人民網(wǎng)北京6月15日電 “數(shù)據(jù)顯示，北京商辦市場(chǎng)呈現(xiàn)出了不一樣的新邏輯，從投機(jī)到投資的客戶意識(shí)升級(jí)，使得開發(fā)企業(yè)需要從傳統(tǒng)售賣模式進(jìn)化到用戶使用邏輯上來。”龍湖集團(tuán)北京地區(qū)營銷總李昂表示，面對(duì)新的市場(chǎng)狀態(tài)，龍湖對(duì)旗下的商辦產(chǎn)品也進(jìn)行了全新規(guī)劃。

當(dāng)日，在北京龍湖主辦的“時(shí)局?前瞻?變局―2018年資產(chǎn)配置新視角論壇”上，知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家葉檀也發(fā)表了觀點(diǎn)，她認(rèn)為，房地產(chǎn)成為當(dāng)下“儲(chǔ)蓄罐”，商辦項(xiàng)目可以成為居民資產(chǎn)配置的平衡器。

商辦減量未降價(jià) 資產(chǎn)估值受認(rèn)可

2017年3月26日，北京市出臺(tái)了針對(duì)新建商辦類項(xiàng)目的限制政策，政策規(guī)定新報(bào)建商辦類項(xiàng)目最小分割單元不得低于500平方米，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是企業(yè)，且銀行暫停對(duì)商辦類項(xiàng)目的貸款。

由此，北京商辦市場(chǎng)進(jìn)入了冷靜期。李昂展示的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在“326商辦政策”推出前后，除成交單價(jià)以外，成交套數(shù)、面積、金額，基本是以2到5倍的速度腰斬。

對(duì)此，李昂分析認(rèn)為，在公司名義、全款買房等條件的限制下，購買商辦客戶的分母變少了。

“但是價(jià)格的背后是什么？是資產(chǎn)本身的價(jià)值，價(jià)格反應(yīng)價(jià)值，所以價(jià)格的穩(wěn)定代表了市場(chǎng)對(duì)于土地資源的稀缺，對(duì)于北京核心資產(chǎn)價(jià)值的認(rèn)同?！崩畎罕硎?，客戶購買商鋪和寫字樓，一種是自用，更多的是投資。

他強(qiáng)調(diào)：“有一個(gè)關(guān)鍵詞的轉(zhuǎn)變，是投資不是投機(jī)，在高凈值客戶的意識(shí)中，對(duì)于商辦資產(chǎn)，他的核心在于持有?！崩畎罕硎?，所以客戶看中租金的同時(shí)，還會(huì)有資產(chǎn)的估值，同時(shí)商辦產(chǎn)品還可以提供一個(gè)新的融資渠道。

李昂認(rèn)為，商辦是資產(chǎn)配置中的一環(huán)，特別是在高凈值客戶的配置中是中長期持有的一部分，因?yàn)樯剔k類產(chǎn)品兼具土地收益、租金、抵押融資、自用等多重屬性。

商辦變身資產(chǎn)配置平衡器

知名財(cái)經(jīng)專家葉檀則對(duì)居民當(dāng)下資產(chǎn)配置問題發(fā)表了見解。她表示：“如果說以前中國人的‘儲(chǔ)蓄罐’是黃金白銀，那當(dāng)代的‘儲(chǔ)蓄罐’就是房地產(chǎn)?！痹诟黝愅顿Y波動(dòng)較大的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)的安全性更加可靠。目前北京房地產(chǎn)的市場(chǎng)邏輯已經(jīng)發(fā)生變化，過去沒有人在乎租金，而現(xiàn)在一定要關(guān)注租金回報(bào)率。

葉檀認(rèn)為，個(gè)人如果投資商鋪或者商辦寫字樓，作為資產(chǎn)配置來用，價(jià)格一般不會(huì)下降，租金回報(bào)率會(huì)比較穩(wěn)定。企業(yè)投資商辦，可以做成穩(wěn)定的金融產(chǎn)品賣出去?！翱偠灾绻亲鳛橘Y產(chǎn)配置，商辦是稀缺資源，主要是租金回報(bào)率比較高，其實(shí)現(xiàn)在比買一些理財(cái)產(chǎn)品是要好?！彼f。

龍湖推新產(chǎn)品規(guī)劃

李昂以龍湖旗下長安天街和西宸廣場(chǎng)熱銷成績(jī)?yōu)槔治?，龍湖正是找到了客戶所關(guān)注的自用與資產(chǎn)配置的新邏輯：長安天街為企業(yè)提供長安街一線資產(chǎn)的名片效應(yīng)，西宸廣場(chǎng)則依托三環(huán)麗澤黃金地段，加之小戶型靈活組合而切合客戶需求。

“為了契合用戶需求，我們也做了新的產(chǎn)品規(guī)劃。”據(jù)李昂介紹，長安天街項(xiàng)目，規(guī)劃了從106平方米往更大面積的辦公產(chǎn)品，也推出了530平方米的頂層辦公產(chǎn)品。龍湖在海淀即將推出以科技、共享為主題的低密度商辦項(xiàng)目，相應(yīng)配套了企業(yè)定制活動(dòng)。

據(jù)悉，龍湖在北京市場(chǎng)的第五座天街，也將迎來面世。（孔海麗）