原標(biāo)題：“商改租”是商辦類存量房的出路嗎?

　　7月10日，有消息稱，為確保區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，北京市順義區(qū)住建委牽頭組織存量商辦項(xiàng)目負(fù)責(zé)人召開了研討會，參會單位就存量商辦項(xiàng)目如何轉(zhuǎn)型消納庫存進(jìn)行了積極研討并交換了意見。會議確定將存量商辦類項(xiàng)目改造為三種形態(tài)產(chǎn)品：一部分轉(zhuǎn)為公租房，著力解決低收入人群的住房問題;一部分轉(zhuǎn)型為職工集體宿舍，促進(jìn)職住平衡;另一部分轉(zhuǎn)型成公寓酒店類項(xiàng)目，帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)和稅收增長。

　　兩天后，北京市住建委公開回應(yīng)稱：本市并未出臺存量商辦改公租房政策。但由此引發(fā)的對北京存量商辦類項(xiàng)目的關(guān)注并未隨之平息。

　　研討會“順應(yīng)了民意”嗎

　　“據(jù)我所知這個(gè)研討會的確存在。”一位知情人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，順義區(qū)住建委的確于近期組織了對該區(qū)域內(nèi)存量商辦類項(xiàng)目改造方案的研討會，公租房、公寓式酒店和職工集體宿舍的建議也的確是在會上提出的解決方案。

　　此前網(wǎng)絡(luò)上流傳的截圖顯示，順義區(qū)住建委一度將該研討會的消息發(fā)布至官網(wǎng)，但隨后被刪除。

　　上述知情人士透露，由于轉(zhuǎn)發(fā)量較大且引起多方關(guān)注，順義區(qū)住建委網(wǎng)站隨后撤回了該消息，“既然是內(nèi)部討論的內(nèi)容，并沒有形成定文，還是不太適合進(jìn)行信息公開。”他介紹說，針對轄區(qū)內(nèi)的存量商辦類項(xiàng)目，順義區(qū)住建委一直在研究解決的具體措施，“不應(yīng)該公開報(bào)道出來，商辦類項(xiàng)目的問題目前十分敏感。”

　　在順義后沙峪鎮(zhèn)某商辦項(xiàng)目售樓處，一位銷售人員向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者證實(shí)道：“我們這個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商參加了那場研討會。”但他同時(shí)介紹說，會議上研究的幾項(xiàng)改造方案都還沒有落地。他認(rèn)為，“最有可能”的執(zhí)行方式是政府從每棟樓里回購一定套數(shù)的房屋，轉(zhuǎn)變?yōu)檎咝员Ｕ献》浚?ldquo;但具體能否執(zhí)行，誰也不知道。”

　　對于北京存量商辦類項(xiàng)目的討論始于2017年3月北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，其中對商辦類項(xiàng)目做出不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛镜纫蟆?ldquo;3?26”新政出臺后，此前的“商改住”產(chǎn)品，即名義上是商辦類項(xiàng)目，實(shí)際上開發(fā)商將其開發(fā)成“類住宅”產(chǎn)品，大行其道的格局遭到顛覆。

　　對于已經(jīng)以商辦類項(xiàng)目的名義獲得土地并在其上開發(fā)了“類住宅”產(chǎn)品的開發(fā)商而言，“3?26”新政(編者注：指2017年3月26日北京市住建委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》)后大量滯銷的商辦類項(xiàng)目存量已經(jīng)是不容小覷的問題。

　　上述知情人士告訴記者，順義區(qū)住建委召開研討會有一定社會基礎(chǔ)，順應(yīng)了“民意”，但結(jié)果卻是開發(fā)商利用會議上被曝出的內(nèi)容迅速對外傳播，以求掀起輿論關(guān)注，并造成對政府相關(guān)部門的無形壓力。

　　“公租房、公寓式酒店和職工集體宿舍這三個(gè)選項(xiàng)恰恰是為銷售端考慮的。”有開發(fā)商負(fù)責(zé)人對記者說，他所在的開發(fā)商在順義有商辦類項(xiàng)目，此前一直與順義區(qū)住建委有溝通，“畢竟這么多存量擺在這兒對誰都沒有好處，但我們并沒有特別具體地向住建委提出這三個(gè)方案，這三個(gè)方案應(yīng)該是在會議現(xiàn)場提出來的。”

　　位于北京市順義區(qū)的商辦類項(xiàng)目旭輝26 街區(qū)。(《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 胡巍 攝)

　　停滯的不僅是房子，還有在建項(xiàng)目

　　“3?26”新政以來，順義區(qū)商辦類項(xiàng)目滯銷情況如何?《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者在順義南法信和后沙峪兩地走訪發(fā)現(xiàn)，兩地聚集了綠地自由港、旭輝26街區(qū)、國門智慧城和金逸商務(wù)中心建城花園等數(shù)個(gè)商辦類項(xiàng)目，從建成的房屋形態(tài)上看，多數(shù)是按照“類住宅”形式開發(fā)的。

　　“這附近就幾乎沒有住宅項(xiàng)目，都是商辦。”一位當(dāng)?shù)鼐用窀嬖V記者。

　　根據(jù)前述在順義區(qū)住建委官網(wǎng)上已經(jīng)被撤回的消息，目前順義區(qū)內(nèi)有38個(gè)正在銷售的商辦類項(xiàng)目，存量為8000套。這一數(shù)字在北京各區(qū)中是否屬于較多的?一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者，其所在的開發(fā)商在順義有一處商辦類項(xiàng)目，據(jù)他了解，“順義區(qū)的存量算是比較多的。”

　　早在去年“3?26”新政推出之初，中原地產(chǎn)研究中心首席研究員張大偉就根據(jù)中原地產(chǎn)掌握的數(shù)字，推斷出將來可能出現(xiàn)的商辦類項(xiàng)目滯銷問題。“目前(截至2017年3月)市場庫存的商辦類項(xiàng)目大約6萬套，其中2.3萬套為商住類物業(yè)，這些今后只能以企業(yè)和社會組織為出售對象，而此前90%的購買者都是個(gè)人。”張大偉當(dāng)時(shí)判斷：商辦類成交量暴跌，已是“板上釘釘”。此外數(shù)據(jù)還顯示，2017年北京新成交商業(yè)辦公類土地面積共近200萬平方米，而這又為商辦類項(xiàng)目增加了新的存量。

　　在不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛?，無法出售給個(gè)人的情況下，這些項(xiàng)目的銷售情況如何?上述開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“在‘3?26’新政下達(dá)后，我們嚴(yán)格按照商業(yè)辦公類項(xiàng)目的銷售方式在銷售這些房屋，不敢有絲毫違規(guī)，但這些項(xiàng)目在現(xiàn)在這種狀況下的銷售速度的確很慢。”

　　某商辦類項(xiàng)目售樓中心 (《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者 胡巍 攝)

　　除了已經(jīng)建設(shè)完成的項(xiàng)目“滯銷”，更尷尬的是在建項(xiàng)目“停工”。

　　思源地產(chǎn)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“3?26”新政規(guī)定的“開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米”，是指在2017年3月26日之前拿到施工證的項(xiàng)目不受影響，而對于那些沒有拿到施工證的項(xiàng)目，即便在規(guī)劃已經(jīng)報(bào)批的情況下也必須將戶型調(diào)整為最小分割單元不得小于500平方米的戶型，否則不能獲得施工證，“也就是說，目前處于停滯狀態(tài)的不僅是房子的銷售，還有開發(fā)商已經(jīng)獲得的土地的開發(fā)。”

　　郭毅進(jìn)一步解釋說，一些項(xiàng)目的開發(fā)商不得不將原先小戶型改為不小于500平方米的大戶型，而大戶型的實(shí)際市場需求很小，占商辦類項(xiàng)目總量不到1%。

　　上述開發(fā)商負(fù)責(zé)人對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說：“幸好我們在去年3月26日之前就獲得了施工證，在前期戶型設(shè)計(jì)上也為小型工作室這部分需求預(yù)留了空間，我們的項(xiàng)目才沒在施工工程中受到影響。”

　　當(dāng)初土地規(guī)劃為何批了這么多商辦類項(xiàng)目?

　　上述開發(fā)商負(fù)責(zé)人向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹，他們也曾想過其他辦法消解庫存，比如轉(zhuǎn)型共享辦公空間，但最終沒有談成。“附近的商業(yè)氛圍不夠濃厚，沒有對創(chuàng)業(yè)人才和創(chuàng)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的吸引力，商業(yè)環(huán)境不足以支撐共享辦公這種業(yè)態(tài)。”

　　郭毅告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，該現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在順義，在北京的房山和大興也較為普遍。“我一直不理解，在沒有足夠產(chǎn)業(yè)，也吸引不了太多人群的情況下，在土地規(guī)劃上批出如此多的商業(yè)辦公地塊的依據(jù)是什么。”她認(rèn)為，開發(fā)商拿到地塊后，根據(jù)市場的實(shí)際需求開發(fā)產(chǎn)品，若對于居住的需求遠(yuǎn)大于對辦公的需求，開發(fā)商勢必會選擇開發(fā)“類住宅”產(chǎn)品，這是市場規(guī)律使然。“如果在沒有足夠的產(chǎn)業(yè)和人口集群的地塊上要求開發(fā)商開發(fā)市場需求很小的辦公類產(chǎn)品，政策本身的合理性就存在疑問。”

　　如今，北京市住建委雖然否認(rèn)出臺了存量商辦改公租房的政策，但并未提及轉(zhuǎn)型職工集體宿舍及公寓式酒店這項(xiàng)方案。兩者的可行性又有多大?

　　其實(shí)，在2017年7月發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》就曾提出，鼓勵(lì)住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等，按規(guī)定改建為租賃住房。此后，上海、南京等多個(gè)城市提出“商改租”。

　　今年5月，北京市住建委等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》，其中提出的三個(gè)來源中就包括：各區(qū)結(jié)合區(qū)域規(guī)劃調(diào)整需要，將閑置的商場、寫字樓或酒店等改建。

　　早在“3?26”新政公布之初，一些中介從業(yè)者就曾對記者表達(dá)過這樣的想法：“那么多‘商改住’滯銷，長期下去會形成大量的存量，到時(shí)候總要有個(gè)說法，說不定政策上就會有松動，沒準(zhǔn)土地性質(zhì)也就‘商改住’了。”

　　隨著順義關(guān)于存量商辦類項(xiàng)目改造方案研討會的召開，一些人認(rèn)為這似乎代表了政策松動的跡象。但郭毅對記者表示：“在特定區(qū)域內(nèi)有多少商辦類建設(shè)用地指標(biāo)和住宅類用地指標(biāo)都是確定的，即便真的實(shí)現(xiàn)土地性質(zhì)上的‘商改住’，也是需要使用指標(biāo)的，不存在因?yàn)榇罅可剔k類項(xiàng)目庫存積壓的情況就導(dǎo)致政府在這個(gè)問題上‘松口’的可能。”不過對于“商改租”，郭毅分析認(rèn)為，積壓的庫存改成職工集體宿舍或公租房，在不發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，即不產(chǎn)生買賣行為的前提下，在法理上也是說得通的，“當(dāng)然，現(xiàn)在北京市住建委明確否決公租房這一可能性，那這個(gè)問題就不用再討論了。”

　　除了政策上的支持，另一個(gè)繞不開的話題是技術(shù)上的改造難度。有商辦類項(xiàng)目銷售部門負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，從商水商電改成民水民電就是政府“一句話的事兒”，但是天然氣管線在初期規(guī)劃時(shí)并不存在，如果建筑已經(jīng)基本完工，不可能再加進(jìn)去，如果加在樓體外面，消防驗(yàn)收時(shí)肯定通不過。

　　郭毅告訴記者，天然氣管線在施工中應(yīng)該埋在建筑實(shí)體下方，當(dāng)建筑實(shí)體已經(jīng)基本完工之時(shí)，完全沒有加裝天然氣管線的可能，“從技術(shù)上說，公寓式酒店這個(gè)方案最容易實(shí)現(xiàn)，因?yàn)椴簧婕疤烊粴饨尤氲膯栴}。”

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者曾就北京商辦類項(xiàng)目改造問題聯(lián)系采訪北京市住建委，但截至記者發(fā)稿時(shí)尚未收到回復(fù)。

　　“3?26”新政對商辦類項(xiàng)目做出的限制(部分)

　　1 商辦類項(xiàng)目不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?

　　2 開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米;

　　3 開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織，購房者不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織;

　　4 本公告執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購買應(yīng)當(dāng)符合下列條件：名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄、在京已連續(xù)五年繳納社會保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅。

　　5 中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳商辦類項(xiàng)目可以用于居住;

　　6 商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的個(gè)人購房貸款。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》 記者 銀昕 | (本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟(jì)周刊》2018年第30期)