在疫情沖擊和杭州樓市嚴控雙重重壓下，過去一年濱江集團(002244.SZ)仍取得不錯成績。4月28日晚，濱江集團發(fā)布2020年財報，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)營收285.97億元、凈利潤23.28億元，同比分別增長14.6%、42.7%。

　　年報顯示，公司全年銷售額1363.6億元，同比增長21.7%，位列克而瑞全國房企排行榜第27名;權益銷售700億元，同比增長65.6%;銷售權益比例51.3%，比上年提升13.6個百分點，榮獲杭州房企銷售冠軍。

　　值得一提的是，近幾年公司現(xiàn)金分紅金額占凈利潤比率也持續(xù)攀升。公開資料顯示，2018年至2020年公司現(xiàn)金分紅總額分別為1.87億元、4.11億元和7.03億元，現(xiàn)金分紅金額占凈利潤比率分別為15.34%、25.18%、30.21%。

　　回款率達到90% 預收款持續(xù)增厚

　　濱江集團是一家具有自身獨特優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。對于2020年，董事長戚金興總結了濱江集團的一個核心優(yōu)勢、兩個引領優(yōu)勢和三個相對優(yōu)勢。其中，一個核心優(yōu)勢指團隊建設，兩個引領優(yōu)勢是指品牌優(yōu)勢和財務融資優(yōu)勢，三個相對優(yōu)勢包括時間優(yōu)勢、工程成本優(yōu)勢和合作伙伴優(yōu)勢。

　　年報顯示，截至報告期末，濱江集團尚未結算的預收房款為727.9億元，較年初增長42.8%，預收款的持續(xù)增厚，為未來業(yè)績提供充分保障。

　　由于財務狀況良好，2020年濱江集團獲得交易所和銀行間市場的AAA評級，成為浙江省第一家獲得AAA評級的房地產(chǎn)上市公司。截止報告期末，A股民營房企包括濱江在內(nèi)只有六家。AAA的資信評級的取得為濱江發(fā)揮融資優(yōu)勢創(chuàng)造了基礎。

　　2020年末，濱江有息負債規(guī)模419.6億元，扣除預收賬款后資產(chǎn)負債率69.71%、凈負債率83.57%、現(xiàn)金短債比1.69倍。公司表示，2020年乃至未來兩到三年甚至更長時間，濱江要繼續(xù)將有息負債水平控制在合理范圍內(nèi)，有息負債總額不超過總資產(chǎn)的30%，且要持續(xù)保持“三條綠線”，在行業(yè)中保持已有的優(yōu)勢。

　　報告期內(nèi)，濱江集團融資總額增加，融資成本持續(xù)下降。數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年，公司融資成本分別為6%、5.8%、5.6%、5.2%，其中2020年下降幅度最大達到0.4%，融資成本接近國企水平，按照權益有息負債395億元計算，可以節(jié)省利息1.5億元。但濱江集團的目標不止于此。年報透露，2021年濱江融資利率要從現(xiàn)有的5.2%確保下降至5.1%，力爭5%以內(nèi)。

　　在房企看重的銷售回款方面，去年濱江的平均回款率達到90%。公司表示，2021年要繼續(xù)發(fā)揮回款優(yōu)勢，平均達到92%～93%。戚金興認為，濱江是從更深的角度加快資金周轉。

　　穩(wěn)健的財務狀況，來源于濱江優(yōu)良的運營、管控。迄今為止，濱江保持了多項效率優(yōu)勢。年報顯示，報告期內(nèi)濱江集團地產(chǎn)業(yè)務員工1053人，平均每10個員工管理一個項目，人均銷售額貢獻約1.29億元，同比增長2.4%。億翰智庫聯(lián)合可研智庫發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年全國百強房企人均全口徑銷售金額是3189萬元，不到濱江集團的1/4。

　　此外，濱江還善于“搶時間”，助推了公司業(yè)績大幅增長。據(jù)悉，2019年濱江集團在杭州創(chuàng)造了從拿地開始5個月銷售、8個月清盤的記錄，2020年濱江沁語曉庭刷新紀錄，僅233天就清盤。

　　土地儲備充足，發(fā)力未來社區(qū)

　　報告期內(nèi)，濱江集團共獲取優(yōu)質(zhì)土地30宗，庫存貨值超2800億元。

　　分地區(qū)來看，杭州內(nèi)占65%，去年濱江集團分別以358.62億和134.49萬方，獲得杭州土拓榜金額和面積雙第一;除杭州外浙江省內(nèi)其他城市占比18%，浙江省外占比17%。優(yōu)質(zhì)的土地儲備為公司未來可持續(xù)發(fā)展提供良好保障。

　　據(jù)了解，今年公司目標新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省內(nèi)杭州外25%，浙江省外25%。而根據(jù)杭州市場售價在3.5萬/平米以下樓盤更容易獲取預售證的經(jīng)驗，濱江集團今年將加大對3.5萬/平米以下項目的拿地，份額會占到50%。

　　浙江省外，2020年濱江集團在蘇州和南京共計新增4個項目，成功開拓蘇州和南京市場。此外，公司也積極參與粵港澳大灣區(qū)的土地競買。值得一提的是，此前濱江集團與越秀地產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將立足各自優(yōu)勢區(qū)域就長三角和粵港澳地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)進行全方位深入合作。

　　綜合來看，當前濱江集團區(qū)域布局策略為：聚焦杭州、深耕浙江、輻射華東、開拓粵港澳大灣區(qū)。

　　值得一提的是，2021年濱江房產(chǎn)銷售業(yè)績目標為1500億元。拉長時間線來看，2016年-2020年公司銷售金額分別為367億元、615億元、850億元、1120億元、1363.6億元，幾乎每年都以200多億元的規(guī)模增長。

　　盡管房地產(chǎn)銷售收入占營收比例97.39%，事實上，濱江集團推進的是“1+5”多元化業(yè)務道路。具體而言，“1”指房地產(chǎn)主業(yè)，爭取25位左右并保持區(qū)域龍頭地位;“5”指的是同時有序推進服務、租賃、酒店、養(yǎng)老和產(chǎn)業(yè)投資五大業(yè)務板塊。

　　目前，濱江服務已經(jīng)上市。根據(jù)戚金興介紹，濱江服務在為未來規(guī)模增長積蓄力量。在他看來，物業(yè)公司如果沒有規(guī)模就會被邊緣化甚至被兼并，未來2-3年，濱江物業(yè)爭取在規(guī)模上進入物業(yè)行業(yè)前三十強甚至更靠前的位置。

　　據(jù)悉，濱江集團持有型物業(yè)十年規(guī)劃是200萬方，由商業(yè)物業(yè)、自持租賃商品房、養(yǎng)老公寓和酒店構成。截止報告期末，濱江持有用于出租的寫字樓、商業(yè)裙房、社區(qū)底商及公寓面積約31.19萬平方米，報告期內(nèi)實現(xiàn)租金收入2.26億元。

濱江集團2020年交付項目義烏錦繡之城

　　值得注意的是濱江的長租公寓狀況，公司將長租公寓品牌暖屋定位為房產(chǎn)和物業(yè)之外的第三個品牌。不同于市面上多數(shù)長租公寓的二房東模式，濱江租賃商品房采用自持運營模式，并推出三年長租約合同，對于符合條件的租客允諾三年租金不遞增。據(jù)了解，暖屋第一個項目翡翠江南，共計467套房源已于報告期末開始出租，其中首批推出的房源去化率超50%，入住租戶已超過150戶。2021年，濱江暖屋計劃新推房源429。

　　除此之外，未來社區(qū)也是濱江今年發(fā)力的重點。2020年，濱江競得的望江新城地塊是杭州第一宗未來社區(qū)地塊。公司表示，要抓住這個創(chuàng)新的機會，利用好這個舞臺，為未來社區(qū)走出一條路。