3年前，以萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁身份接管北京萬(wàn)科的劉肖，為了找到業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的新突破，為北京萬(wàn)科量身定制了“6+X”全面多元化轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，首當(dāng)其沖的A計(jì)劃便是“存量改造計(jì)劃”，即更為大家所知的“曼哈頓計(jì)劃”。

　　3年時(shí)間過(guò)去，北京萬(wàn)科“存量改造計(jì)劃”的首個(gè)項(xiàng)目在朝陽(yáng)路十里堡地塊開花結(jié)果，從原“西單商場(chǎng)”轉(zhuǎn)變而來(lái)的“萬(wàn)科時(shí)代中心”，開始向外界展示萬(wàn)科的存量改造實(shí)力。

　　日前，在北京萬(wàn)科組織的一場(chǎng)發(fā)布會(huì)上，劉肖也頗為詳細(xì)地向外界闡述了存量改造計(jì)劃的源起及發(fā)展情況。據(jù)他透露，截至目前，萬(wàn)科北方區(qū)域共投入了200億元用于存量改造，涵蓋17個(gè)項(xiàng)目，未來(lái)3年，每年都會(huì)有100億左右的投資追加，“希望3年之后我們能夠持有400到500億元的存量資產(chǎn)改造項(xiàng)目。”他說(shuō)。

　　念想落地

　　劉肖的“曼哈頓計(jì)劃”從一個(gè)念想開始，落地成一個(gè)投入超200億元，涵蓋了約17個(gè)項(xiàng)目的完整戰(zhàn)略設(shè)計(jì)，前后用了3年。

　　“我能清晰地記得，三年前我們的不安全感和焦慮感，那時(shí)候房地產(chǎn)形勢(shì)比今天惡劣得多，那時(shí)候?qū)βD考察之后的一個(gè)念想，支撐了我對(duì)北京萬(wàn)科的轉(zhuǎn)型計(jì)劃。”劉肖說(shuō)，2015年初，他剛到北京，帶著團(tuán)隊(duì)去曼哈頓考察，那片區(qū)域的發(fā)展路徑對(duì)他啟發(fā)良多：紐約人做房地產(chǎn)的方式很多是把過(guò)去的商業(yè)改成辦公，把酒店改成辦公，或者把辦公改成酒店，通過(guò)產(chǎn)品的改變，對(duì)城市存量進(jìn)行改造，滿足新的需求。

　　回到北京之后，背負(fù)著業(yè)務(wù)再創(chuàng)新高重?fù)?dān)的劉肖，從存量市場(chǎng)看到了機(jī)遇。

　　北京出現(xiàn)了千萬(wàn)級(jí)別人口數(shù)量、千億地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模、副中心搬遷、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重塑、人口結(jié)構(gòu)變遷等難得的變化，“另外我們發(fā)現(xiàn)北京的新增用地非常少，我們必須在存量上做文章。”劉肖說(shuō)，北京的機(jī)遇和北京萬(wàn)科對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法，共同造就了存量資產(chǎn)改造計(jì)劃的推出。

　　“萬(wàn)科時(shí)代中心”的改造，真正實(shí)施的時(shí)間是2年，總建筑面積約4.7萬(wàn)平方米，原本是個(gè)傳統(tǒng)的商場(chǎng)，進(jìn)深大，內(nèi)部封閉。最終，改造方案結(jié)合區(qū)域情況，將項(xiàng)目定位成了一個(gè)集精品商業(yè)、文化辦公、藝術(shù)空間為一體的城市綜合體。

　　隨著城市形態(tài)轉(zhuǎn)變和創(chuàng)意階層崛起，城市更新的邊界從宏觀上的城市面貌升級(jí)延伸到微觀上的人文精神重塑;而產(chǎn)業(yè)升級(jí)的核心，除了需要產(chǎn)業(yè)與行業(yè)之間產(chǎn)生更多的交叉與關(guān)聯(lián)，更需要把原來(lái)被忽視的文化、藝術(shù)、生活與社區(qū)等元素納入到整個(gè)體系中。

　　“明確方向，要做的事就相對(duì)簡(jiǎn)單清晰了。我們要把萬(wàn)科時(shí)代中心打造成新型文創(chuàng)綜合樣本。”據(jù)劉肖介紹，打造萬(wàn)科時(shí)代中心的核心在于騰退空間再利用、文創(chuàng)上下游產(chǎn)業(yè)鏈接、創(chuàng)新空間價(jià)值及優(yōu)化創(chuàng)業(yè)環(huán)境。

　　再放大范圍，劉肖認(rèn)為：“城市更新最主要有兩個(gè)目的，一是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，把低效率的土地置換出來(lái)，就是置換成更加高效的產(chǎn)業(yè)來(lái)使用;二是通過(guò)置換來(lái)創(chuàng)造更好的人居環(huán)境。”

　　以萬(wàn)科時(shí)代中心為代表的北京萬(wàn)科存量資產(chǎn)改造策略，都是圍繞著和城市同步發(fā)展、和客戶同步發(fā)展來(lái)展開。“美好生活場(chǎng)景師，是我們時(shí)刻遵循的定位。”他說(shuō)。

　　未來(lái)投資更大、更快

　　談及存量改造計(jì)劃的未來(lái)，劉肖十分篤定：“這個(gè)市場(chǎng)方興未艾，趨勢(shì)大家都看到了，我們應(yīng)該設(shè)定一個(gè)與行業(yè)發(fā)展比較匹配的速度。”

　　在具體的內(nèi)容創(chuàng)造上，存量改造項(xiàng)目會(huì)圍繞科創(chuàng)園、文化園兩個(gè)IP展開。

　　北京作為萬(wàn)科北方區(qū)域的發(fā)展重鎮(zhèn)，也承載了存量改造的絕大部分，200億元的已投資范疇里，北京市場(chǎng)占據(jù)了約75%。

　　劉肖認(rèn)為，北京市場(chǎng)做存量改造的關(guān)鍵要素存分別包括資產(chǎn)獲取能力、產(chǎn)品能力以及低成本長(zhǎng)期資金的獲取能力。

　　“萬(wàn)科在資產(chǎn)獲取能力上是一個(gè)可信賴的交易對(duì)手。”劉肖說(shuō)，萬(wàn)科交易過(guò)程比較公開，信用比較好，擁有較強(qiáng)的資產(chǎn)收并購(gòu)能力，也可以解決資產(chǎn)本身一些復(fù)雜的棘手的歷史遺留問(wèn)題。

　　產(chǎn)品能力包括內(nèi)容的創(chuàng)造，也包括和其他企業(yè)戰(zhàn)略合作的能力。“另外，做產(chǎn)品的能力不是一個(gè)靜態(tài)，而是動(dòng)態(tài)的概念。”劉肖認(rèn)為，北京萬(wàn)科對(duì)客戶的認(rèn)知能力、對(duì)政府規(guī)劃的理解、對(duì)產(chǎn)品迭代的學(xué)習(xí)，都比較突出。

　　“第三個(gè)非常重要的要素是低成本長(zhǎng)期資金的獲取能力。”劉肖舉例說(shuō)明，比如當(dāng)北京萬(wàn)科三年之后持有500億存量資產(chǎn)的時(shí)候，架構(gòu)是多元的，有些是參股的，有些是控股的，有些是基金的，可能基金比例會(huì)比較高。所以萬(wàn)科是目前相關(guān)做存量資產(chǎn)行業(yè)中，國(guó)際三大評(píng)級(jí)公司評(píng)級(jí)最高的，低成本長(zhǎng)期資金的融資能力很強(qiáng)。

　　劉肖說(shuō)：“實(shí)際上我們的房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員在中國(guó)還是比較浮躁的，如果去曼哈頓看存量資產(chǎn)改造從業(yè)人員，核心要素是他們對(duì)曼哈頓地區(qū)的變遷和未來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有著真知灼見。”而萬(wàn)科存量改造團(tuán)隊(duì)，對(duì)產(chǎn)品的理解也在不斷進(jìn)步。

　　在劉肖的規(guī)劃中，未來(lái)3年，北京萬(wàn)科每年都會(huì)投入100億左右的投資用于存量改造，預(yù)計(jì)3年之后持有400到500億元的存量資產(chǎn)改造項(xiàng)目。(人民網(wǎng))