原標(biāo)題：房企能打的擦邊球，全被杜絕

　　自從2017年4月杭州開(kāi)始推出“限地價(jià)，競(jìng)自持”的土地競(jìng)拍規(guī)則，這一年多來(lái)，杭州市區(qū)共有92宗地塊出現(xiàn)了競(jìng)拍自持比例的情況，合計(jì)自持面積達(dá)191萬(wàn)平方米。不過(guò)迄今為止，絕大多數(shù)地塊均未上市。這其中，除了開(kāi)發(fā)商與限價(jià)博弈的因素外，還有一個(gè)原因就是之前關(guān)于地塊自持部分的設(shè)計(jì)、建造等方面缺少具體的標(biāo)準(zhǔn)和操作準(zhǔn)則。

　　日前，杭州發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)企業(yè)自持商品房屋租賃管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，細(xì)化規(guī)范自持商品房屋的管理，強(qiáng)化后續(xù)租賃的監(jiān)管。《通知》中亮點(diǎn)甚多，錢(qián)報(bào)記者就此專訪了杭州市住房租賃管理服務(wù)中心副主任金凱杭。

　　對(duì)于地塊自持

　　規(guī)范越來(lái)越細(xì)化

　　去年3月24日，蕭山市北兩宗地塊均以樓面價(jià)超30000元/平方米的價(jià)格出讓，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)錢(qián)塘江南岸地價(jià)新高，當(dāng)晚土拍新規(guī)出爐，溢價(jià)率達(dá)70%時(shí)轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例。

　　去年4月，杭州市國(guó)土資源局與市住房保障和房產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于杭州市企業(yè)自持商品房屋租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，首次提出“土地出讓時(shí)，通過(guò)競(jìng)投自持比例確定自持用于出租的房屋，應(yīng)全部對(duì)外租賃，不得銷售或轉(zhuǎn)讓;單次出租最高期限為10年;如遇特殊情況產(chǎn)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓的，規(guī)劃用途不變”，明確了自持規(guī)則。去年4月26日，聯(lián)發(fā)以現(xiàn)房銷售、自持20%的條件，拿下桃源地塊，成為首個(gè)涉宅自持地塊吃螃蟹者。

　　同年8月，《杭州市企業(yè)自持商品房屋租賃管理實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》)出臺(tái)。《細(xì)則》明確了實(shí)施范圍和監(jiān)管措施，并確定市住保房管部門(mén)應(yīng)參與企業(yè)自持商品房屋項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，符合條件的出具《自持商品房屋驗(yàn)收確認(rèn)書(shū)》。而此《確認(rèn)書(shū)》作為單一產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，并在不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)中注記“不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓”。情節(jié)嚴(yán)重或拒不整改的，作為不良行為計(jì)入企業(yè)誠(chéng)信檔案，并由國(guó)土部門(mén)取消相關(guān)企業(yè)后續(xù)參與本市土地招拍掛資格。

　　金凱杭說(shuō)，雖然《細(xì)則》中也提到“分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，首期開(kāi)發(fā)中須落實(shí)不低于競(jìng)投比例的自持商品房屋，并確保自持商品房屋和相應(yīng)的配套基礎(chǔ)設(shè)施、公建設(shè)施同步開(kāi)工、同步交付”，但是這個(gè)“不低于”具體怎么衡量和把握，卻沒(méi)有明確的標(biāo)準(zhǔn)。因此有些開(kāi)發(fā)商就會(huì)先動(dòng)工地塊中可售商品房部分，對(duì)于自持商品房部分的建設(shè)能拖則拖。“這次新出臺(tái)的《通知》，是對(duì)之前《細(xì)則》更進(jìn)一步的細(xì)化和升級(jí)，界限明確，可操作性強(qiáng)，確保后續(xù)操作的規(guī)范。”

　　比如《通知》明確規(guī)定了自持商品房屋建設(shè)進(jìn)度的確定標(biāo)準(zhǔn)：如果是一次性申領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目，申領(lǐng)預(yù)售證時(shí)，自持商品房屋建設(shè)進(jìn)度須達(dá)到50%(單獨(dú)成棟的，按層計(jì)算;其他按套計(jì)算);如果是分批申領(lǐng)預(yù)售證的，累計(jì)申領(lǐng)預(yù)售房屋面積超出總可預(yù)售房屋面積50%的，自持商品房屋建設(shè)進(jìn)度須達(dá)到50%(單獨(dú)成棟的，按層計(jì)算;其他按套計(jì)算)。

　　這就保證了房企自持商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)不會(huì)滯后于可售商品房，也保證了未來(lái)杭州租賃房市場(chǎng)上的供應(yīng)穩(wěn)定充分。

　　單次收取租金不得超過(guò)1年

　　杜絕開(kāi)發(fā)商“以租代售”

　　縱覽這次的《通知》，其中亮點(diǎn)頗多。

　　亮點(diǎn)1：房管部門(mén)直接參與自持商品房屋項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)階段

　　《細(xì)則》中提到，“杭州市住保房管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)全市自持商品房屋的管理和監(jiān)督，參加上城、下城、西湖、江干、拱墅五城區(qū)自持商品房屋項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件聯(lián)審、竣工驗(yàn)收等工作;濱江、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)、大江東、蕭山、余杭、富陽(yáng)、臨安區(qū)住保房管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)自持商品房屋的管理和監(jiān)督，參加本轄區(qū)自持商品房屋項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件聯(lián)審、竣工驗(yàn)收等工作，參加情況報(bào)杭州市住保房管部門(mén)備案。”

　　金凱杭解釋說(shuō)，房管部門(mén)直接參與自持商品房的前期設(shè)計(jì)階段，主要監(jiān)管4個(gè)方面――

　　“一是確保自持商品房與可售商品房的同步設(shè)計(jì);二是嚴(yán)格審核相關(guān)合同和實(shí)施方案，確認(rèn)自持面積一平方米都不能少;三是對(duì)自持商品房做好用途把關(guān)，只要涉宅地塊，自持部分必須開(kāi)發(fā)為住宅，比如有些商住地塊，就要防止開(kāi)發(fā)商打擦邊球，用商業(yè)開(kāi)發(fā)來(lái)沖抵自持部分;四是做好自持商品房的位置把關(guān)，自持商品房必須集中有序，不能全部零散地分布在各樓層各樓幢，之前有房企試圖將自持商品房分布于小區(qū)各樓幢的邊角料位置，這是不允許的。”

　　亮點(diǎn)2：杜絕開(kāi)發(fā)商將自持商品房“以租代售”或變相“以租代售”

　　《細(xì)則》中規(guī)定，自持商品房屋對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年，單次收取租金的期限不得超過(guò)1年。此外，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以租代售、變相銷售自持商品房屋使用權(quán)，并對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)租賃備案時(shí)申報(bào)的租賃價(jià)格作了相應(yīng)限制，明確租賃價(jià)格一經(jīng)確定，原則上1年內(nèi)不得上調(diào)。

　　金凱杭說(shuō)，之前，全國(guó)第一個(gè)自持商品房租賃項(xiàng)目、位于北京的萬(wàn)科翡翠書(shū)院，在對(duì)外出租時(shí)，如果租戶租住10年，需要一次性付清10年租金180萬(wàn)，這不免有變相“以租代售”的嫌疑。這次杭州出臺(tái)的《通知》，按照租房市場(chǎng)上普遍通行的租金一年一付的方式，規(guī)定單次收取租金的期限不得超過(guò)1年。“并且還規(guī)定了企業(yè)向租戶收取的費(fèi)用類型，除了押金、租金、物業(yè)服務(wù)費(fèi)及使用房屋所產(chǎn)生的水、電、氣等合理費(fèi)用外，不得向租戶收取其他費(fèi)用，防止變相漲價(jià)。”

　　亮點(diǎn)3：自持商品房戶型面積設(shè)置可以因地制宜

　　金凱杭說(shuō)，在保證自持部分商品房屋是按照合同等規(guī)定足額配置的基礎(chǔ)上，對(duì)于自持部分商品房的具體戶型面積，目前并不作強(qiáng)制要求。“每個(gè)自持商品房的戶型、面積，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)該地塊自身特點(diǎn)來(lái)決定。大體上分為兩種：小戶型可以用作于單身公寓的形式出租;大戶型可以滿足家庭為單位的租戶，也可以拆分成N+1合租的形式對(duì)外出租。”

　　多個(gè)自持項(xiàng)目已準(zhǔn)備方案

　　開(kāi)發(fā)商拿地或更謹(jǐn)慎

　　對(duì)于杭州此次發(fā)布的《通知》，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)行動(dòng)起來(lái)了。

　　錢(qián)報(bào)記者了解到，目前已經(jīng)有龍湖、宋都、金地等幾家項(xiàng)目進(jìn)度較快的開(kāi)發(fā)商，向房管部門(mén)咨詢后續(xù)手續(xù)怎么辦理。比如已經(jīng)定下案名的金地宋都都會(huì)錢(qián)塘，就是金地在去年8月14日拿下的下沙大學(xué)城北地塊，這也是杭州取消土拍“現(xiàn)房銷售”后出讓的首宗宅地，當(dāng)時(shí)金地以含23%自持的條件競(jìng)拍成功。

　　而同一天被融信拿下的慶隆地塊，含3%自持，目前案名定為古翠隱秀，據(jù)悉其自持部分將引進(jìn)高端服務(wù)式公寓。

　　中房數(shù)據(jù)資源中心企業(yè)咨詢師陳煥春認(rèn)為：“發(fā)布的時(shí)機(jī)剛剛好，正好有些項(xiàng)目即將要上市。”

　　對(duì)于此次杭州對(duì)租住期限和租金的收取上都做出了向消費(fèi)群體傾斜的規(guī)定，她表示贊同。

　　同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為此次《通知》的發(fā)布可能會(huì)引起開(kāi)發(fā)商在拿地邏輯上的改變。這次杭州明確規(guī)定了自持部分只能是住宅，而且也明確了建筑周期，規(guī)定項(xiàng)目在拿預(yù)售證的時(shí)候，自持商品房屋建設(shè)進(jìn)度須達(dá)到50%。“之后拿地的企業(yè)，可能要算好賬，會(huì)更謹(jǐn)慎拿地。”