解碼易居資本市場(chǎng)屢屢以退為進(jìn) 得隴望蜀覬覦二手房市場(chǎng)大蛋糕
每經(jīng)記者 吳若凡 董青枝 每經(jīng)編輯 魏文藝
▲易居在港交所上市 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 吳若凡攝
7月20日，易居企業(yè)集團(tuán)（02048，HK）正式登陸港交所，現(xiàn)場(chǎng)的易居企業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)周忻一席藍(lán)色西裝，喜悅之情溢于言表。畢竟，這是他陪伴這家地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)敲的第5次鐘了。
而這一次，周忻更加高頻地強(qiáng)調(diào)一句話：易居要做中國(guó)最好的房地產(chǎn)服務(wù)生。
成立18年，5次上市，“易居系”的資本路徑又有了新規(guī)劃?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理觀易居企業(yè)集團(tuán)的招股說(shuō)明書發(fā)現(xiàn)，這家一向擅長(zhǎng)“跟開發(fā)商打交道”的企業(yè)，已經(jīng)躍躍欲試于“跟經(jīng)紀(jì)公司加深關(guān)系”。但在當(dāng)今異常緊張的二手領(lǐng)域“蛋糕紛爭(zhēng)”中，盟友和敵人都不少，大家內(nèi)心各有所思，雖然目前“水面”上仍一片平靜。
“以進(jìn)為退”登陸港股
成立18年，5次上市，“易居系”一路走來(lái)頗不平順。
2007年易居（中國(guó)）控股在紐交所上市，彼時(shí)發(fā)行價(jià)每股13.8美元，順利融資2億美元，易居（中國(guó)）控股股價(jià)攀至高位的時(shí)候，一度高升至36美元/股，堪稱當(dāng)年的美股新貴。
然而好景不長(zhǎng)，易居（中國(guó)）控股之后的股價(jià)一路走低，并于2016年退市，每股私有化價(jià)格只有6.85美元，不到當(dāng)初發(fā)行價(jià)的一半。上市10年，投資者慘敗。
2009年，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)（CRIC）從易居（中國(guó)）控股分拆出來(lái)，在納斯達(dá)克上市，每股（ADS）發(fā)行價(jià)是12美元，在美股“圈了”2億多美元。
不過此后中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的股價(jià)表現(xiàn)也不理想，2012年5月正式退市，退市時(shí)公司股價(jià)跌到了5美元/股，不足2009年IPO時(shí)發(fā)行價(jià)的一半。
而2016年易居中國(guó)從美股退市時(shí)，每股股價(jià)為6.85美元，整體市值僅為9.87億美元（約合人民幣65億元）。
私有化一年多之后，易居中國(guó)重新啟動(dòng)上市。2018年7月20日，易居企業(yè)控股登陸港股，以最低發(fā)行價(jià)14.38港元/股開盤。
不過，同樣沒法避免一時(shí)顛簸――上市當(dāng)日即遭破發(fā)，隨后幾天股價(jià)低迷。
這一切，外界在資本市場(chǎng)浸淫多年的周忻身上，只能看出4個(gè)字：寵辱不驚。
實(shí)際上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，一路雖有漲有跌，截至目前，易居系在美股上市的企業(yè)有樂居、鉅派，新三板掛牌的筑想科技和太德勵(lì)拓。而此次易居“以退為進(jìn)”繞開A股市場(chǎng)，完成資源優(yōu)化配置后登陸港股，總市值上漲到超200億港元。
備受資本市場(chǎng)青睞
易居港股上市首日身價(jià)就超過200億港元，遠(yuǎn)超另一家一手房代理行業(yè)的龍頭企業(yè)世聯(lián)行（7月26日收盤時(shí)世聯(lián)行的市值為130億元人民幣）。
兩家企業(yè)在一手房代理收入處于伯仲之間。世聯(lián)行2017年進(jìn)駐2100個(gè)項(xiàng)目，代理銷售業(yè)務(wù)收入37.79億元人民幣。而易居則代理了1028個(gè)項(xiàng)目，代理收入為39.3億元人民幣。
單就代理項(xiàng)目數(shù)量和收入，易居似無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。但在資本市場(chǎng)上，易居卻明顯更受青睞。
對(duì)此，國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，易居上市之前可能簽過類似對(duì)賭的協(xié)議，因此要以一個(gè)較高的市值上市，這也是其上市即破發(fā)的原因。而看其這段時(shí)間股價(jià)的波動(dòng)，說(shuō)明多空雙方尚在拉鋸中，市值還未最終穩(wěn)定，因此也不能說(shuō)明其最終市值一定高于世聯(lián)行。易居在IPO時(shí)由于客觀的第三方因素存在市值被拉高的可能性。
而丁祖昱回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，易居上市前沒有簽過對(duì)賭協(xié)議。
一位不愿具名的證券分析師對(duì)記者表示，相比之下，兩者市值差在平臺(tái)，易居有更好的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)和流量?jī)?yōu)勢(shì)，互聯(lián)網(wǎng)的基因更強(qiáng)一些。同時(shí)，易居其他業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，綜合效益高，雖然二手房短期沒有收益，但是讓投資者看到了其未來(lái)前景。
在估值上得到了明顯提振，而按照周忻的說(shuō)法，“易居的估值本來(lái)可以到400億。”
同時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此次再度上市，易居更大的野心在于另一個(gè)“新領(lǐng)域”――房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。
分食經(jīng)紀(jì)服務(wù)“蛋糕”
根據(jù)招股說(shuō)明書顯示，目前易居的業(yè)務(wù)線主要分為三條：一手房代理服務(wù)；房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及咨詢服務(wù)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。2017年，這三個(gè)板塊的貢獻(xiàn)率分別是84.7%、13.6%、1.7%。
其中，前兩條繼承了易居“服務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)商”的傳統(tǒng)，最新的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)則顯然瞄向了（二手）房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。
2016年，易居企業(yè)集團(tuán)啟動(dòng)二手房交易板塊。在管理層的規(guī)劃中，2016年~2018年為該板塊的投入期。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在易居有18000名銷售人員，每提高1000億元銷售額，就要增加幾千名銷售員。易居迫切需要解決的是人的問題，是業(yè)務(wù)增長(zhǎng)需求和人員匹配不足的矛盾。二手房目前還是平臺(tái)模式，并不需要太多人。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也注意到，從去年開始，易居已以“房友”的品牌，迅速在全國(guó)覆蓋二手房中介門店。
截至今年上半年，易居對(duì)外宣布，易居房友全國(guó)合作門店突破8000家，而其今年的目標(biāo)是開店總量超過1萬(wàn)家。
就規(guī)模而言，易居無(wú)疑正試圖沖擊行業(yè)第一的門店數(shù)量。
實(shí)際上，丁祖昱就向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，“易居房友的模式，就是利用現(xiàn)有平臺(tái)嫁接新房資源，形成一二手聯(lián)動(dòng)?！?/p>
在其看來(lái)，“易居不變的，是要繼續(xù)做大規(guī)模；變的，是在房地產(chǎn)交易各個(gè)環(huán)節(jié)有一些突破。希望二手房平臺(tái)是一個(gè)細(xì)分切入點(diǎn)，通過服務(wù)中小微企業(yè)，做好一二手聯(lián)動(dòng)，和其他平臺(tái)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。”
無(wú)疑，無(wú)論是否有意，在一手房代理上有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的易居，加碼二手業(yè)務(wù)已是勢(shì)在必行，這客觀上即是分食二手經(jīng)紀(jì)公司服務(wù)的“肥水”。
此外，丁祖昱表示，房友還在謀劃一些新的業(yè)務(wù)，比如說(shuō)金融服務(wù)，引入一些金融機(jī)構(gòu)來(lái)為買賣雙方提供一些金融方面的支持；還有裝修服務(wù)，二手房買賣完成之后，提供給購(gòu)房者進(jìn)行裝修相關(guān)的配套服務(wù)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，易居其實(shí)并沒有真正進(jìn)入二手房市場(chǎng)，這不是二手房模式，而是讓二手房平臺(tái)幫著賣新房。且這種模式在全國(guó)并不普遍成立，平臺(tái)分布很不均衡。比如南京新盤二手房?jī)r(jià)格倒掛，新盤不夠賣，并不用找二手房中介幫忙賣。此外，這部分業(yè)務(wù)有個(gè)問題是，大部分收入都是平臺(tái)的，而平臺(tái)是加盟的。但不能武斷的評(píng)判未來(lái)發(fā)展及業(yè)績(jī)，只能說(shuō)按照目前市場(chǎng)情況，二手房平臺(tái)賣新房還不是主流。
差異化競(jìng)爭(zhēng)策略
不過丁祖昱認(rèn)為，易居和58同城、安居客、貝殼找房等平臺(tái)的差異非常大，目前還沒出現(xiàn)正面競(jìng)爭(zhēng)。
在已經(jīng)紛爭(zhēng)不斷二手房領(lǐng)域，不少行業(yè)人士對(duì)于易居的“來(lái)勢(shì)”也持客觀態(tài)度。
以易居和58同城、安居客的對(duì)比為例，上海中原地產(chǎn)董事副總經(jīng)理劉天