原標(biāo)題：一審判決“合同無(wú)效”

　　>>開發(fā)商

　　簽合同時(shí)雙方均明知沒(méi)有預(yù)售許可證

　　>>購(gòu)房者

　　開發(fā)商“惡意訴訟”，目的是因房?jī)r(jià)上漲不愿賣房

　　>>律師說(shuō)法

　　1 判合同無(wú)效雖符合法律規(guī)定 但讓購(gòu)房人承擔(dān)了商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

　　2 該結(jié)果不利于維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信 更應(yīng)關(guān)注過(guò)錯(cuò)責(zé)任劃分

　　3 重要的是要給購(gòu)房者彌補(bǔ)房屋上漲差價(jià)損失

　　4 單純看判決沒(méi)有問(wèn)題 但又明顯喪失公平正義

　　法律依據(jù)

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”

　　事實(shí)依據(jù)

　　2016年8月3日，西安市長(zhǎng)安區(qū)房管局發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目未辦理銷售手續(xù)，涉嫌無(wú)證銷售，于同年8月9日作出處理決定，責(zé)令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關(guān)的廣告宣傳活動(dòng);立即進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)整改，并對(duì)違規(guī)銷售的房屋逐一清退。

　　2016年8月，西安市民陳女士一次性支付166萬(wàn)余元通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方式購(gòu)買了紫杉莊園房屋一套。兩年后，在房?jī)r(jià)飛漲的背景下，開發(fā)商西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱聞天公司)以當(dāng)時(shí)沒(méi)有預(yù)售許可證為由，將12名業(yè)主分別起訴至法院，要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。

　　華商報(bào)記者了解到，今年4月，另一位被訴業(yè)主李女士與開發(fā)商確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一案已在長(zhǎng)安區(qū)法院開庭審理，法院6月8日下達(dá)一審判決書，判決雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。

　　簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同

　　購(gòu)房者當(dāng)天支付120萬(wàn)全款

　　紫杉莊園項(xiàng)目又名瀾香山項(xiàng)目，由聞天公司開發(fā)建設(shè)。2016年4月25日，李女士與聞天公司簽訂《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》一份，認(rèn)購(gòu)聞天公司開發(fā)建設(shè)的位于長(zhǎng)安區(qū)興隆街辦西灃路以西紫杉莊園項(xiàng)目商品房。

　　雙方在認(rèn)購(gòu)合同中約定的內(nèi)容包括：認(rèn)購(gòu)房源銷售面積約200平方米，認(rèn)購(gòu)房源銷售總價(jià)172萬(wàn)元;乙方李女士選擇總房?jī)r(jià)款100%付款比例，根據(jù)付款比例，開發(fā)商給予總房?jī)r(jià)款7折優(yōu)惠，優(yōu)惠后總價(jià)120.4萬(wàn)元;李女士應(yīng)于2016年4月25日一次性向甲方聞天公司支付該認(rèn)購(gòu)房源100%房?jī)r(jià)款。

　　合同還約定，合同簽訂后，甲方須為乙方保留該房屋至簽訂正式《商品房買賣合同》時(shí)，且不得與第三方簽訂該房屋的《商品房?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》或《商品房買賣合同》，并承諾在乙方攜本合同與甲方簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，甲方將完全履行本合同約定的房屋位置、面積、價(jià)款、戶型等條款。

　　合同簽訂當(dāng)天，李女士即繳納120.4萬(wàn)元購(gòu)房款，聞天公司出具了收據(jù)。

　　兩年后購(gòu)房者被訴

　　開發(fā)商稱未取得預(yù)售證

　　與李女士一樣的購(gòu)房者有12人，買的都是聯(lián)排別墅。在此前的采訪中，一位購(gòu)房者說(shuō)，按規(guī)定，他們等待開發(fā)商通知，在約定的時(shí)間內(nèi)辦理購(gòu)房相關(guān)手續(xù)，并正式簽訂《商品房買賣合同》。但此后，購(gòu)房者多次前往售樓部，“詢問(wèn)正式購(gòu)房合同簽訂事宜，他們都一拖再拖。”

　　據(jù)購(gòu)房者說(shuō)，今年2月初，他們不僅沒(méi)等來(lái)辦理購(gòu)房手續(xù)的通知，反而相繼收到了開發(fā)商發(fā)來(lái)的《關(guān)于處理紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同的告知函》，稱雙方當(dāng)初所簽認(rèn)購(gòu)合同依法應(yīng)為無(wú)效，要求購(gòu)房者在收到函件三日內(nèi)到公司處理相關(guān)事宜。隨函而來(lái)的還有一份民事起訴狀。

　　聞天公司的訴訟請(qǐng)求是確認(rèn)雙方簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》無(wú)效，訴訟費(fèi)用全部由被告即購(gòu)房者承擔(dān)。理由是在簽訂合同時(shí)，雙方均明知聞天公司開發(fā)建設(shè)的紫杉莊園項(xiàng)目沒(méi)有預(yù)售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定，雙方簽訂的合同為無(wú)效合同，無(wú)效合同自始不發(fā)生法律效力。

　　涉案房產(chǎn)已上漲數(shù)倍

　　購(gòu)房者認(rèn)為開發(fā)商惡意訴訟

　　聞天公司選擇在購(gòu)房者所在地起訴，包括閻良、長(zhǎng)安、蓮湖等法院均有訴訟。

　　今年4月，李女士的案件在西安市長(zhǎng)安區(qū)法院開庭審理。針對(duì)開發(fā)商的訴訟請(qǐng)求，李女士請(qǐng)求法院駁回，她認(rèn)為聞天公司系惡意訴訟，其以所售商品房項(xiàng)目未辦理預(yù)售許可證為由訴請(qǐng)確認(rèn)合同無(wú)效，該訴求不能成立，應(yīng)依法駁回;聞天公司與她所簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的規(guī)定，該合同合法有效，聞天公司已收取了她全部購(gòu)房款，必須依法依約履行合同義務(wù)。

　　此外，李女士提出，聞天公司在收取全部購(gòu)房款后遲遲不辦理《商品房預(yù)售許可證》，又以其欠缺預(yù)售證為由起訴確認(rèn)合同無(wú)效，其目的顯然是因房?jī)r(jià)上漲而不愿賣房，“對(duì)于如此喪失誠(chéng)實(shí)，惡意追求不正當(dāng)利益的毀約行為，必須予以禁止”。

　　根據(jù)其中幾位業(yè)主的合同計(jì)算，簽合同時(shí)每平方米折后價(jià)格多為六七千元，而目前該房產(chǎn)售價(jià)已漲到2萬(wàn)多元，是原價(jià)格的3倍多。

　　長(zhǎng)安區(qū)房管局

　　曾處罰開發(fā)商無(wú)證銷售

　　長(zhǎng)安區(qū)法院認(rèn)定，2016年8月3日，長(zhǎng)安區(qū)房管局對(duì)涉案項(xiàng)目進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目未辦理銷售手續(xù)，涉嫌無(wú)證銷售，于同年8月9日作出處理決定，責(zé)令聞天公司停止一切銷售行為及和房屋銷售相關(guān)的廣告宣傳活動(dòng);立即進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)整改，并對(duì)違規(guī)銷售的房屋逐一清退;盡快辦理相關(guān)建審手續(xù)。后聞天公司仍未辦理商品房預(yù)售許可證。2018年3月1日，長(zhǎng)安區(qū)住房保障和房屋管理局因聞天公司在涉案項(xiàng)目未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下擅自違規(guī)銷售之行為，對(duì)聞天公司予以行政處罰，即責(zé)令停止銷售活動(dòng)，補(bǔ)辦許可證，并處罰款72萬(wàn)余元。同年3月5日，聞天公司繳納罰款。

　　庭審中，被告李女士認(rèn)可雙方當(dāng)事人所簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》系事實(shí)上的房屋買賣合同。庭審后，法院向被告方釋明合同無(wú)效之后果，被告方堅(jiān)持合同有效，堅(jiān)持要求原告交房。法院另明，涉案項(xiàng)目現(xiàn)已取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，《建筑工程施工許可證》。

　　爭(zhēng)議焦點(diǎn)為認(rèn)購(gòu)合同性質(zhì)

　　一審判決合同無(wú)效

　　長(zhǎng)安區(qū)法院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”第五條規(guī)定，“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”

　　法院認(rèn)為本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)應(yīng)為原、被告雙方所簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》的性質(zhì)，如涉案合同系商品房預(yù)售合同，則應(yīng)適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定確認(rèn)該合同為無(wú)效合同。法院認(rèn)為涉案合同應(yīng)為商品房買賣合同，因原告聞天公司在本案起訴前仍未取得商品房預(yù)售許可證，故原、被告雙方簽訂的該合同應(yīng)為無(wú)效合同。另外，判決中還稱，法院已向被告李女士釋明合同無(wú)效的后果，因法庭辯論已經(jīng)終結(jié)，且李女士仍堅(jiān)持其答辯意見，“故其可另案起訴，本案不予受理。”

　　6月8日，長(zhǎng)安區(qū)法院一審判決，原告與被告簽訂的《紫杉莊園內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同》無(wú)效。

　　購(gòu)房者已上訴

　　并起訴開發(fā)商要求辦理網(wǎng)簽

　　據(jù)了解，李女士對(duì)一審判決不服，已提出上訴，二審將在近期開庭。

　　在一審判決書中，華商報(bào)記者注意到，被告李女士曾在答辯中提出，針對(duì)聞天公司惡意訴訟，被告理應(yīng)提起反訴，但因原告并未明確本案所涉合同的性質(zhì)，故請(qǐng)求法庭對(duì)此予以釋明，被告將在法庭釋明的基礎(chǔ)上提出反訴請(qǐng)求。

　　那么，她是否提出了反訴呢?該案代理律師胡春梅告訴華商報(bào)記者，答辯的時(shí)候有反訴的想法，但因當(dāng)時(shí)合同性質(zhì)不明確，導(dǎo)致反訴請(qǐng)求也不明確。合同如果是預(yù)約合同(當(dāng)事人之間約定將來(lái)訂立一定合同的合同)，反訴請(qǐng)求只能是要求簽訂本約(又稱本合同，指為通過(guò)履行預(yù)約而訂立的合同);合同是本約，就可以要求網(wǎng)簽、交房、辦證等。后來(lái)已經(jīng)明確了合同為本約，但本訴是確認(rèn)之訴，法庭不接受給付之訴的請(qǐng)求，因此無(wú)法反訴。不過(guò)，李女士已在雁塔法院上訴，要求開發(fā)商辦理網(wǎng)簽手續(xù)。

　　此前華商報(bào)報(bào)道的另一起案件中，購(gòu)房者陳女士與聞天公司的糾紛已于7月27日在蓮湖區(qū)法院開庭，目前尚未宣判。

　　律師說(shuō)法

　　這份判決不利于維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信

　　陜西稼軒律師事務(wù)所律師謝靜認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)商作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，在明知自身沒(méi)有取得房屋預(yù)售許可證明的情況下，與購(gòu)房人簽訂合同，后又以該條款為由請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效，會(huì)在結(jié)果上造成違約者會(huì)因其違約行為獲利，而購(gòu)房人卻需要承擔(dān)支付更多價(jià)款重新購(gòu)房，甚至面臨因現(xiàn)行購(gòu)房政策無(wú)法購(gòu)買房屋的不利后果，該結(jié)果無(wú)法實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間利益的平衡，不利于維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信。

　　依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則行使權(quán)力、履行義務(wù)?！睹穹倓t》、《合同法》、《民事訴訟法》均規(guī)定了民法中一項(xiàng)重要的基本原則即“誠(chéng)實(shí)信用原則”，其目的在于實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)的實(shí)質(zhì)性公平，其作用機(jī)制就是利益平衡機(jī)制，給予法官在利益平衡上的自由裁量權(quán)。

　　謝靜認(rèn)為，對(duì)于類似案件，在判斷合同是否有效之外，更應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注合同無(wú)效后當(dāng)事人之間的過(guò)錯(cuò)責(zé)任劃分，如開發(fā)商存在惡意違約情形，則應(yīng)對(duì)購(gòu)房人因合同無(wú)效造成的損失如房屋上漲差價(jià)損失或資金占用損失等實(shí)際損失予以賠償。購(gòu)房人如遇到房地產(chǎn)開發(fā)商惡意違約的情況，可以要求開發(fā)商承擔(dān)因其原因致使合同無(wú)效所造成的實(shí)際損失，維護(hù)自身權(quán)益。

　　房?jī)r(jià)上漲購(gòu)房者受損，開發(fā)商應(yīng)賠償

　　陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人趙良善認(rèn)為，更為重要的是，因合同無(wú)效給購(gòu)房者造成了預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益損失(即房屋上漲的差價(jià))怎么彌補(bǔ)?因開發(fā)商當(dāng)時(shí)未取得預(yù)售證，購(gòu)房者也知曉，故雙方均有過(guò)錯(cuò)。但開發(fā)商作為具有辦理預(yù)售證義務(wù)的主體資格，負(fù)有大部分責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)因房屋上漲給購(gòu)房者帶來(lái)的損失。

　　另一方面，如果購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)并不知曉開發(fā)商未取得預(yù)售證，那么開發(fā)商則存在欺詐，但是，法律后果不同。這一法律后果是，商品房由購(gòu)房者歸還于開發(fā)商，房子歸開發(fā)商所有;而開發(fā)商需向購(gòu)房者返還已付購(gòu)房款及利息、并可承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。法律依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條：出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。

　　合同無(wú)效讓購(gòu)房人承擔(dān)了商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

　　長(zhǎng)期關(guān)注房產(chǎn)領(lǐng)域案件的上海秦兵律師事務(wù)所律師徐斌分析，在商品房買賣的法律體系里有兩種合同，一個(gè)是認(rèn)購(gòu)書，稱為預(yù)合同，另外一個(gè)是正式的商品房買賣合同。

　　《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》有三個(gè)規(guī)定：一是沒(méi)有預(yù)售許可證的買賣合同無(wú)效;二是如果認(rèn)購(gòu)合同內(nèi)容詳細(xì)可以認(rèn)定為買賣合同;三是如果開發(fā)商隱瞞沒(méi)有預(yù)售許可證的事實(shí)需要懲罰性賠償。

　　徐斌認(rèn)為，判決認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效，雖然符合法律規(guī)定，但是違背了保護(hù)購(gòu)房人利益的立法本意，讓購(gòu)房人承擔(dān)了開發(fā)商的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　判決沒(méi)問(wèn)題，但又明顯喪失公平正義

　　西安市律協(xié)建筑工程與房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)委員、北京市盈科(西安)律師事務(wù)所合伙人律師薛鵬認(rèn)為，單純地看，判決沒(méi)有問(wèn)題，但是這樣的判決又明顯喪失公平與正義，而且是對(duì)開發(fā)商惡意違約的縱容和鼓勵(lì)，一份缺乏公信力的判決就是一份糟糕的判決，更何況還有一個(gè)非常惡劣的社會(huì)影響。本案中，法院實(shí)際上也是知道對(duì)方在惡意違約，只是認(rèn)為沒(méi)有既能符合現(xiàn)行法律的規(guī)定，又能夠保護(hù)購(gòu)房者利益的解決方案而已。

　　薛鵬說(shuō)：“我認(rèn)為法院完全可以根據(jù)合同無(wú)效時(shí)，要求過(guò)錯(cuò)一方賠償對(duì)方因此所受到的損失來(lái)判，這樣即使認(rèn)定雙方都有過(guò)錯(cuò)，也可以保護(hù)購(gòu)房者的一部分利益，而且，如果從過(guò)錯(cuò)責(zé)任來(lái)說(shuō)的話，購(gòu)房者在這方面舉證得當(dāng)?shù)?，是完全可以證明開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)，這也完全符合《民法通則》、《民法總則》、《合同法》中關(guān)于合同無(wú)效的一貫規(guī)定。而購(gòu)房者所受到的損失在本案中就是房屋差價(jià)損失。” 本版稿件由華商報(bào)記者 寧軍 實(shí)習(xí)記者 王娜 實(shí)習(xí)生 張鵬康采寫