從2018年至今，陸續(xù)有物管公司赴港上市。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018到2020三年間，分別有6、9、18家上市的物管公司，而在2021年的半年內，已有20幾家物管公司遞表，并且當前在港上市的物管公司數(shù)量已達到47家。中駿商管作為一家綜合物業(yè)管理服務提供商，重點發(fā)力商管賽道，已于6月21日開啟招股，時間持續(xù)到6月24日，并預計將在7月2日正式于聯(lián)交所主板掛牌上市。每股發(fā)售價3.7-4.6港元，每手1,000股，集資最多23億港元。

　　本次上巿引入四名基石投資者，包括安踏體育(02020)副主席兼執(zhí)行董事丁世家先生之家族信托公司和盛海外、恒安國際(01044)執(zhí)行董事許清流先生全資擁有的King Terrace Limited、九牧王(601566.SH)投資部主管林婉瑩女士及TX Capital。各基石投資者將有由上巿日期起6個月的禁售期。

　　在物管分拆上市潮下的商管賽道中，中駿商管無疑是近期最大的焦點。

　　稀缺的商管賽道標的

　　從中駿商管的命名便可以看出其對于商管賽道的突出定位。目前，港股上市的輕資產(chǎn)商管屬性公司僅4家，商管物業(yè)股在港股中仍屬于稀缺性標的。隨著中駿商管為代表的商管標的陸續(xù)上市及已上市的物業(yè)標的業(yè)務重心向商管遷移，商管賽道有望在未來幾年持續(xù)擴容。

　　中駿集團于2017年正式提出2020年“千億級規(guī)模”戰(zhàn)略目標。在此期間，公司進一步確立了以地產(chǎn)開發(fā)為主體，以商業(yè)購物中心及長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業(yè)務發(fā)展模式，由此而奠定了如今的中駿商管在商管賽道的布局。

　　依托“一體兩翼”戰(zhàn)略的持續(xù)深化落地，中駿商管業(yè)務于近幾年間實現(xiàn)了顯著增長，并形成了多元化的業(yè)務形態(tài)。

　　目前，公司在管物業(yè)涵蓋住宅物業(yè)、購物商場、商業(yè)街、寫字樓、學校、圖書館及其他物業(yè)。其中，中駿商管自2003年以來一直以“世邦泰和”、“中駿世界城”及“中駿廣場”三個品牌提供物業(yè)管理服務;就購物商場而言，公司也以“都市流行”、“品質生活”及“都市奧萊”三種不同的市場定位策略迎合不同城市和地區(qū)客戶的物業(yè)需求。

　　截至2020年12月31日，中駿商管簽約管理199個項目，覆蓋18個省、市及自治區(qū)。其中，以簽約建筑面積計算，位于海峽西岸經(jīng)濟區(qū)、長江三角洲經(jīng)濟區(qū)、中西部地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)及粵港澳大灣區(qū)的占比分別為42.4%、21.2%、14.9%、10.9%及10.6%，地域分布上也形成了多元化的物業(yè)組合。

　　智通財經(jīng)APP了解到，中駿商管于2019年開始提供購物商場的開業(yè)前管理服務，作為中駿集團擴大其購物商場組合戰(zhàn)略的一部分。同時中駿集團為進一步擴張業(yè)務，2019年開始收購混合用途土地，可供開發(fā)購物商場的同時開發(fā)住宅項目。

　　2018-2020年間，中駿商管商管業(yè)務規(guī)模實現(xiàn)了顯著增長。按物業(yè)類型劃分，公司商業(yè)物業(yè)收入占比分別為38.4%、42%和46.3%，逐年增多，相應的住宅物業(yè)收入占比分別為61.6%、58%和53.7%，2020年商業(yè)物業(yè)與住宅物業(yè)收入幾近平分。

　　在運營水平方面，于往績記錄期內，包括中駿商管泉州世界城、南安世界城、水頭世界城及仙游世界城在內的四個在管購物商場于開業(yè)起或2018-2020年間維持了超過99.1%的較高整體物業(yè)管理費收取率及超過93.2%的較高平均占用率。

　　憑借著中駿集團“一體兩翼”的協(xié)同效應，中駿商管在商管賽道上的定位日益突出。與此同時，隨著該戰(zhàn)略的深耕落地，中駿集團于2020-2021年在土拍市場上保持活躍。其中，2020年中駿集團新增38幅優(yōu)質地塊，其中23為支撐“一體兩翼”協(xié)同戰(zhàn)略的綜合性用地，包括新增中駿世界城購物中心19座，新增方隅公寓9個。

　　進入2021年，中駿接連在北京、合肥、上海、杭州等核心一二線重點城市頻頻布局，僅5月單月便在全國連落四子。截至6月15日，2021年中駿集團新增土儲面積585萬方，總貨值達804億，其中包含中駿世界城購物中心6座和方隅公寓14個。

　　2020年，中駿集團更是提出了其“百城計劃”，預計到2025年開業(yè)及在建的世界城數(shù)量將超過100座。而從版圖布局來看，中駿的百城擴張計劃并非盲目擴張，而是以長三角經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈、粵港澳大灣區(qū)、中西部核心城巿以及海西經(jīng)濟區(qū)為重點發(fā)展目標，逐步鋪開全國化連鎖發(fā)展，形成“4+1”區(qū)域戰(zhàn)略布局。

　　據(jù)智通財經(jīng)APP了解，2021年中駿集團提出同比提升18%至1200億元的亮眼銷售目標。海通國際指出，該合同銷售目標增長率為其追蹤的房地產(chǎn)開發(fā)商中最快之一。此外，截至2020年底，已售未結轉規(guī)模超過1100億，相當于今年銷售目標92%，過去五年，中駿集團的銷售目標均是超額完成。花旗表示，在保持穩(wěn)定的逾25%的毛利率和逐步提高權益比下，中駿集團將在2021年至2023年進入盈利高增長期。

　　與此同時，中駿集團2020年宣告通過了 “三道紅線”的考驗，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為68.7%，凈負債率降至59.2%，非受限現(xiàn)金短債比為1.3倍。同時，加權平均融資成本進一步改善，由6.7%同比降至6.5%，求進步、求擴張具備條件。評級機構穆迪更于今年五月將中駿集團的公司家族評級展望由“穩(wěn)定”上調至“正面”，確認公司家族評級為“B1”和其高級無抵押債務評級為“B2”。

　　可以預期，在中駿集團“一體兩翼”戰(zhàn)略及“百城計劃”的雙重推動下，集團業(yè)務規(guī)模在未來幾年間將實現(xiàn)快速增長。這也將為中駿商管實現(xiàn)更穩(wěn)健，更長遠的增長賦能，為其長遠穩(wěn)健發(fā)展奠基。

　　商管業(yè)務驅動業(yè)績躍遷式增長

　　背靠母公司穩(wěn)定的項目，中駿商管得以快速發(fā)展，近三年收入和凈利潤躍遷式增長。

　　2018年至2020年，公司產(chǎn)生營收實現(xiàn)穩(wěn)定增長，分別達到3.96億、5.75億和8.05億元人民幣(單位下同)，年復合增長42.6%;毛利潤分別為1.37億、2.12億和3.57億元，母公司擁有人凈利潤分別為2741萬、7005萬和1.56億元，年復合增長138%。

　　盈利能力方面，2018-2020年，公司毛利率、凈利率逐年攀升。其中，總體毛利率分別達到34.6%、37%和44.3%;凈利潤率分別達8.8%、13.5%、20.2%。

　　另智通財經(jīng)APP觀察到，2018年至2020年，中駿商管流動資產(chǎn)分別為13.12億、10.78億和10.91億元，而其中應收關聯(lián)方款項達到12.05億、8.9億和4.87億元，相應現(xiàn)金及銀行結余分別為8260萬、7458萬和5.04億元，可以看到，公司2020年應收賬款回流較多，帶來流動資產(chǎn)的改善。

　　而值得一提的是，2020年，中駿商管商業(yè)物業(yè)管理及運營服務的毛利率達到59.0%，近乎同年住宅物業(yè)毛利率31.6%的兩倍。其中，公司商業(yè)物業(yè)在管建筑面積于2020年為100萬平方米，住宅物業(yè)在管建筑面積為1520萬平方米，相當于公司僅用住宅物業(yè)1/15的商業(yè)在管面積，便實現(xiàn)了住宅物業(yè)逾4/5的收入貢獻。由此可以看出，商管業(yè)務成為公司高收益來源的趨勢顯著。

　　其中，中駿商管商業(yè)物業(yè)的高盈利水平源自于其商業(yè)物業(yè)管理費處于較高水準。根據(jù)仲量聯(lián)行的資料，截至2018-2020年度，中駿商管基本商業(yè)物業(yè)管理服務的平均物業(yè)管理費分別為31.2元、29.5元、27.7元人民幣，在中國上市物管公司中排名第一。

　　與此同時，公司增值服務收入(基本商業(yè)及住宅物業(yè)管理服務以外的服務收入)也于近幾年實現(xiàn)快速增長，2018-2020年占收比分別達18.5%、36.6%及48.1%;毛利率也逐年提高，分別達35.5%、43.5%及53.1%。總體來看，公司整體營收水平及盈利能力于近幾年間均實現(xiàn)躍遷式增長，而商管業(yè)務及增值服務收入無疑將成為助推其盈利能力增長的重要驅動力。

　　商管賽道迎來重要機遇期

　　目前，在港股上市的輕資產(chǎn)商管屬性企業(yè)僅有寶龍商業(yè)、華潤萬象生活、合景悠活和星盛商業(yè)4家，板塊標的具有較強稀缺性。而隨著中駿商管及未來越來越多的商管賽道標的赴港遞表上市，商管領域有望在未來幾年持續(xù)擴容，形成新的獨立板塊。

　　據(jù)興業(yè)證券表示，商業(yè)運營的本質是為商業(yè)資產(chǎn)提供保值增值的服務，為商場提供從設計與施工、商場定位、租戶招攬到日常運營管理等全方位咨詢與運營服務，以提升商場出租率和客流量，進而提升銷售額，為業(yè)主獲取更多租金。商業(yè)運營服務提供商從中獲取抽成或管理費，這是一種輕資產(chǎn)的運營模式，具有門檻高、彈性大、先發(fā)優(yōu)勢突出的業(yè)務特點。

　　商管公司更看重本身的運營能力以及管理的資產(chǎn)的質量，而提前布局規(guī)?；l(fā)展的商管公司在地段、招商資源、運營經(jīng)驗、品牌影響力、數(shù)字化資產(chǎn)沉淀以及團隊培養(yǎng)體系上具有先發(fā)優(yōu)勢，有望形成護城河。

　　目前，我國商管賽道市場仍處于空間大但市場格局分散的階段，集中度仍處于提升初期，而受益于城鎮(zhèn)化和消費升級的需求，購物中心供給將持續(xù)增長，商管空間廣闊。

　　據(jù)弗若斯特沙利文數(shù)據(jù)，2020年中國購物中心運營服務總建筑面積為5.7億平米，預計2025年將達到8.3億平米，年復合增長率為7.9%。其中，按商業(yè)運營總建面計算，2020年前5大商業(yè)運營服務商僅占市場份額的12.7%，市場格局較為分散。

　　然而，隨著行業(yè)頂層政策支持物管行業(yè)從最基礎的物管業(yè)務向泛物業(yè)管理滲透，將有越來越多的類別的物業(yè)或樓宇被納入物業(yè)管理服務，物業(yè)管理覆蓋率有望迎來加速提升;物管公司業(yè)務范圍也將得到進一步延展，行業(yè)市場化、多元增值服務、智慧物業(yè)等將進一步強化。

　　其中，據(jù)《十四五規(guī)劃綱要》中明確提出，加快物業(yè)服務品質化發(fā)展，提高城鄉(xiāng)社區(qū)精準化、精細化服務管理能力等，對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展提出規(guī)范化、品質化、數(shù)字化的要求。對于商管服務而言，則有助于其進一步實現(xiàn)價值拓展。

　　預計，未來幾年將是商管賽道集中度提升的重要機遇期。在運營方面，商業(yè)物業(yè)會從粗放式走向精細化，以此來穩(wěn)固商業(yè)資產(chǎn)，實現(xiàn)保值增值;在拿地階段，“商業(yè)+住宅”的模式能夠讓開發(fā)商以低成本購入核心地塊;在地方政府需求方面，城市發(fā)展與居民消費需求的日益提升，能夠帶來輕資產(chǎn)商業(yè)運營服務增量需求。而對于中駿來說，抓住大環(huán)境下的機遇很重要?？梢哉f，中駿商管之所以能成為上市“高階玩家”，離不開中駿集團“一體兩翼”戰(zhàn)略的協(xié)同效應，此次入局資本市場，也將開啟中駿商管的下一個里程碑。