原標(biāo)題：公司債中止已成行業(yè)普遍現(xiàn)象 龍頭房企高負(fù)債難覓表內(nèi)融資

　　“最近房企的融資成本一直在漲，某家銷(xiāo)售規(guī)模前5的民營(yíng)龍頭房企，在我們這邊的融資成本也是不低于11%，而且是表外融資，像開(kāi)發(fā)貸這種成本較低但屬于表內(nèi)的資金，總行那邊是不批的，畢竟他們的負(fù)債率還是比較高的?！蹦炒笮凸煞葜沏y行負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“如果是國(guó)資背景，審批上相對(duì)會(huì)松一些”。

　　實(shí)際上，近段時(shí)間以來(lái)，房企在資金端的負(fù)面消息一直充斥著市場(chǎng)。先是中信信托就天房集團(tuán)的一筆信托發(fā)布違約風(fēng)險(xiǎn)提示報(bào)告。緊接著，碧桂園、花樣年、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、新城控股等多家房企擬發(fā)行的數(shù)百億元公司債被“中止”。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來(lái)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境確實(shí)不斷惡化，股權(quán)、債券融資均處于收緊狀態(tài)。與此同時(shí)，相當(dāng)一部分房企的債務(wù)進(jìn)入集中兌付期，加深了融資收緊對(duì)企業(yè)的影響。

　　“伴隨全社會(huì)的緊信用，企業(yè)間分化越來(lái)越明顯，個(gè)別企業(yè)的信用違約概率在增加。不管是從融資上，還是經(jīng)營(yíng)能力上，龍頭房企相對(duì)安全；風(fēng)格激進(jìn)的中型房企則容易面臨杠桿率過(guò)高、債務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、債務(wù)集中到期、償債資金安排不善等融資失控的問(wèn)題；流動(dòng)性差的小房企在風(fēng)險(xiǎn)釋放的排序中位置最為靠前”。海通證券分析師姜超則表示，“從融資端看，債券融資尚無(wú)起色，影子銀行監(jiān)管趨嚴(yán)、非標(biāo)萎縮，而表內(nèi)貸款又受資本金、行業(yè)政策制約，再融資難度增加，對(duì)于以資金鏈為生命線(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)，整體債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加”。

　　合生公司債遭“閃電”中止

　　中房協(xié)在最新的報(bào)告中指出，隨著樓市調(diào)控的深入，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸環(huán)境持續(xù)收緊。不僅房貸業(yè)務(wù)被嚴(yán)格監(jiān)管，為嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)各項(xiàng)政策，包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、競(jìng)買(mǎi)土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等。

　　尤其是房企公司債的發(fā)行占比，自去年開(kāi)始便大幅下滑，上述多家房企公司債被“中止”也被認(rèn)為是受到大環(huán)境影響。

　　其中，合生創(chuàng)展擬發(fā)行金額為31億元的“2018年非公開(kāi)發(fā)行公司債券”，于5月21日剛剛被受理，僅9天時(shí)間便被中止。

　　而對(duì)于中止原因，合生創(chuàng)展方面并沒(méi)有做出任何回應(yīng)。但有消息稱(chēng)，這源自于證監(jiān)會(huì)對(duì)房企發(fā)債資金用途監(jiān)管有所升級(jí)。目前私募類(lèi)非住房租賃債券的審核比較嚴(yán)格，而合生創(chuàng)展此次申請(qǐng)的公司債主要用于償還此前的借款，而非住房租賃用途。

　　同時(shí)，有分析人士指出，合生創(chuàng)展近些年在地產(chǎn)行業(yè)徘徊不前，31億元規(guī)模的公司債對(duì)于千億元級(jí)龍頭可能還好說(shuō)，但就目前的合生，還是一筆很大的資金。

　　不過(guò)，也有房企負(fù)責(zé)人表示，公司債被中止屬于目前行業(yè)的普遍現(xiàn)象，并非特定某家公司出了問(wèn)題，但可以由此窺見(jiàn)市場(chǎng)的緊張情緒正在蔓延，一些杠桿高且現(xiàn)金不足的公司有可能面臨資金鏈緊繃的風(fēng)險(xiǎn)。

　　相比于合生創(chuàng)展的“沉默”，目前身居行業(yè)龍頭位置的碧桂園，則迅速對(duì)外解釋了公司債中止原因。

　　其相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“本次碧桂園控股小公募公司債中止的原因，主要系公司擬調(diào)整本次債券的募投項(xiàng)目，以使募集資金更好地匹配募投項(xiàng)目并得到更加有效的運(yùn)用。相關(guān)事項(xiàng)還在和中介機(jī)構(gòu)商討、論證中。待相關(guān)事項(xiàng)確定后，公司將繼續(xù)推進(jìn)本次債券的審核和發(fā)行工作。公司始終看好國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)，推進(jìn)公司及下屬主體在國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)發(fā)債及其他融資方式的相關(guān)事宜”。

　　據(jù)悉，碧桂園被中止債券的全稱(chēng)為“碧桂園控股有限公司2016年公開(kāi)發(fā)行公司債券”。碧桂園于2017年11月29日簽署了該債券發(fā)行說(shuō)明書(shū)，其發(fā)行總額不超過(guò)200億元。債券扣除承銷(xiāo)費(fèi)用后，其中150億元擬用于12個(gè)長(zhǎng)租項(xiàng)目（上述資金不用于支付土地價(jià)款），剩余的50億元將用于償還銀行貸款。

　　“目前各方對(duì)于長(zhǎng)租項(xiàng)目都很支持，例如碧桂園自己的百億元儲(chǔ)架租賃住房REITs產(chǎn)品此前已經(jīng)在深交所正式掛牌流通?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。

　　同時(shí)，其負(fù)責(zé)人指出，截至2017年末，碧桂園現(xiàn)金及銀行存款約1484億元，達(dá)上市以來(lái)最高水平；另有2485.1億元銀行貸款額度尚未使用；實(shí)現(xiàn)凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流240.8億元，繼2016年后再度為正；加權(quán)平均融資成本下降44個(gè)基點(diǎn)至5.22%，創(chuàng)歷史新低。而且重點(diǎn)是2017年，碧桂園在規(guī)模高速擴(kuò)張的情況下第二年實(shí)現(xiàn)正的凈經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。

　　此外，今年2月份，碧桂園首席財(cái)務(wù)官伍碧君曾向外界透露，雖然市場(chǎng)的融資環(huán)境趨緊，成本走高，但碧桂園作為行業(yè)中評(píng)級(jí)較高的公司，融資渠道隨之進(jìn)一步拓寬和優(yōu)化，公司將積極利用這一優(yōu)勢(shì)展開(kāi)多元化融資，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低資金成本，強(qiáng)化現(xiàn)金流管理，為可能出現(xiàn)的市場(chǎng)波動(dòng)提前做足應(yīng)對(duì)措施。

　　公司債規(guī)模急速萎縮

　　實(shí)際上，房企公司債從去年開(kāi)始便出現(xiàn)了大幅收緊的跡象。

　　據(jù)中房協(xié)方面的不完全統(tǒng)計(jì)，2017年其檢測(cè)的108家重點(diǎn)房企融資總額為10864億元（不含開(kāi)發(fā)貸、一般銀行貸款），同比下降2%。其中，108家重點(diǎn)房企的公司債發(fā)行總規(guī)模為437億元，占總?cè)谫Y額的比重僅為4%，較2016年大幅下降90%。

　　海通證券的研究報(bào)告也顯示，債市調(diào)整以及地產(chǎn)公司債分類(lèi)監(jiān)管下，2017年地產(chǎn)企業(yè)債券融資量較前2年銳減，全年總?cè)谫Y額1264.9億元，僅為2016年的16.9%，減少6222億元；2018年3月份地產(chǎn)債發(fā)行有回暖，但4月份以來(lái)再次回落。公司債監(jiān)管效應(yīng)持續(xù)，不管是從已經(jīng)成功發(fā)行的量上看，還是從審批通過(guò)的計(jì)劃發(fā)行量來(lái)看，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及監(jiān)管前。

　　顯然，從去年開(kāi)始，房企的公司債占比便急速下滑，而境外融資、股權(quán)融資以及資產(chǎn)證券化等占比則大大增加，房企的融資方式也越來(lái)越多元化，房地產(chǎn)私募基金、ABS、REITs、永續(xù)債等創(chuàng)新融資方式不斷涌現(xiàn)。

　　以境外融資為例，受?chē)?guó)內(nèi)地產(chǎn)債券融資收緊影響，不少房地產(chǎn)企業(yè)積極尋求海外發(fā)債融資，截至5月20日，今年已經(jīng)發(fā)行了接近1900億元的境外債。但需要指出的是，目前能夠在海外發(fā)債融資的企業(yè)多是大型龍頭，比如中國(guó)恒大、佳兆業(yè)、綠地集團(tuán)、萬(wàn)科、旭輝地產(chǎn)、碧桂園等，中小房企融資方式仍舊匱乏。

　　另外，值得注意的是，眼下已經(jīng)進(jìn)入到房企債務(wù)的集中兌付期。根據(jù)天風(fēng)證券金融部統(tǒng)計(jì)，包含公司債、企業(yè)債、中期票據(jù)以及定向工具的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債務(wù)，2018年全年到期量1949億元，其中三季度到期高達(dá)932億元、四季度到期高達(dá)698億元。而2019年和2020年每年的增量都在1000億元以上。

　　對(duì)此，姜超表示，今年開(kāi)始此前積累的債務(wù)迎來(lái)到期、回售高峰，而房地產(chǎn)行業(yè)一方面面臨持續(xù)的地產(chǎn)調(diào)控，銷(xiāo)售回款漸顯不暢，另一方面則是融資環(huán)境的收緊，一是房地產(chǎn)公司債在分類(lèi)監(jiān)管后融資量萎縮，二是今年以來(lái)影子銀行監(jiān)管趨嚴(yán)，銀信合作新規(guī)、委貸新規(guī)從供給端壓縮，資管新規(guī)從需求端限制，非標(biāo)持續(xù)萎縮，而表內(nèi)貸款又受到資本金、行業(yè)政策等制約。再融資的不暢，很可能引發(fā)以資金鏈為生命線(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)行業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。