原標題：杭州樓市這半年：從狂熱奔跑到疲態(tài)初現(xiàn)

　　[摘要] 以杭州濱江區(qū)為例，該區(qū)民政局近期披露的數據顯示，2018年4月至6月中旬，結婚登記為800多對，而去年同期為600多對，同比增長了33%，漲幅驚人。

　　夏宏決定暫緩搖號。

　　這位29歲的年輕人籍貫安徽省黟縣，現(xiàn)就職于杭州未來科技城一家互聯(lián)網公司，在過去三個月里，他轉戰(zhàn)杭州十余個新待售樓盤參與搖號，但均未中簽。

　　暫緩參與搖號，并非“有些心灰意冷”，而是夏宏覺得，“(杭州)樓市可能要涼下來了”。

　　在狂熱奔跑了兩年之后，進入8月的杭州樓市微露變臉跡象。自1999年成為國內第一個頒布土地收儲政府規(guī)章的城市以來，杭州樓市的一舉一動，牽扯著全國地產行業(yè)的神經。

　　回顧2008年和2014年的中國樓市，都曾伴隨著杭州地區(qū)率先出現(xiàn)的信號。如2014年初，杭州樓市馬年第一降―其邏輯是房屋銷量大幅下降，開發(fā)商信貸枯竭，新盤開始降價，房鬧登場―中國樓市隨即顯露疲態(tài)，步入拐點。

　　2018年杭州樓市的復雜性，遠高于其他城市，分析杭州樓市的樣本，或可一窺全國樓市的多重面貌。

　　“運氣怎么這么差”

　　2016年G20會議后，杭州凈人口流入源源不斷，基礎設施建設亦不斷加碼，調高了人們對未來的預期，其后樓市風起云涌。

　　同是2016年，杭州開啟了全面的舊城改造，城中村成為攻堅重點。據透明售房網的數據顯示，2017年全年，杭州完成整村征遷69個村，征遷59796戶。按照計劃，2018年，杭州還將完成56個整村征遷，征遷住戶4萬戶。

　　新增的拆遷戶手中突然有了大筆資金，涌向房地產成為自然的選擇，房價由此水漲船高，2016年10月和2017年11月，杭州兩次被住建部點名為房價上漲過快的熱點城市之一。杭州政府一度試圖通過控制預售證發(fā)放來限制房價，以新開樓盤備案價不得高于板塊均價的方式控制預售證發(fā)放。

　　面臨限價，許多地產商拒絕入市。2017年12月，夏宏曾去阿里巴巴附近的一個新盤踩點，問售樓小姐為什么還不開盤，對方直白地回答，“老板不想開”。在得知夏宏準備按揭買房后，售樓小姐直接告訴他，“我們需要全款，按揭的話，建議你就不用來看了”。

　　限購的門越關越緊，不少人想的卻是從門縫里擠進去，就職于浙商證券的陳雪晴正是其中一位。

　　36歲的陳雪晴，家里已有一套房產，一二手房價倒掛的現(xiàn)狀，促使她考慮再買一套新房，為了獲得購房資格，2017年底，她花20萬元買了一個新房的號子(開發(fā)商確保能夠買到新房)。“花20萬元買一個號子，當然心疼，但也許能賺50萬元甚至更多，咬咬牙覺得也值。”陳雪晴說道。

　　面對杭州這種火爆的搶房現(xiàn)象，經濟學家馬光遠曾評價：這不是在搶房，這是在搶錢。“搖號前杭州新樓盤跟號子費、全款、捆綁車位等關鍵詞有關，這些隱形門檻，讓普通購房者很難買到新房。”樓市大腦研究院院長方張接告訴時代周報記者。

　　樓市的亂象，促使地方主管部門下決心出臺新的解決辦法。

　　4月4日，杭州發(fā)布《關于實施商品住房公證搖號公開銷售工作的通知》，對商品住房市場出現(xiàn)的炒賣房號、捆綁車位搭售等違規(guī)行為，采取公開搖號全程公證的方式，規(guī)范市場銷售行為。

　　像夏宏這樣的剛需和看不見的投資者，隨即加入了一場搶房的戰(zhàn)役。

　　5月初，夏宏注意到，位于未來科技城的新盤華夏四季即將開盤，他迅速準備了搖號需要的征信報告、戶口簿、收入證明等材料。杭州實施搖號政策后，誕生了眾多萬人搖號的場景。火爆搖號現(xiàn)象背后，是一二手房價格的嚴重倒掛。

　　以夏宏參與搖號的華夏四季為例，推出的160套房源，均價為2.6萬元，而項目周邊二手房價格約在3.5萬元左右，存在很大的套利空間。

　　“搖到就相當于中獎。”夏宏說。與華夏四季同時領出預售證的樓盤，還包括融信瀾天等項目，均因一二手房價的嚴重倒掛而被剛需們廣泛關注。

　　5月26日早晨8點多，夏宏來到華夏四季的指定銀行，在排隊近五個小時后辦好了資金凍結，拿到了一張由銀行出示的資金凍結證明，進行網上登記。盡管交資料登記報名耗時耗力，但對于夏宏而言，覺得“辛苦沒什么”，至少有機會搖號了。

　　5月31日，華夏四季正式搖號，夏宏還是沒搖中，“運氣怎么這么差，”他有點無奈。

　　花式制造搖號資格

　　自搖號開始后的一個多月，杭州樓市高溫不下。

　　口口相傳的滾雪球效應，極大改變了諸多原本是旁觀者的心態(tài)，一些擁有搖號資格的旁觀家庭加入了搖號大軍，沒有資格的則想辦法制造資格。

　　38歲的丁松是杭州一家私募公司高管，2010年他買了萬科良渚文化村的房子。2014年，他的妻子和家人又在良渚買了第二套房。按照限購政策，丁松家庭已無購房資格。沒有房票怎么辦?丁松想到的曲線道路，是用他62歲母親的名義去搖號。

　　相較于夏宏參與了十余次搖號均未中的尷尬，丁松可謂運氣爆棚。6月底，他第二次參與搖號，就搖中了位于莫干山路的九龍倉瓏璽89平方米的新房，總價在350萬元左右。

　　彼時丁松家庭有40萬元現(xiàn)金的存款，搖中后，首付仍不夠。他想到的解決辦法，是抵押第一套房子。一個客觀事實是，樓市配資操作由明轉暗，模式變形，許多貸款中介攬客，幫助客戶對接銀行辦理信用貸款、抵押消費貸款，用來支付購房首付。

　　“我的第一套房子市值在500萬元左右，最后向銀行申請了100萬元消費貸款。”為了順利搞定按揭問題，丁松還專門找了杭州某商業(yè)銀行的支行行長疏通關系。

　　除了借老人名義參與搖號外，杭州市加碼的限購政策，也催生了“結婚率”的提高。

　　目前，杭州限購政策其中一項細則是，家庭戶可購買兩套房，而單身青年僅能買一套房，在搖號政策執(zhí)行后，優(yōu)先照顧無房家庭，這意味著，無房家庭的中簽率要高于單身青年的中簽率。這變相催熱了結婚潮。以杭州濱江區(qū)為例，該區(qū)民政局近期披露的數據顯示，46月中旬，結婚登記為800多對，而去年同期為600多對，同比增長了33%，漲幅驚人。

　　除上述套路外，更多新的玩法出現(xiàn)了―借公司名義買房。

　　6月中旬，融信創(chuàng)世紀、萬科西雅圖、九龍倉瓏璽等新盤陸續(xù)公布了搖號結果，在中簽名單中，丁松發(fā)現(xiàn)了三個歸屬于公司的中簽者―杭州悅樂汽車服務有限公司、杭州宇樂汽車服務有限公司、杭州悅高汽車服務有限公司，上述三家公司注冊于2018年5月，法人代表均為一名叫周然的人。杭州新盤搖號中簽率很低，如融信創(chuàng)世紀，當時推出616套房源，報名的兩萬多人中，包括58家公司，最終有3家公司中簽。

　　該中簽事件在本地論壇中迅即引起諸多討論。6月21日，杭州再次出臺樓市新政，緊急叫停了企業(yè)購房行為。

　　凍資誘發(fā)P2P爆雷

　　樓市進入搖號階段后，其中一個環(huán)節(jié)是驗資或凍結資金，特別是動輒百萬元的搖號凍結資金，對資金提出了較高要求。

　　以前述“周然事件”為例，除三個中簽樓盤外，周然旗下公司還相繼參加了綠城梧桐郡、萬科西雅圖、匯高?佰悅中心、濱盛金茂府等熱盤的搖號。粗略測算，輪番報名需要用于凍結驗資的資金成本不低于2000萬元，這絕非普通購房者能做到的。

　　自杭州搖號新政以來，超過萬人登記搖號的紅盤已有10余個，以搖號人數破兩萬的融信保利創(chuàng)世邸為例，要求無房戶驗資100萬元，二套驗資200萬元，全款驗資300萬元。參與搖號的有7498戶無房家庭，以剩余近1.3萬搖號戶均繳納二套驗資。以此估算，創(chuàng)世邸凍結了超過330億元資金。

　　6月25日，杭州三大知名樓盤同時搖號，共計吸引3.6萬戶家庭參與，合計凍結資金超過500億元。巨大的凍結資金，促使部分投資者從P2P平臺撤回現(xiàn)金，隨之而來的是強大的抽水效應，各個中小平臺的資金鏈條被拉到極限緊繃狀態(tài)。中金公司的固收團隊認為，“近期杭州P2P風險集中爆發(fā)，因為杭州是房地產市場與P2P緊密相連的典型”。

　　杭州一家互聯(lián)網金融公司的副總裁告訴時代周報記者，該公司旗下的P2P平臺，在7月初的一周時間內撤走了近三個億的資金，“當時情況很嚴峻”。

　　“杭州是全國很有代表性的城市，既是樓市重鎮(zhèn)，又是互聯(lián)網金融重鎮(zhèn)。未來樓市抽水太厲害的話，互金公司發(fā)展的壓力還會很大。”前述副總裁人士說道。

　　降溫跡象

　　進入7月，杭州土地市場降溫，新盤不斷領出預售證，樓市涼風初現(xiàn)。

　　2017年，杭州土地出讓金突破達2035億元。2018年上半年，40城土地出讓金排名最高的城市同樣是杭州，為1417.6億元，緊隨其后的是北京，2018年土地出讓金為740.4億元。

　　盡管去年以來杭州土地供應量巨大，然而真正入市的房源依然沒有完全放開。時代周報記者不完全統(tǒng)計，2017年至今，拿地未開盤項目的總建筑面積已超1000萬平方米，隱性庫存劇增。

　　7月以來，杭州進行了6場土拍： 4日，杭州空港新城地塊拍賣，用時僅15分鐘，僅6.48%的溢價。郊區(qū)下跌，核心區(qū)失守。7月26日，杭州臨安青山湖科技城推出宅地，由保億底價撿漏，成交總價約12億元，成交樓面價9400元/平方米，相比年初地價跌幅15%。而半年前，中糧與旭輝聯(lián)合體還以11113元/平方米的樓面價在該板塊拿地。“過去的兩年中，杭州幾乎是二線城市中最為堅挺的城市。經濟走勢的不確定性，已經影響到了樓市。”浙報傳媒房產研究院院長丁建剛介紹說。

　　伴隨資金流動性趨緊，開發(fā)商開閘放量的趨勢隱現(xiàn)。7月6日晚，杭州連發(fā)7張預售證，無一樓盤要求凍資，最低35萬元存款證明即可。其中，因限價延期開盤長達半年的碧桂園?東旭府，突然一次性推出1266套房源，成為杭州搖號以來，單盤推售規(guī)模之最。

　　這種預期逐漸波及了二手房市場。透明售房網的數據顯示，與6月相比，7月以來二手房成交量持續(xù)低迷。7月上旬，杭州二手房成交量為3405套，而6月同期則成交了4727套，環(huán)比下降了28%。

　　成交量下滑的同時，二手房的掛牌量卻在不斷增加，如7月18日這天，杭州二手房掛牌量創(chuàng)出新高，達1695套。部分房源更是降價出售，時代周報記者在透明售房網上檢索到，有些房源幾天內重新掛牌后價格降了三四十萬元，如一套中海寰宇天下90平方米的房子，7月4日在鏈家的掛牌價為520萬元，7月20日重新掛牌后，價格變成了480萬元。

　　頗為戲謔的是，進入7月，杭州甚至出現(xiàn)了樓盤里搖號、樓盤外業(yè)主維權的怪異現(xiàn)象，這種現(xiàn)象源于業(yè)主發(fā)現(xiàn)開發(fā)商前期項目在交房后減配。一家在杭的房企高管告訴時代周報記者，由于新房被限價，該公司項目估計會比當初承諾的適當減配，“比如小區(qū)綠化的減少，再比如小區(qū)電梯會換成便宜的牌子等，減多減少，主要看各家開發(fā)商的良心。”這位房企高管稱,“對剛需和普通投資客來說，現(xiàn)在既擔心錯失樓市紅利最后的上車機會，又怕成為最后一棒的接盤俠，這是中國新中產的財富焦慮。”

　　夏宏開始隱隱擔憂，明后年，很多精裝修的樓盤將會交付，屆時也許會出現(xiàn)大面積維權現(xiàn)象，現(xiàn)在樓市有降溫跡象，他準備觀望一下，“暫不參與搖號了”。“杭州樓市目前是有些降溫，但說變冷甚至降價還談不上，要知道，過兩年還有亞運會呢。”丁松說。