盤和林

據(jù)媒體報(bào)道，陜西西安部分消費(fèi)者2016年通過簽訂內(nèi)部認(rèn)購合同的方式購買了房屋，而且支付全款，但是兩年之后，開發(fā)商竟然以該項(xiàng)目沒有預(yù)售許可證為由，將12名消費(fèi)者起訴至法院，要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購合同無效。

開發(fā)商當(dāng)初為了減少審批環(huán)節(jié)，加快銷售進(jìn)程，盡早確定客戶，沒有按照法律規(guī)定，與消費(fèi)者簽訂了內(nèi)部預(yù)售合同，而如今，鑒于房?jī)r(jià)由7000元漲至2.5萬元，開發(fā)商想要通過舉報(bào)自身違規(guī)，將交易作廢，收回曾經(jīng)的房屋，并再次出售，賺取其中價(jià)差。開發(fā)商無證銷售之后反悔的行為，僅僅在西安市，就有多例。

筆者認(rèn)為，開發(fā)商在沒有取得預(yù)售證的情況下，與消費(fèi)者簽訂內(nèi)部預(yù)售合同，并長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)沒有進(jìn)行告知，該交易行為存在著欺詐的成分，違背了交易雙方平等自愿的原則。而開發(fā)商單方面撕毀協(xié)議，狀告自身，逼迫業(yè)主交回住房的行為，更是將誠實(shí)信用原則置于腦后。該交易行為的開端就是開發(fā)商的不誠信，沒有讓業(yè)主充分知情。之后，在兩年時(shí)間里，向監(jiān)管機(jī)構(gòu)謊報(bào)整改結(jié)果，并且沒有告知業(yè)主，最后，又不顧業(yè)主的利益，單方面撕毀協(xié)議，用收回房屋再售出的方式賺取收益，該事件開發(fā)商的全程行為毫無誠信可言。

我國《合同法》以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定，在開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明的情況下，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人已經(jīng)支付的購房款及利息，并承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

從上述規(guī)定不難看出，開發(fā)商是要承擔(dān)賠償責(zé)任的。具體到西安的案例來看，房?jī)r(jià)和簽合同的時(shí)候相比，已經(jīng)大幅上漲，應(yīng)該是合同繼續(xù)有效；假如合同由于預(yù)售證等無法補(bǔ)辦而購房者愿意退房，則開發(fā)商應(yīng)該按照目前市場(chǎng)價(jià)格賠償購房者，并承擔(dān)賠償責(zé)任。法律不能支持欺詐者獲利。

那么，違規(guī)的合同是否違背合法原則呢？

合同法中的合法原則有兩層意思，一是當(dāng)事人訂約和履約必須合法，二是當(dāng)事人必須遵守社會(huì)公德，不得違背社會(huì)公共利益。同時(shí)，合同法還規(guī)定，“當(dāng)事人雙方依法就經(jīng)濟(jì)合同的主要條款經(jīng)過協(xié)商一致，經(jīng)濟(jì)合同就能成立?！?/p>

在開發(fā)商“舉報(bào)自己”案例中，從消費(fèi)者的角度而言，是完全依法簽訂的經(jīng)濟(jì)合同，本身合同沒有違法性，應(yīng)該保護(hù)依法當(dāng)事人一方。同時(shí)，按照我國合同法、民法、消費(fèi)者保護(hù)法等立法精神來看，一般來說要傾向性保護(hù)處于弱勢(shì)的當(dāng)事一方。

因此，法律應(yīng)支持合同真實(shí)有效，至于有違規(guī)的瑕疵，應(yīng)依據(jù)合同法基本原則中遵守法律、不得損害公共利益原則，判定開發(fā)商承擔(dān)不利責(zé)任，維護(hù)并沒有違法的消費(fèi)者的合法權(quán)益，這也是維護(hù)公共利益所在。有關(guān)部門應(yīng)該責(zé)令開發(fā)商盡早補(bǔ)辦相關(guān)證件，使得協(xié)議合法化，對(duì)由此所造成的延長(zhǎng)交房等消費(fèi)者利益損失，應(yīng)予以賠償。