上周末，期待已久的限競(jìng)房（限制售價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)土地價(jià)格）終于正式入市。位于大興區(qū)的瀛海府和位于房山區(qū)的金樾和著成為了最先開(kāi)盤的限競(jìng)房項(xiàng)目。不出意外，這兩個(gè)項(xiàng)目都獲得了極大的關(guān)注，尤其是大興區(qū)的瀛海府，由于比照周邊二手房有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，僅用了2個(gè)小時(shí)，選房就已經(jīng)完成，開(kāi)發(fā)商對(duì)外聲稱首期售罄。

　　然而，就在一片回暖聲中，市住建委突然對(duì)這兩個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目展開(kāi)了突擊檢查，兩個(gè)項(xiàng)目都因?yàn)楣拘畔⒉煌耆?、搖號(hào)受質(zhì)疑等原因，被責(zé)令整改并立案調(diào)查。這無(wú)疑給還沒(méi)有熱起來(lái)的限競(jìng)房澆了一盆冷水。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限競(jìng)房其實(shí)并非想象中的會(huì)有很多人搶著買，相反，由于限競(jìng)房自身價(jià)格和區(qū)位的不平衡，加上監(jiān)管部門明顯加碼的嚴(yán)格要求，恐怕很難催熱北京的新房市場(chǎng)。而大量限競(jìng)房的入市還給房企帶來(lái)了去化壓力，預(yù)計(jì)北京新房市場(chǎng)也將迎來(lái)巨大壓力。

　　限競(jìng)房入市進(jìn)“快車道”

　　在限競(jìng)房正式放開(kāi)閘門后，很多購(gòu)房人都在等待這些限價(jià)新房的入市，隨之出現(xiàn)的新房成交回暖也成為了大概率事件。

　　也確實(shí)如預(yù)想中一樣，限競(jìng)房閘門剛一放開(kāi)，瀛錦苑、舒朗苑和金樾和著三個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目就相繼獲得預(yù)售證。就在近日，位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)的“林悅和苑”也獲得預(yù)售許可證。該項(xiàng)目也將作為商品住房，由開(kāi)發(fā)商面向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售，并將在近期開(kāi)盤入市。

　　北京住建委官網(wǎng)顯示，“林悅和苑”也稱為“保利首開(kāi)熙悅林語(yǔ)”，為北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)DX07-0201-0006、0007地塊R2二類居住用地，于2017年4月13日拿地。建設(shè)用地面積66379.53平方米，建筑控制規(guī)模146035平方米，企業(yè)自持商品住房面積為該宗地居住用途建筑面積的70%。根據(jù)土地出讓文件，該項(xiàng)目商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)52315元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)54931元/平方米。

　　據(jù)北京青年報(bào)記者了解，該限競(jìng)房與大多數(shù)同類產(chǎn)品主打小戶型不同，首期推出的是138平方米的3室2廳戶型。共60套，銷售均價(jià)52315元/平方米。排號(hào)前需交30萬(wàn)認(rèn)籌金，2021年交房。同樣，該項(xiàng)目也因?yàn)楦咝詢r(jià)比備受關(guān)注，周邊在售的非限價(jià)項(xiàng)目，如首開(kāi)住總熙悅安郡、中國(guó)鐵建花語(yǔ)金郡、中鐵華僑城?和園等均價(jià)分別為79155元/平方米、73000元/平方米和67000元/平方米。

　　除此之外，北京青年報(bào)記者獲悉，位于密云區(qū)檀營(yíng)鄉(xiāng)的“京投發(fā)展錦悅府”限競(jìng)房項(xiàng)目、碧桂園瑯輝以及北京城建?上河灣等多個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目都在取證準(zhǔn)備中。其中，碧桂園瑯輝項(xiàng)目為目前整個(gè)北京單價(jià)最低的限競(jìng)房項(xiàng)目，均價(jià)21144元/平方米；北京城建?上河灣目前暫未推出房源，均價(jià)約在27000元/平方米左右。

　　業(yè)內(nèi)專家分析指出，上月北京市限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理辦法正式發(fā)布實(shí)施后，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的入市也明顯走上“快車道”，很多項(xiàng)目都在爭(zhēng)取早日開(kāi)盤，鎖定購(gòu)房人。

　　限競(jìng)房并非都好賣

　　限競(jìng)房大量入市，是否意味著撿漏機(jī)會(huì)來(lái)了呢？

　　確實(shí)有一些限競(jìng)房項(xiàng)目區(qū)位和價(jià)格都比較有優(yōu)勢(shì)，但需要看到的是，仍有大量限競(jìng)房面臨著嚴(yán)重的去化壓力。

　　以房山良鄉(xiāng)兩項(xiàng)目金樾和著和旭輝城為例，預(yù)售均價(jià)限定為38994元/平方米，最高不得超過(guò)40944元/平方米，且執(zhí)行“9070”政策。

　　除此之外，良鄉(xiāng)周邊還有五六個(gè)商品住宅項(xiàng)目在售，今年以來(lái)，商品住宅的成交均價(jià)在4萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米，限競(jìng)房項(xiàng)目在單價(jià)上具備一定優(yōu)勢(shì)。

　　總價(jià)方面，限競(jìng)房的主力產(chǎn)品90平方米總價(jià)為351萬(wàn)元，而良鄉(xiāng)商品住宅項(xiàng)目今年的套均成交價(jià)為581萬(wàn)元，限競(jìng)房的單套總價(jià)比商品住宅低了230萬(wàn)元，對(duì)剛需、剛改客群形成極大吸引。

　　令人擔(dān)憂的是，房山的市場(chǎng)需求能否支撐兩項(xiàng)目的龐大貨量。據(jù)市住建委官網(wǎng)顯示，兩項(xiàng)目的取證面積分別為9.4萬(wàn)平方米和10.3萬(wàn)平方米，按套數(shù)計(jì)約為2000套。而據(jù)思源地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，房山區(qū)新房住宅共成交392套，二手房成交3501套，新房、二手房相加，今年1-5月，房山住宅的總需求量為3893套。

　　僅這兩個(gè)項(xiàng)目就將有2000套新房入市，這還不算區(qū)域內(nèi)本身存在的非限價(jià)項(xiàng)目，很可能對(duì)區(qū)域樓市將產(chǎn)生巨大沖擊，造成房源去化速度的減慢，甚至對(duì)剛剛出現(xiàn)復(fù)蘇契機(jī)的二手市場(chǎng)造成重壓。思源地產(chǎn)首席分析師郭毅分析表示。

　　關(guān)于限競(jìng)房的監(jiān)管已經(jīng)加碼

　　大部分限競(jìng)房不僅面臨著去化難題，即便是業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為不愁賣的限競(jìng)房項(xiàng)目，也可能因?yàn)槌Ｒ?jiàn)的虛假搖號(hào)、饑餓營(yíng)銷的銷售手段成為監(jiān)管部門重點(diǎn)檢查的對(duì)象。由于西安、杭州、南京等地都出現(xiàn)了限價(jià)新房項(xiàng)目饑渴營(yíng)銷、排隊(duì)搶飯、虛假搖號(hào)等亂象，北京的限競(jìng)房項(xiàng)目一開(kāi)盤入市，就執(zhí)行了最為嚴(yán)厲的監(jiān)管。

　　據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道，市住建委專門對(duì)上周末開(kāi)盤的兩個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目進(jìn)行了突查。一個(gè)是大興區(qū)的瀛海府，另一個(gè)是房山區(qū)的金樾和著。最終，由于公示信息不全等原因，這兩個(gè)項(xiàng)目已被立案查處。

　　北青報(bào)記者了解，瀛海府作為北京第一個(gè)開(kāi)盤的限競(jìng)房，選擇了在6月9日上午9點(diǎn)開(kāi)盤，搖號(hào)選房。雖然只有194套房，現(xiàn)場(chǎng)卻引來(lái)幾百人。搖號(hào)大約只有2個(gè)小時(shí)，速戰(zhàn)速?zèng)Q。在此之前，該項(xiàng)目排卡、驗(yàn)資約700人。

　　項(xiàng)目之所以受到這么多人關(guān)注，是因?yàn)檫@是北京最早開(kāi)盤的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，從一開(kāi)始就已經(jīng)敲定了價(jià)格上限，均價(jià)為52449元/平方米，最高不得超過(guò)55071元/平方米。該項(xiàng)目最終未被轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房，是按商品房銷售，戶型為88平方米三居。粗略計(jì)算，總房款大約462萬(wàn)元左右，而周邊緊鄰的兩商品住宅項(xiàng)目售價(jià)已經(jīng)突破6萬(wàn)元/平方米，優(yōu)勢(shì)較為明顯。

　　但在市住建委的檢查中，該項(xiàng)目具體賣了多少套？實(shí)際排隊(duì)人數(shù)有多少？是否如開(kāi)發(fā)商聲稱的那樣全部售罄？搖號(hào)是否有公證處人員參與？諸多問(wèn)題都存在疑問(wèn)，并最終被整改和立案。同樣處于大興區(qū)的另一個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)北青報(bào)記者表示，突如其來(lái)的檢查此前很少出現(xiàn)，許多原有的營(yíng)銷方式都面臨失效和叫停，可能會(huì)影響到取證項(xiàng)目的開(kāi)盤進(jìn)度，一些沒(méi)有取證的限競(jìng)房也可能放緩腳步，觀察情況。

　　房企將面臨去化壓力

　　雖然限競(jìng)房取證的速度加快了，但似乎新房市場(chǎng)并沒(méi)有因此轉(zhuǎn)熱。一方面是限競(jìng)房自身面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力，另一方面也是監(jiān)管部門的嚴(yán)格把控，導(dǎo)致一些虛假搖號(hào)和饑餓營(yíng)銷的手段不再管用。

　　思源機(jī)構(gòu)初步統(tǒng)計(jì)，今年有55個(gè)等待入市的限競(jìng)房項(xiàng)目，大約有446萬(wàn)平方米的計(jì)容建面將陸續(xù)面向市場(chǎng)推出，而2017年北京商品住宅的成交面積也不過(guò)394.05萬(wàn)平方米，市場(chǎng)的去化壓力可想而知。

　　郭毅表示，面對(duì)未來(lái)的激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，限競(jìng)房項(xiàng)目爭(zhēng)相入市，率先收攏購(gòu)房需求成為房企共同的選擇，如果土地市場(chǎng)依舊保持與去年相同的供地速度和競(jìng)地規(guī)則，土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)供量同步增加，一方面微觀樓市很可能因供量集中，供不應(yīng)求造成滯銷，另一方面商品房的滯銷也將向土地市場(chǎng)傳輸，造成土地流拍流標(biāo)的現(xiàn)象進(jìn)一步增加，今年開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始精選土地，而隨著限競(jìng)房開(kāi)閘，房企真正面臨去化壓力時(shí)，這一趨勢(shì)將更加明顯。

　　不僅如此，業(yè)內(nèi)人士也表示，由于首次入市的限競(jìng)房就遭遇了立案調(diào)查的處罰，可以預(yù)計(jì)的是，關(guān)于限競(jìng)房，尤其是高品質(zhì)低價(jià)格的限競(jìng)房搖號(hào)將更加透明。以往很多人參與搖號(hào)、搶房，可能最后演變成了饑餓營(yíng)銷，造成購(gòu)房人的心理恐慌，這些都會(huì)成為監(jiān)管的新重點(diǎn)。