“您在我行辦理的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，在申請部分提前歸還本金或提前結(jié)清貸款時(shí)，我行將根據(jù)合同約定收取一定比例的提前還款違約金?！弊蛉掌?，蘇州中行、農(nóng)行、工行和建行四大國有銀行在為個(gè)人辦理住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，都會(huì)要求客戶簽署一份提前還款須知，這份提前還款須知中明確規(guī)定，8月1日起，客戶若在60個(gè)月內(nèi)提前還款，將被收取一定比例的違約金。 揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 張畢榮

　　新規(guī)：提前還款100萬，可能要交納2.94萬違約金

　　從8月1日起，蘇州中行、農(nóng)行、工行和建行等四大行針對提前還房貸的客戶，收取一定比例的違約金。不過，該政策只針對于8月1日以后新簽的貸款，8月1日前發(fā)放的貸款，依然按照原來的政策執(zhí)行。

　　根據(jù)規(guī)定，從8月1日開始，客戶若在5年內(nèi)提前還款，將被收取違約金。提前還款違約金=提前還款金額×貸款執(zhí)行月利率×6個(gè)月，部分提前還款的，每次還款金額不少于壹萬元，且須為壹萬元的整數(shù)倍。目前蘇州各銀行房貸利率執(zhí)行首套房上浮20%―25%，二套房上浮20%―30%的政策。按照目前蘇州首套房貸利率在基準(zhǔn)利率上浮20%來計(jì)算的話，即利率為5.88%，按照這一利率，若提前還款100萬，客戶需要交納2.94萬元違約金。這也意味著，若通過銀行貸款所購的房屋在5年內(nèi)再度交易，交易成本將會(huì)有所增加。

　　在此之前，各大銀行對提前還款的要求較為寬松，部分銀行只需要正常還款1個(gè)月后就可申請?zhí)崆斑€款，無其它費(fèi)用。有些銀行也曾有過“提前還款要交違約金”的規(guī)定，具體要看當(dāng)時(shí)的貸款合同。工行營業(yè)部工作人員告訴記者，針對客戶提前還款行為，如購房貸款合同中無特別說明，貸款不滿1年提前還款，在客戶申請?zhí)崆斑€貸時(shí)將收取最高不超過六個(gè)月房貸利息的違約金，這項(xiàng)規(guī)定之前是一直存在的，但在實(shí)際操作中卻很少真正執(zhí)行。記者了解到，在購房貸款合同中，不同的銀行一般都會(huì)根據(jù)實(shí)際情況設(shè)立提前還貸違約金，但是一般沒有明確相應(yīng)的期限和收取的金額。

　　而此次執(zhí)行最新規(guī)定的不同之處在于，針對貸款開始5年內(nèi)提前還款的情況，明確約定將收取一定比例的違約金。據(jù)了解，伴隨著違約金新規(guī)的執(zhí)行，相關(guān)銀行會(huì)在貸款合同簽訂的過程中，以專門的告知書方式提醒貸款人。而對于需要貸款買房的市民來說，看清貸款合同條款和相關(guān)須知也非常重要。

　　違約金新規(guī)一定程度上類似于限售作用

　　昨日下午，記者在蘇州市不動(dòng)產(chǎn)交易中心看到，前來辦理房產(chǎn)交易過戶的市民非常多，許多人在大廳內(nèi)排隊(duì)等候辦理各種手續(xù)。在蘇州購房群體中，貸款不滿5年，選擇提前還款的客戶并不少。在蘇州各大銀行前來咨詢提前還款的人群里，除了剛買新房的購房者，也有一部分是改善置業(yè)的換房人群，他們大多數(shù)名下都有未結(jié)清的貸款，這種情況下就需要通過提前還款來結(jié)清貸款，以此來盡快將房產(chǎn)賣出從而購買新房。

　　市民周先生前段時(shí)間在蘇州高新區(qū)購買了一套新房，總價(jià)200萬元，貸款140萬元，由于最近生意不錯(cuò)，賺了一筆錢，周先生打算拿這筆錢提前還款。然而，當(dāng)他看到違約金新規(guī)后，立馬改變了想法，決定暫緩提前還貸，將這筆錢用于其它投資。市民李女士三年前買了套二手房，趕在違約金新規(guī)出臺(tái)前將之前購房貸款全部還清了。李女士表示，違約金新規(guī)出臺(tái)的目的是鎖定炒房客資金，抑制房價(jià)過快上漲。然而，這些違約金也很可能加在房價(jià)里由買房人承擔(dān)，會(huì)不會(huì)變相提高房價(jià)？

　　業(yè)內(nèi)人士指出，違約金新規(guī)的執(zhí)行，或?qū)⒃黾淤I房人的購房成本，打擊二手房市場交易的積極性。由于違約金新規(guī)主要針對8月1日后貸款的人群，特別是對急于出售房屋進(jìn)行套現(xiàn)的投資客，肯定會(huì)產(chǎn)生影響。違約金新規(guī)雖不是限售，但一定程度上有類似于限售的作用，如果是短期內(nèi)出手，無疑加大了房屋在二手房交易市場流轉(zhuǎn)的成本，對今后的短線貸款投資購房行為，或?qū)⑹艿揭欢ǖ挠绊?。?jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年蘇州市區(qū)商品住宅成交33057套，同比去年上半年35931套下跌了8%；二手房住宅共計(jì)成交35028套，同比去年上半年29598套上漲約18%。截至今年6月，蘇州二手房掛牌均價(jià)為24411元/平方米，較2017年年底上漲了523元/平方米，掛牌價(jià)穩(wěn)步緩慢上漲。

　　提前還貸是否構(gòu)成違約主要看合同約定

　　對于提前還貸需要收取違約金這一規(guī)定，蘇州丁曉農(nóng)律師事務(wù)所主任律師臧祝文認(rèn)為，提前還貸本身就是一種違約行為，這種做法符合法律規(guī)定。提前還貸是否構(gòu)成違約，主要應(yīng)該看合同的約定，如果合同雙方有約定，那么就應(yīng)該按照約定處理，購房者改變了合同約定的還款時(shí)間就屬于違約，違約的話就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，這就需要看合同中違約責(zé)任有沒有約定，如果約定的話則按照約定執(zhí)行，如果沒有約定的話，銀行采取這樣的規(guī)定肯定不行的，在沒有約定的情況下，銀行沒有權(quán)利禁止借款人提前償還借款，也無權(quán)單方面的向還款人收取違約金。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次蘇州部分銀行關(guān)于提前還貸政策給予了規(guī)范，既和銀行本身業(yè)務(wù)規(guī)范有關(guān)，也是在積極執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策。此類政策對于辦理貸款的購房者沒有太大影響，而對于一些短期內(nèi)要置換的或者拋售房產(chǎn)的群體會(huì)有一定影響。提前還款之前也是要收取違約金的，這個(gè)政策在全國其它城市的銀行本身也是執(zhí)行的。但是不同的是，此次蘇州實(shí)行的違約金新規(guī)，主要是強(qiáng)調(diào)了5年內(nèi)進(jìn)行提前還款的做法，這樣做其實(shí)是考慮到銀行房貸業(yè)務(wù)需要穩(wěn)定，持續(xù)提前還款，銀行本身房貸業(yè)務(wù)就會(huì)受干擾。當(dāng)然，在具體操作中也要看到，此類規(guī)定對于部分急于換房的群體來說，肯定會(huì)增加成本。