原標題：中國式買房公攤的坑有多深?

　　1、開發(fā)商做大公攤多賺錢

　　2、消防應(yīng)急場所改停車位 重復(fù)公攤又能多撈錢

　　3、業(yè)主公攤面積被拿去牟利

　　4、電梯樓梯門廳等公攤 業(yè)主也要付取暖費…

　　7月下旬，武漢多名業(yè)主維權(quán)，抗議某樓盤開發(fā)商在公攤問題上玩貓膩。

　　業(yè)主反映，該樓盤開發(fā)商對電梯、走廊等公攤面積也按室內(nèi)精裝價收費，且價格虛高。一套125平米的房子，精裝修標準是2500元/平米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過公攤多收了8萬多元。

　　事實上，公攤問題積弊已久。近年來，隨著房價上漲，部分開發(fā)商趁機推高公攤比例。

　　住房公攤面積的存在是否合理?這里面開發(fā)商又有哪些貓膩?記者對此進行了調(diào)查采訪。

　　誰都不希望房子的公攤面積太大，這里就涉及到公攤系數(shù)的概念。

　　舉個例子，打開房本，上面寫著“房屋建筑面積：84.47;專有建筑面積(使用面積)：63.43，分攤建筑面積(公攤面積)：21.04”。但并沒有明示，公攤面積都在哪些地方。公攤系數(shù)就是用分攤建筑面積除以專有建筑面積，數(shù)值是0.33(即33%)。

　　旭輝集團北京區(qū)域事業(yè)部設(shè)計管理部高級經(jīng)理劉嘉表示，住宅的公攤系數(shù)一般在0.18-0.25，商業(yè)用房一般在0.3-0.4，這些數(shù)據(jù)來自測繪公司的經(jīng)驗值。但近年來，隨著房價上漲，公攤系數(shù)也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某樓盤推出后的公攤系數(shù)甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內(nèi)面積還大，得房率只有42%。

　　而問題在于，現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒有對公攤系數(shù)設(shè)定上限。

　　貓膩1

　　每戶多算0.1平方米公攤

　　均價4萬每平方米

　　四千多戶的樓盤可多賺1659萬

　　一位業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商在辦理房產(chǎn)證前，要請測繪公司去實地測量，隨后出具測繪成果報告，里面有詳細的建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積情況，并將其交給開發(fā)商。

　　也就是說，測繪企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但問題在于，開發(fā)商并不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。

　　事實上，國際上基本是按實際使用面積計算房價的，但為何國內(nèi)要采用包含公攤面積在內(nèi)的建筑面積計算呢?

　　“按實際使用面積來算的話，開發(fā)商沒法實現(xiàn)利潤的最大化。”上海翊堯建設(shè)工程技術(shù)檢測咨詢有限公司技術(shù)總監(jiān)李平說。他說，購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。開發(fā)商可以在第三方測量時與之達成默契，在公攤面積的大小上做文章。

　　以一線城市某樓盤舉例：共有4148套房，以均價4萬元/平米計算，假設(shè)開發(fā)商每套多算0.1平方米的公攤面積，那么整個樓盤就可多賺1659萬元。

　　貓膩2

　　重復(fù)公攤、重復(fù)收錢

　　消防應(yīng)急場所變停車位又可多賺千萬

　　到底哪些屬于公攤面積?其內(nèi)容的不明晰也給了開發(fā)商鉆空子的機會。

　　你為公攤面積買了單，就擁有其所有權(quán)和使用權(quán)。但公攤實在是五花八門，加上開發(fā)商很少明確公示，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。

　　“比如，有些小區(qū)的消防應(yīng)急場所等區(qū)域已經(jīng)被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重復(fù)公攤。”山東名仕宜居建設(shè)項目管理有限公司董事長王清華說，這樣的車位沒有產(chǎn)權(quán)，只能使用，不能轉(zhuǎn)讓。

　　他說，這類車位在小縣城能賣到10萬左右，在省會城市能賣到20萬。一個中型社區(qū)，如果開發(fā)商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個車位，地上也有幾十個。假如開發(fā)商違規(guī)劃出100個車位，每個賣20萬元，一個小區(qū)就可賺2000萬元。實際中，很多小區(qū)的車位價格要比20萬高。

　　貓膩3

　　業(yè)主的公攤面積被牟利

　　小區(qū)廣告收入返給業(yè)主

　　可少交一半物業(yè)費

　　王清華說，還有一些被算作公攤的物業(yè)用房，按道理是業(yè)主所有，物業(yè)公司應(yīng)當向業(yè)主繳納一部分費用，但現(xiàn)實中很少有人會這么做。

　　“小區(qū)電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業(yè)主所有，前期開發(fā)商或后期物業(yè)公司接管后出售廣告位牟利，難道不應(yīng)該向業(yè)主交錢嗎?”他說。

　　記者注意到，不同城市的不同廣告位置價格差異很大，而一線城市則多在千元起算。例如，北京中高檔社區(qū)出入口動感燈箱報價為6000元;北京道閘起落桿媒體位則報價1800元，要求30框起投，最短發(fā)布周期一月。

　　王清華認為，一個中型的高端社區(qū)，如果把廣告的收入反饋給業(yè)主，業(yè)主實際繳納的物業(yè)費其實可以減少50%。

　　除了這些貓膩外，圍繞著公攤面積，還有著這樣一些爭議：

　　爭議1

　　是否應(yīng)該為公攤支付取暖費?

　　第一點疑問是，購房者是否應(yīng)該為公攤面積支付取暖費等費用。

　　目前，取暖費、物業(yè)費等都是按建筑面積來算的。也就是說，購房者不僅要為房子里的實際取暖面積交錢，還要為電梯、管道、樓梯、設(shè)備間、門廳、地下室和門口的警衛(wèi)室交取暖費。

　　爭議2

　　有無可能取消公攤?

　　隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅的出臺，都會面臨按哪種面積收費的問題。既然公攤?cè)鄙贅藴?、管理混亂，未來購房時，是否有可能只看套內(nèi)實際使用面積呢?

　　近幾年，為回應(yīng)民眾訴求，重慶、廣州、北京等地已開始出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計價的探索。

　　西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長楊東朗認為，對公攤面積的計算和管理，其實是很簡單的問題，在政策和技術(shù)上都能做到，但問題就在于交易的信息是否透明，開發(fā)商是否愿意公開具體的公攤內(nèi)容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。“建議取消公攤，按照實際使用面積來計算房價，這樣購房者能更清楚明白。”他說。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說，一套房子的總價是固定的，如果按照套內(nèi)面積來算，那么每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式，最關(guān)鍵的是把標準制定清楚，能讓人看得明白。 綜合中新、新華等

　　專家建議

　　銷售套內(nèi)面積的重慶模式應(yīng)全國推廣

　　那么，買房公攤面積大，購房人就應(yīng)該承擔，這種做法合理嗎?顯然并不合理。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，公攤面積已變成了開發(fā)商變相漲價的手段。

　　張大偉認為，國家必須出臺相關(guān)的規(guī)范，設(shè)立得房率下線。張大偉表示：“一般在市場銷售過程中，大概得房率應(yīng)該一般在75%至85%之間。從這點來看，應(yīng)該有一些建筑規(guī)范或者行業(yè)規(guī)范。”

　　也有專家建議，在全國推廣重慶模式。據(jù)悉，重慶在中國房地產(chǎn)市場里顯得“特立獨行”，不僅房價相對穩(wěn)定，而且房子以套內(nèi)面積為標準出售，也就是說，買100平米的房子，居住面積就是100平米，“貨真價實”。

　　其實早在2002年，重慶人大常委會就以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規(guī)定和要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，必須以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當載明共用部位及設(shè)施。該條例于當年8月1日施行，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責令改正，并處以商品房交易金額5%的罰款。

　　有人辯稱，降低或取消公攤面積，可能會讓開發(fā)商忽視公用設(shè)施部位建設(shè)、降低環(huán)境配套等公共公用設(shè)施質(zhì)量，甚至進一步推高房價。但國外成熟的經(jīng)驗表明，在市場經(jīng)濟中，如果開發(fā)商試圖在壓縮公攤面積后占購房者便宜，購房者肯定不會答應(yīng)。為了生存和獲利，開發(fā)商更理性的選擇，是根據(jù)市場需要造出更好的房子。

　　至于降低或取消公攤面積會推高“房價”之談，更是危言聳聽。因為壓縮公攤面積或改成按套內(nèi)建筑面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數(shù)字問題，并不會真正提高購房者負擔，相反會降低購房者的未來資金壓力。

　　名詞

　　公攤面積

　　買100平方米的房子，結(jié)果實際住進去只有70平方米，這憑空少了的面積就是公攤面積。根據(jù)2000年開始實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，分攤的公用建筑面積有：

　　1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

　　2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛(wèi)室的一部分面積也要由購房者買單。

　　那么，公攤面積又是怎么來的呢?據(jù)說，公攤面積是中國香港特別行政區(qū)一種銷售房子的方式。香港的房地產(chǎn)起步特別早，所以，房子銷售方法也比較多。例如這個“公攤面積”的銷售方法。據(jù)說，這還是李嘉誠發(fā)明的。不過，香港已于2013年出臺新政，結(jié)束了房屋銷售按“建筑面積”計算的時代。

　　公攤面積除了能讓開發(fā)商從中獲利之外，還有什么好處?分析人士稱，最大的好處是讓房價看上去不是那么高了，通過“建筑面積”這個基數(shù)，攤薄了房價。