緣自多年的供應(yīng)稀缺，北京樓市只要一有海淀的新盤入市，便能引起轟動(dòng)性的市場效應(yīng)。

　　在持續(xù)的供應(yīng)緊張和規(guī)劃的巨大利好刺激之下，海淀樓市長期處在供不應(yīng)求的失衡狀態(tài)，中小戶型住宅更是奇貨可居。

　　自2013年至2018年長達(dá)六年的時(shí)間里，海淀一共只供應(yīng)了8975套商品住宅，在全市總供應(yīng)量中所占到比重只有區(qū)區(qū)4%。而這一比重與海淀土地的稀缺程度基本相當(dāng)，過去十年，海淀區(qū)出讓的住宅用地建設(shè)面積也僅占到全市的4%。

　　為了加速科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，海淀將大量土地用于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)，珍貴無比的少數(shù)住宅用地，多被開發(fā)為超大戶型的豪宅產(chǎn)品。

　　從早期的西山華府、萬城華府，到西山壹號院、萬柳書院，海淀住宅的單套面積集中在200平米以上，成交單價(jià)最高已經(jīng)達(dá)到22萬元/平方米。

　　多年來，海淀的剛需剛改需求在有意無意間被忽視，澎湃的置業(yè)熱情只能在二手市場尋找解決方案，而海淀二手市場中流通的中小戶型同樣匱乏，購房者只得無奈轉(zhuǎn)向與海淀相臨的昌平。

　　2010年至今的近十年時(shí)間里，海淀和昌平的二手房銷量牢牢占據(jù)北京16個(gè)行政區(qū)排名的三甲席位，與此同時(shí)，二手房的套均成交面積也始終低于90平米，僅此一點(diǎn)，便可看出海淀剛需剛改需求的強(qiáng)勁。

　　究竟需要什么樣的產(chǎn)品，才能匹配海淀剛需剛改客群的生活需要?

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　　通勤時(shí)間控制在20分鐘以內(nèi)

　　海淀的科技信息產(chǎn)業(yè)對效率要求之高，高居各行業(yè)榜首。相比較而言，將更多時(shí)間用在新技術(shù)、新知識的學(xué)習(xí)上，從而掌控最前沿的行業(yè)發(fā)展變化，已經(jīng)是科創(chuàng)精英人才的基本能力。

　　時(shí)間，代表著行業(yè)快速迭代中稍縱即逝的發(fā)展機(jī)遇，單程20分鐘以內(nèi)，則是海淀科創(chuàng)人才對通勤時(shí)間的理想標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際現(xiàn)狀卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查結(jié)果顯示，2018年，北京的通勤時(shí)間平均達(dá)到1小時(shí)29分鐘，海淀的互聯(lián)網(wǎng)科技精英們雖然收入較高，但因?yàn)橘彿抠Y格或購房首付不足等原因，只能在遠(yuǎn)離工作地點(diǎn)、價(jià)格較便宜的回龍觀、昌平等區(qū)域購房，導(dǎo)致他們只能無奈地將大把時(shí)間浪費(fèi)在上下班的通勤路上。

　　海淀精英需要的生活方式，是將生活主場布局在科技中心的主軸，在把握瞬息變化的同時(shí)享受繁華生活，這才是海淀北部科技園區(qū)的最佳生活配置。

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　　教育資源要覆蓋公立和私立

　　工作在海淀北部科技園里的大量互聯(lián)網(wǎng)科技人才不少是“新北京人”，一方面，這些正在創(chuàng)造未來的精英們本身就是教育改變命運(yùn)的受益者，因此更為注重子女教育;但另一方面，他們中的相當(dāng)一部分，又因?yàn)閼艏南拗?，以及教育理念的差異，在公立教育之外，對私立學(xué)校有著不小的需求。

　　北京統(tǒng)計(jì)局的人口統(tǒng)計(jì)也印證了這一點(diǎn)，2018年，海淀區(qū)常住半年以上外來人口數(shù)量達(dá)到123.4萬人，緊隨其后的昌平也有106.7萬人，二者相加，占到全市常住外來人口的三成比重。

　　但是，北京的私立學(xué)校和國際學(xué)校大多地處北京東部的朝陽、順義，海淀的公立名校雖然聞名全國，但能夠同時(shí)擁有公立和私立雙重優(yōu)質(zhì)教育資源的板塊卻極為稀缺。

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　　品質(zhì)人居、舒適宜居

　　海淀一直是人文、科技、教育的代言，這里是科技創(chuàng)新中心核心區(qū)的所在地，騰訊、小米、百度、滴滴等世界500強(qiáng)企業(yè)的匯聚，這里已經(jīng)成為“中國硅谷”，飛速駛向世界級的科技創(chuàng)新高地。

　　工作在海淀的科技精英們每天為事業(yè)奔忙，偶爾的閑暇時(shí)光里，他們更需要在綠色生態(tài)的自然環(huán)境中舒緩心情，在舒適宜人的居家生活中品味人生幸福的況味。

　　工科生思維的他們，對住宅的品質(zhì)有著明確的衡量標(biāo)準(zhǔn)：其一、總價(jià)是否可控?在足以支付首付的同時(shí)，盡量減少月供的壓力;其二、房型是否夠多?能夠容納規(guī)劃中的兩個(gè)孩子;其三、品質(zhì)是否夠好?在美好的規(guī)劃藍(lán)圖背后，有責(zé)任有擔(dān)當(dāng)?shù)拇笈品科蟾档眯湃?其四、社區(qū)是否純粹?相近的產(chǎn)品形成相似的圈層，才有助于擁有和諧的鄰里關(guān)系。

　　過去十年，符合科技精英人居生活需求的住宅產(chǎn)品一房難求，而在今年，這樣的局面得到一定程度的改觀。2019年上半年，海淀區(qū)供應(yīng)了2608套商品住宅，創(chuàng)下最近9年的供量新高，其中單套總價(jià)在470萬元左右，戶型面積在90平米以內(nèi)的三居產(chǎn)品，供量就達(dá)到1706套。

　　然而，這1706套為海淀科技精英量身定制的470萬三居，一經(jīng)推出便受到極大熱捧，目前僅有葛洲壩北京紫郡蘭園，因?yàn)轫?xiàng)目的體量較大，不用配建自持住宅，且產(chǎn)品規(guī)劃為均質(zhì)洋房，所以貨量較多，目前尚余少量89平米三居產(chǎn)品銷售。

　　葛洲壩北京紫郡蘭園位于海淀山后板塊，翠湖科技園、永豐產(chǎn)業(yè)園及中關(guān)軟件園三大園區(qū)均地處項(xiàng)目周邊5公里半徑內(nèi)，就算騎個(gè)公享單車也可在20分鐘內(nèi)通達(dá)園區(qū)。

　　此外，與葛洲壩北京紫郡蘭園相距不遠(yuǎn)，便是地鐵16號線屯佃站，規(guī)劃中的19號線、31號線也途經(jīng)區(qū)域，可直達(dá)三大產(chǎn)業(yè)園及中關(guān)村、上地等科技企業(yè)聚集區(qū)。項(xiàng)目周邊，北清路、黑龍?zhí)堵泛捅蔽瀛h(huán)等城市主干道，共同構(gòu)成了“三橫六縱”的發(fā)達(dá)路網(wǎng)，可便捷通達(dá)城市核心區(qū)。

　　最值得稱道的是葛洲壩北京紫郡蘭園擁有的豐富教育資源，從北部新區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、翠微小學(xué)、到北京101中學(xué)溫泉校區(qū)、清華附中永豐學(xué)校、北京中法實(shí)驗(yàn)學(xué)校，再加上民辦性質(zhì)的人大附中北大附小聯(lián)合實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)部，可謂一站式全齡教育護(hù)航。

　　央企葛洲壩地產(chǎn)充分尊重京西的人文地脈，采用新中式建筑風(fēng)格，三段式的立面設(shè)計(jì)挺拔大氣，一層和二層立面采用石材幕墻。在低至1. 8的容積率之下，葛洲壩地產(chǎn)沒有“拉高排低”，而是打造了17棟7-10層的均質(zhì)洋房，構(gòu)筑純粹的低密居住區(qū)。建筑純板式結(jié)構(gòu)，一梯兩戶，戶戶通透，舒適宜居。

　　社區(qū)內(nèi)規(guī)劃了傳統(tǒng)的遞進(jìn)式園林，中式十字對稱的景觀軸線，營造五重景觀空間，以及九大全齡互動(dòng)園境，打造全家庭、浸入式的園林體驗(yàn)。

　　葛洲壩北京紫郡蘭園采用社區(qū)入戶大堂和單元入戶大堂的雙入戶大堂規(guī)制，契合中國傳統(tǒng)人居“大隱于市”的生活理念。其中單元入戶大堂的地面和墻面通體鋪裝地磚和石材，極富品質(zhì)感，電梯采用國內(nèi)一線品牌，保障居家安全。

　　89平米的三居面寬超過7米，實(shí)現(xiàn)良好的采光通風(fēng)效果，居室內(nèi)動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，充分還原家庭生活習(xí)慣，不浪費(fèi)每一平米。廚衛(wèi)采用摩恩、科勒等知名品牌，U型廚房空間開闊，衛(wèi)生間配備明窗、干濕分離，在提升使用效率之余也更好地實(shí)現(xiàn)了室內(nèi)的通風(fēng)排濁，保障健康的人居環(huán)境。

　　更值得稱道的是，葛洲壩地產(chǎn)秉承央企責(zé)任，聚焦科技精英對效率與品質(zhì)的要求，提供帶裝修交付，并對品質(zhì)進(jìn)行升級，客廳地磚鋪裝，臥室實(shí)木復(fù)合地板，廚衛(wèi)潔具使用摩恩、科勒或同檔次品牌，衛(wèi)生間采用同層排水系統(tǒng)等均已包含在限均價(jià)5.3萬/㎡中，堪稱海淀價(jià)值洼地。

　　正是因?yàn)檫^硬的質(zhì)量與品質(zhì)，處于順銷階段的葛洲壩北京紫郡蘭園，其89平米的三居產(chǎn)品一直保持著平穩(wěn)銷售，目前已進(jìn)入去化倒計(jì)時(shí)。而一旦北京紫郡蘭園的剩余貨量宣告售罄，432萬元購置海淀三居的機(jī)會也將就此一去不返。

　　市場是檢驗(yàn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)，也是消費(fèi)偏好的風(fēng)向標(biāo)。葛洲壩北京紫郡蘭園在5月、6月的兩個(gè)月時(shí)間里便實(shí)現(xiàn)25.52億元簽約金額，以亞軍簽約額2.5倍的壓倒性優(yōu)勢，一舉摘得海淀區(qū)銷售冠軍的桂冠。

　　當(dāng)下，隨著北京商品住宅地塊的加速推出，限競房時(shí)代很可能將逐漸步入尾聲，此時(shí)把握住最后的政策紅利，才能為自己和家人贏得更美好的明天。