一軒稱。

　　數(shù)據(jù)顯示，目前全國大約有80個城市規(guī)劃地鐵建設(shè)，已經(jīng)開工建設(shè)的有50個城市。據(jù)此推算，未來車輛基地數(shù)量在500個左右，開發(fā)總市場容量達到2億平方米。

　　高一軒介紹，該公司目前正在與西安、鄭州、無錫等多個城市地鐵公司接洽。未來京投發(fā)展將重點布局京津冀、長三角、以西安為中心的西北地區(qū)、以成都為中心的西南區(qū)域以及其他重點城市。

　　規(guī)模與盈利的平衡

　　“軌道物業(yè)開發(fā)需要鋪墊很長的時間，也需要很高的專業(yè)技術(shù)門檻，在土地快周轉(zhuǎn)的時代，鮮有企業(yè)愿意開發(fā)此類產(chǎn)品。”高一軒進一步分析，軌道物業(yè)項目開發(fā)周期長，資金回籠慢，對普通企業(yè)而言將帶來極大的財務成本，尤其是在當前政策環(huán)境下，參與“地鐵上蓋”開發(fā)更是難上加難。在高一軒看來，京投發(fā)展在資源導向和開發(fā)實力上有明顯優(yōu)勢。

　　高一軒坦言，在企業(yè)發(fā)展之初，京投發(fā)展的開發(fā)領(lǐng)域包含三條產(chǎn)品線：軌道物業(yè)、景觀物業(yè)以及城市綜合體項目。但在開發(fā)過程中發(fā)現(xiàn)，景觀物業(yè)雖能體現(xiàn)公司的產(chǎn)品營造力，但它作為長周期商業(yè)模式，資金回報率過低，而且還受到土地出讓、專業(yè)運營團隊等各項因素的制約。

　　實際上，京投發(fā)展也曾嘗試走規(guī)?；_發(fā)的模式。高一軒分析，當一家企業(yè)將規(guī)?；鳛楹诵膶嵙?，風險也會隨之而來，一旦速度和規(guī)模無法達到預期，企業(yè)競爭力可能會蕩然無存。嘗試與探索之后，京投發(fā)展將企業(yè)重心轉(zhuǎn)移到軌道開發(fā)物業(yè)這項公司最具核心競爭力的發(fā)展模式上。 而且，軌道物業(yè)開發(fā)能夠?qū)崿F(xiàn)快速復制加速擴張，隨著上一個項目現(xiàn)金流回正，即可將資金投入到下一個項目中去，形成多盤聯(lián)動的局面，從而最大限度彌補單體項目開發(fā)周期長的短板。這一點在企業(yè)盈利能力上也可見一斑。根據(jù)2017年京投發(fā)展年報顯示，2017年企業(yè)銷售毛利率達到36.37%，在上市房企中位列前茅。

　　來源：北京商報 記者 董家聲