原標(biāo)題：中國(guó)式買房公攤的坑有多深?

　　1、開(kāi)發(fā)商做大公攤多賺錢

　　2、消防應(yīng)急場(chǎng)所改停車位 重復(fù)公攤又能多撈錢

　　3、業(yè)主公攤面積被拿去牟利

　　4、電梯樓梯門廳等公攤 業(yè)主也要付取暖費(fèi)…

　　7月下旬，武漢多名業(yè)主維權(quán)，抗議某樓盤開(kāi)發(fā)商在公攤問(wèn)題上玩貓膩。

　　業(yè)主反映，該樓盤開(kāi)發(fā)商對(duì)電梯、走廊等公攤面積也按室內(nèi)精裝價(jià)收費(fèi)，且價(jià)格虛高。一套125平米的房子，精裝修標(biāo)準(zhǔn)是2500元/平米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過(guò)公攤多收了8萬(wàn)多元。

　　事實(shí)上，公攤問(wèn)題積弊已久。近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)上漲，部分開(kāi)發(fā)商趁機(jī)推高公攤比例。

　　住房公攤面積的存在是否合理?這里面開(kāi)發(fā)商又有哪些貓膩?記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查采訪。

　　誰(shuí)都不希望房子的公攤面積太大，這里就涉及到公攤系數(shù)的概念。

　　舉個(gè)例子，打開(kāi)房本，上面寫著“房屋建筑面積：84.47;專有建筑面積(使用面積)：63.43，分?jǐn)偨ㄖ娣e(公攤面積)：21.04”。但并沒(méi)有明示，公攤面積都在哪些地方。公攤系數(shù)就是用分?jǐn)偨ㄖ娣e除以專有建筑面積，數(shù)值是0.33(即33%)。

　　旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部設(shè)計(jì)管理部高級(jí)經(jīng)理劉嘉表示，住宅的公攤系數(shù)一般在0.18-0.25，商業(yè)用房一般在0.3-0.4，這些數(shù)據(jù)來(lái)自測(cè)繪公司的經(jīng)驗(yàn)值。但近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)上漲，公攤系數(shù)也迅速攀升，部分住宅超過(guò)了30%。2010年，山東某樓盤推出后的公攤系數(shù)甚至超過(guò)52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內(nèi)面積還大，得房率只有42%。

　　而問(wèn)題在于，現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒(méi)有對(duì)公攤系數(shù)設(shè)定上限。

　　貓膩1

　　每戶多算0.1平方米公攤

　　均價(jià)4萬(wàn)每平方米

　　四千多戶的樓盤可多賺1659萬(wàn)

　　一位業(yè)內(nèi)人士介紹，開(kāi)發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請(qǐng)測(cè)繪公司去實(shí)地測(cè)量，隨后出具測(cè)繪成果報(bào)告，里面有詳細(xì)的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積情況，并將其交給開(kāi)發(fā)商。

　　也就是說(shuō)，測(cè)繪企業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但問(wèn)題在于，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)把這份有詳細(xì)公攤情況的測(cè)繪成果報(bào)告交給購(gòu)房者。

　　事實(shí)上，國(guó)際上基本是按實(shí)際使用面積計(jì)算房?jī)r(jià)的，但為何國(guó)內(nèi)要采用包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積計(jì)算呢?

　　“按實(shí)際使用面積來(lái)算的話，開(kāi)發(fā)商沒(méi)法實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。”上海翊堯建設(shè)工程技術(shù)檢測(cè)咨詢有限公司技術(shù)總監(jiān)李平說(shuō)。他說(shuō)，購(gòu)房者可以很容易地測(cè)出實(shí)際使用面積，卻無(wú)法測(cè)量公攤面積到底有多少。開(kāi)發(fā)商可以在第三方測(cè)量時(shí)與之達(dá)成默契，在公攤面積的大小上做文章。

　　以一線城市某樓盤舉例：共有4148套房，以均價(jià)4萬(wàn)元/平米計(jì)算，假設(shè)開(kāi)發(fā)商每套多算0.1平方米的公攤面積，那么整個(gè)樓盤就可多賺1659萬(wàn)元。

　　貓膩2

　　重復(fù)公攤、重復(fù)收錢

　　消防應(yīng)急場(chǎng)所變停車位又可多賺千萬(wàn)

　　到底哪些屬于公攤面積?其內(nèi)容的不明晰也給了開(kāi)發(fā)商鉆空子的機(jī)會(huì)。

　　你為公攤面積買了單，就擁有其所有權(quán)和使用權(quán)。但公攤實(shí)在是五花八門，加上開(kāi)發(fā)商很少明確公示，購(gòu)房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。

　　“比如，有些小區(qū)的消防應(yīng)急場(chǎng)所等區(qū)域已經(jīng)被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重復(fù)公攤。”山東名仕宜居建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司董事長(zhǎng)王清華說(shuō)，這樣的車位沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只能使用，不能轉(zhuǎn)讓。

　　他說(shuō)，這類車位在小縣城能賣到10萬(wàn)左右，在省會(huì)城市能賣到20萬(wàn)。一個(gè)中型社區(qū)，如果開(kāi)發(fā)商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個(gè)車位，地上也有幾十個(gè)。假如開(kāi)發(fā)商違規(guī)劃出100個(gè)車位，每個(gè)賣20萬(wàn)元，一個(gè)小區(qū)就可賺2000萬(wàn)元。實(shí)際中，很多小區(qū)的車位價(jià)格要比20萬(wàn)高。

　　貓膩3

　　業(yè)主的公攤面積被牟利

　　小區(qū)廣告收入返給業(yè)主

　　可少交一半物業(yè)費(fèi)

　　王清華說(shuō)，還有一些被算作公攤的物業(yè)用房，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向業(yè)主繳納一部分費(fèi)用，但現(xiàn)實(shí)中很少有人會(huì)這么做。

　　“小區(qū)電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業(yè)主所有，前期開(kāi)發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位牟利，難道不應(yīng)該向業(yè)主交錢嗎?”他說(shuō)。

　　記者注意到，不同城市的不同廣告位置價(jià)格差異很大，而一線城市則多在千元起算。例如，北京中高檔社區(qū)出入口動(dòng)感燈箱報(bào)價(jià)為6000元;北京道閘起落桿媒體位則報(bào)價(jià)1800元，要求30框起投，最短發(fā)布周期一月。

　　王清華認(rèn)為，一個(gè)中型的高端社區(qū)，如果把廣告的收入反饋給業(yè)主，業(yè)主實(shí)際繳納的物業(yè)費(fèi)其實(shí)可以減少50%。

　　除了這些貓膩外，圍繞著公攤面積，還有著這樣一些爭(zhēng)議：

　　爭(zhēng)議1

　　是否應(yīng)該為公攤支付取暖費(fèi)?

　　第一點(diǎn)疑問(wèn)是，購(gòu)房者是否應(yīng)該為公攤面積支付取暖費(fèi)等費(fèi)用。

　　目前，取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等都是按建筑面積來(lái)算的。也就是說(shuō)，購(gòu)房者不僅要為房子里的實(shí)際取暖面積交錢，還要為電梯、管道、樓梯、設(shè)備間、門廳、地下室和門口的警衛(wèi)室交取暖費(fèi)。

　　爭(zhēng)議2

　　有無(wú)可能取消公攤?

　　隨著房屋精裝修政策乃至未來(lái)房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，都會(huì)面臨按哪種面積收費(fèi)的問(wèn)題。既然公攤?cè)鄙贅?biāo)準(zhǔn)、管理混亂，未來(lái)購(gòu)房時(shí)，是否有可能只看套內(nèi)實(shí)際使用面積呢?

　　近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，重慶、廣州、北京等地已開(kāi)始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的探索。

　　西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東朗認(rèn)為，對(duì)公攤面積的計(jì)算和管理，其實(shí)是很簡(jiǎn)單的問(wèn)題，在政策和技術(shù)上都能做到，但問(wèn)題就在于交易的信息是否透明，開(kāi)發(fā)商是否愿意公開(kāi)具體的公攤內(nèi)容、是否有虛報(bào)公攤面積的嫌疑。“建議取消公攤，按照實(shí)際使用面積來(lái)計(jì)算房?jī)r(jià)，這樣購(gòu)房者能更清楚明白。”他說(shuō)。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)，一套房子的總價(jià)是固定的，如果按照套內(nèi)面積來(lái)算，那么每平米的單價(jià)必然會(huì)有所提高。其實(shí)無(wú)論按哪種方式，最關(guān)鍵的是把標(biāo)準(zhǔn)制定清楚，能讓人看得明白。 綜合中新、新華等

　　專家建議

　　銷售套內(nèi)面積的重慶模式應(yīng)全國(guó)推廣

　　那么，買房公攤面積大，購(gòu)房人就應(yīng)該承擔(dān)，這種做法合理嗎?顯然并不合理。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，公攤面積已變成了開(kāi)發(fā)商變相漲價(jià)的手段。

　　張大偉認(rèn)為，國(guó)家必須出臺(tái)相關(guān)的規(guī)范，設(shè)立得房率下線。張大偉表示：“一般在市場(chǎng)銷售過(guò)程中，大概得房率應(yīng)該一般在75%至85%之間。從這點(diǎn)來(lái)看，應(yīng)該有一些建筑規(guī)范或者行業(yè)規(guī)范。”

　　也有專家建議，在全國(guó)推廣重慶模式。據(jù)悉，重慶在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)里顯得“特立獨(dú)行”，不僅房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，而且房子以套內(nèi)面積為標(biāo)準(zhǔn)出售，也就是說(shuō)，買100平米的房子，居住面積就是100平米，“貨真價(jià)實(shí)”。

　　其實(shí)早在2002年，重慶人大常委會(huì)就以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，必須以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。該條例于當(dāng)年8月1日施行，不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開(kāi)發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%的罰款。

　　有人辯稱，降低或取消公攤面積，可能會(huì)讓開(kāi)發(fā)商忽視公用設(shè)施部位建設(shè)、降低環(huán)境配套等公共公用設(shè)施質(zhì)量，甚至進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)。但國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)表明，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，如果開(kāi)發(fā)商試圖在壓縮公攤面積后占購(gòu)房者便宜，購(gòu)房者肯定不會(huì)答應(yīng)。為了生存和獲利，開(kāi)發(fā)商更理性的選擇，是根據(jù)市場(chǎng)需要造出更好的房子。

　　至于降低或取消公攤面積會(huì)推高“房?jī)r(jià)”之談，更是危言聳聽(tīng)。因?yàn)閴嚎s公攤面積或改成按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)造成的價(jià)格上漲，本身只是一個(gè)數(shù)字問(wèn)題，并不會(huì)真正提高購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，相反會(huì)降低購(gòu)房者的未來(lái)資金壓力。

　　名詞

　　公攤面積

　　買100平方米的房子，結(jié)果實(shí)際住進(jìn)去只有70平方米，這憑空少了的面積就是公攤面積。根據(jù)2000年開(kāi)始實(shí)施的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e有：

　　1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。

　　2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛(wèi)室的一部分面積也要由購(gòu)房者買單。

　　那么，公攤面積又是怎么來(lái)的呢?據(jù)說(shuō)，公攤面積是中國(guó)香港特別行政區(qū)一種銷售房子的方式。香港的房地產(chǎn)起步特別早，所以，房子銷售方法也比較多。例如這個(gè)“公攤面積”的銷售方法。據(jù)說(shuō)，這還是李嘉誠(chéng)發(fā)明的。不過(guò)，香港已于2013年出臺(tái)新政，結(jié)束了房屋銷售按“建筑面積”計(jì)算的時(shí)代。

　　公攤面積除了能讓開(kāi)發(fā)商從中獲利之外，還有什么好處?分析人士稱，最大的好處是讓房?jī)r(jià)看上去不是那么高了，通過(guò)“建筑面積”這個(gè)基數(shù)，攤薄了房?jī)r(jià)。