原標(biāo)題：曹舟南辭任 綠城的下一個(gè)路口

　　8月2日，綠城對(duì)外發(fā)出公告，張亞?wèn)|接任曹舟南的總裁位置。由此，曹舟南離開(kāi)綠城掌舵人位置的說(shuō)法已不再是傳聞。于兩個(gè)月前大股東中交派駐綠城任執(zhí)行總裁的張亞?wèn)|接任曹舟南的位置也顯得水到渠成。業(yè)內(nèi)人士分析，曹舟南之前的角色更多的應(yīng)該是企業(yè)過(guò)渡性人物，作為兩家企業(yè)融合過(guò)渡期的管理交接者，他的使命已基本完成。由此，在中交入主綠城第一大股東之后的三年后，中交地產(chǎn)終于開(kāi)始從“財(cái)務(wù)投資人”嘗試走上前臺(tái)，接過(guò)執(zhí)掌綠城的新教鞭。綠城這家在中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)中已貼上眾多標(biāo)簽的典型房企也正迎來(lái)下一個(gè)發(fā)展的路口。

　　進(jìn)入中交時(shí)間

　　8月2日，綠城中國(guó)發(fā)布公告稱，公司收到曹舟南主動(dòng)請(qǐng)辭公司執(zhí)行董事、行政總裁及董事會(huì)提名委員會(huì)委員職務(wù)的信函。同時(shí)，張亞?wèn)|獲委任公司執(zhí)行董事、行政總裁等職務(wù)。

　　對(duì)于此番人事更迭，外界不無(wú)感嘆，隨著宋衛(wèi)平的淡出、壽博年清空手里的綠城股權(quán)后，公司執(zhí)行董事、行政總裁曹舟南的離任或許顯示綠城“老人”徹底退出，在成為第一大股東的三年之后，中交終于從“財(cái)務(wù)投資人”徹底走上前臺(tái)，接過(guò)執(zhí)掌綠城的新教鞭。

　　公告發(fā)布當(dāng)日，綠城在總部舉行媒體溝通會(huì)，就曹舟南辭任、張亞?wèn)|接任一事進(jìn)行回應(yīng)。張亞?wèn)|表示，中交是建筑企業(yè)混合所有制試點(diǎn)的唯一單位，企業(yè)也在積極推動(dòng)混改，希望通過(guò)與綠城中國(guó)的試點(diǎn)將混改發(fā)揚(yáng)光大，綠城試點(diǎn)成功，才能證明中交集團(tuán)混改的成功。

　　相關(guān)人士透露，中交對(duì)張亞?wèn)|的安排已提前有所計(jì)劃，曾任大連副市長(zhǎng)的他在2017年底調(diào)任中交集團(tuán)，2018年5月派到綠城做黨委書記、執(zhí)行總裁。按照新人事規(guī)劃，未來(lái)綠城中國(guó)的增量業(yè)務(wù)將由曹舟南負(fù)責(zé)，張亞?wèn)|將負(fù)責(zé)綠城中國(guó)的存量業(yè)務(wù)。曹舟南將以合作者的身份，擔(dān)負(fù)起綠城中國(guó)小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)。

　　“綠城原管理層淡出，實(shí)際上從中交入主綠城的那一刻起就已經(jīng)是確定的了”，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，本輪的企業(yè)人事變動(dòng)不是綠城元老徹底退出，但中交接管綠城是水到渠成的事，管理層的變化也意味著企業(yè)管理架構(gòu)和戰(zhàn)略思路的調(diào)整，也體現(xiàn)出企業(yè)促進(jìn)公司業(yè)績(jī)提升的意愿。

　　實(shí)際上，中交進(jìn)駐綠城后，從治理結(jié)構(gòu)方面已經(jīng)開(kāi)始管控，在人事安排上，聯(lián)席董事長(zhǎng)、執(zhí)行董事、財(cái)務(wù)、黨建等方面都有所調(diào)整。據(jù)了解，目前綠城中國(guó)7位董事會(huì)成員名單中，有4位有著中交背景。

　　易居智庫(kù)市場(chǎng)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，綠城這兩年導(dǎo)入了中交集團(tuán)資源，雙方的合作也成為地產(chǎn)企業(yè)混改的代表案例。而且，綠城一直是企業(yè)中高舉情懷大旗的企業(yè)，這都讓綠城的一系列變化顯得頗具看點(diǎn)。綠城的人事變動(dòng)可能與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整比較頻繁、市場(chǎng)環(huán)境比較復(fù)雜有關(guān)，企業(yè)希望通過(guò)人員管理，平臺(tái)建設(shè)上的積極調(diào)整，來(lái)避免未來(lái)的不確定因素可能給綠城經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)帶來(lái)波動(dòng)。

　　同時(shí)，也有觀點(diǎn)認(rèn)為，綠城對(duì)曹舟南去職不排除大股東對(duì)這兩年綠城業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)現(xiàn)狀并不滿意。尤其是在全國(guó)化擴(kuò)張方面，綠城顯得過(guò)于謹(jǐn)慎，動(dòng)作相對(duì)小，企業(yè)的表現(xiàn)弱于預(yù)期。

　　資料顯示，2015年中交成為綠城第一大股東。當(dāng)年，綠城全年累計(jì)銷售723億元;2016年綠城實(shí)現(xiàn)銷售額1139億元;2017年，綠城中國(guó)合約銷售總額1463億元。與其他千億級(jí)房企相比，綠城的速度并不算快。

　　發(fā)布會(huì)上，張亞?wèn)|也透露了未來(lái)綠城的銷售目標(biāo)。按照計(jì)劃，今年綠城銷售額預(yù)計(jì)將超過(guò)1600億元，明年達(dá)到2000億元左右，后年則達(dá)到2600億元。

　　戰(zhàn)略新動(dòng)向

　　人事調(diào)整背后往往意味著業(yè)務(wù)和發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整。近來(lái)綠城的戰(zhàn)略也開(kāi)始出現(xiàn)微妙變化。

　　不久前綠城內(nèi)部提出的高周轉(zhuǎn)策略也被外界廣泛解讀。此前綠城提出的“早銷、多銷、快銷”策略，加大應(yīng)收款項(xiàng)催收力度等策略，在以往綠城發(fā)展史上確實(shí)難得一見(jiàn)。除了受當(dāng)前大背景影響外，多少已經(jīng)體現(xiàn)出中交的新思路。

　　事實(shí)上，為了適應(yīng)市場(chǎng)，綠城內(nèi)部對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已作出了調(diào)整。高端物業(yè)只占到20%，以往高端物業(yè)比重則在40%左右。另外60%項(xiàng)目則是性價(jià)比較高的產(chǎn)品，其余20%為保障房和安置房，從而保持周轉(zhuǎn)效率。

　　同時(shí)，綠城還提出“5912”節(jié)奏，即5個(gè)月開(kāi)工，9個(gè)月開(kāi)盤，12個(gè)月現(xiàn)金流回轉(zhuǎn)。就當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，綠城對(duì)個(gè)別項(xiàng)目要求4個(gè)月開(kāi)工8個(gè)月開(kāi)盤，保證銷售率、回款率和收益率指標(biāo)。但綠城也強(qiáng)調(diào)，這些都是在保證品質(zhì)的情況下追求快周轉(zhuǎn)。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)模式在一定程度上可能會(huì)對(duì)以往追求精品樓盤的綠城而言有一定沖擊。

　　對(duì)此，宋衛(wèi)平表示，作為企業(yè)來(lái)講，資金周轉(zhuǎn)是公司經(jīng)營(yíng)管控的基本要求，不必過(guò)度解讀。綠城還是會(huì)堅(jiān)持品質(zhì)，堅(jiān)持價(jià)值觀，未來(lái)要走得更好、更穩(wěn)。

　　時(shí)鐘再撥回到今年6月，綠城中國(guó)剛進(jìn)行了組織結(jié)構(gòu)調(diào)整，由原來(lái)的“一體五翼”調(diào)整為“11+5”扁平化組織結(jié)構(gòu)的輕重資產(chǎn)戰(zhàn)略。其中，“11”代表重資產(chǎn)布局――建立包括小鎮(zhèn)集團(tuán)以及杭州、浙江、北京、濟(jì)南、西南、華南、上海和華中等城市公司在內(nèi)的11個(gè)“戰(zhàn)區(qū)”，這些戰(zhàn)區(qū)將由綠城中國(guó)直接領(lǐng)導(dǎo)。“5”則代表五大輕資產(chǎn)縱深平臺(tái)――包含負(fù)責(zé)代建的綠城管理集團(tuán)和負(fù)責(zé)生活服務(wù)的綠城理想生活集團(tuán)，以及科技集團(tuán)、雄安公司和楊柳郡集團(tuán)。

　　進(jìn)入8月，綠城將新模式的權(quán)限及流程正式下發(fā)。據(jù)了解，8月8日，新的KPI指標(biāo)體系就將正式運(yùn)營(yíng)。

　　外界評(píng)價(jià)，一系列的改變都體現(xiàn)出中交的發(fā)展思路，表明綠城在項(xiàng)目、資金、獎(jiǎng)懲措施、組織架構(gòu)、產(chǎn)品等方面為下一步發(fā)展做了新的準(zhǔn)備。張宏偉表示，扁平化組織結(jié)構(gòu)顯示出企業(yè)管理層加大改變以往的垂直化管理效率低的意愿，在加快決策、提高效率的同時(shí)，也能夠加強(qiáng)對(duì)城市公司有效管控。責(zé)權(quán)分配更精細(xì)，上下溝通更直接，也代表著業(yè)務(wù)加速，以及業(yè)務(wù)分拆的啟動(dòng)。

　　綠城的下一站

　　“鎖定重點(diǎn)投資區(qū)域以及打造輕資產(chǎn)模式，顯示出綠城正尋求全國(guó)化布局以及在資產(chǎn)類項(xiàng)目方面進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)優(yōu)化。目的是為了降低資金壓力，同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)更大規(guī)模的擴(kuò)張。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分業(yè)務(wù)還是帶有很強(qiáng)的“宋衛(wèi)平烙印”，很多業(yè)務(wù)和綠城持續(xù)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型思路有關(guān)。預(yù)計(jì)本輪管理層調(diào)整后，新業(yè)務(wù)條線預(yù)計(jì)還會(huì)有繼續(xù)梳理的可能。

　　相關(guān)人士分析，綠城近期在架構(gòu)上的調(diào)整充分說(shuō)明中交與綠城的融合過(guò)程中，會(huì)不斷形成獨(dú)立的板塊，獨(dú)立板塊也是為了后續(xù)更好地進(jìn)行發(fā)展，甚至包括獨(dú)立板塊的上市等。但從當(dāng)前許多房企內(nèi)部資源整合的效果上來(lái)看，并不是容易的事。

　　實(shí)際上，從中交與綠城過(guò)去幾年整合的情況來(lái)看，困難依舊不少。一個(gè)重要原因就是中交內(nèi)部項(xiàng)目分散在中住、中房等不同地產(chǎn)平臺(tái)，不能形成有效管理，仍存在一定的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，未能給新平臺(tái)提供充足的彈藥。未來(lái)，張亞?wèn)|能否憑借其在中交系統(tǒng)的影響力，將各個(gè)平臺(tái)項(xiàng)目導(dǎo)入綠城的平臺(tái)，從而有效繼承綠城的品牌能力和產(chǎn)品營(yíng)造力，都將是一大看點(diǎn)。

　　畢竟內(nèi)部企業(yè)之間的整合與協(xié)調(diào)還需要時(shí)間調(diào)整，尤其是一些大型房企的整合已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了突破的情況下，中交系的企業(yè)資源整合還是有機(jī)會(huì)的，綠城將成為中交系整合的關(guān)鍵所在。張宏偉補(bǔ)充說(shuō)。

　　此外，從兩家企業(yè)的外部合作模式上來(lái)看，短期內(nèi)中交與綠城兩家企業(yè)合作分工上依然不會(huì)有太大變化，例如中交負(fù)責(zé)土地取得以及財(cái)務(wù)投資，而綠城則負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)投資以及項(xiàng)目操盤與產(chǎn)品打造的模式仍會(huì)持續(xù)。尤其是作為綠城的第一大股東，中交并不在意具體項(xiàng)目所起作用，中交更希望通過(guò)推動(dòng)綠城擴(kuò)大規(guī)模，從而在并表綠城時(shí)機(jī)成熟時(shí)，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)并表，使自身規(guī)模呈幾何級(jí)增長(zhǎng)。從而實(shí)現(xiàn)大股東“央企規(guī)模前三”，“央企負(fù)債紅線之下”的訴求?？梢灶A(yù)見(jiàn)，中交治下的綠城的下一站，規(guī)模化和高周轉(zhuǎn)無(wú)疑是它的重要選項(xiàng)。北京商報(bào)記者 董家聲