隨著去年3?26新政，北京商辦市場迅速進入冰封。然后一年過去，北京房地產(chǎn)市場近期傳出“商辦解凍”的消息。北京商報記者發(fā)現(xiàn)，消息源于兩個信息：一是北京市順義區(qū)住建委發(fā)布的“積極推進存量商辦項目轉型改造”快訊，稱探索“將商辦項目轉型為公租房、轉型為集體宿舍、鼓勵開發(fā)商將商辦改造成公寓式酒店”；另一個是朋友圈中瘋傳的“國務院文件允許商業(yè)用地調整為居住用地”一文。

　　伴隨著傳言的升溫，北京商辦市場也再次回暖，不少項目重啟銷售。“抓住百萬置業(yè)北京的最后機會”、“可租可售的最好選擇”、“投資自住兩相宜”等宣傳口號成為了這些項目的標配。盡管官方隨后否認了解凍政策存在，但市場的熱度卻依然保持升溫。

　　解凍傳言與銷售重啟同步

　　北京商報記者調查發(fā)現(xiàn)，“商辦解凍”消息傳出源于北京市順義區(qū)住建委發(fā)布的“積極推進存量商辦項目轉型改造”。

　　網(wǎng)上發(fā)布的工作快訊內容稱，目前相關部門正在探索“將商辦項目轉型為公租房、轉型為集體宿舍、鼓勵開發(fā)商將商辦改造成公寓式酒店”。更有外界解讀，這些政策的變化意味著商辦可以落戶上學了，商水商電可以改成民水民電。且商辦改成公寓式酒店，標志商辦的租金還會繼續(xù)上漲。

　　順義發(fā)布的消息讓早先發(fā)布的“國務院文件允許商業(yè)用地調整為居住用地”似乎得到印證?！吧剔k解凍”之說也由此開始流傳。事實上，就在消息流傳之時，北京不少“商改住”項目也開始加快推盤。北京商報記者了解到，一些知名品牌房企旗下的商辦項目加快銷售節(jié)奏，旗下多個項目也在沉寂許久之后進入銷售階段。

　　通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)一個商住項目銷售人員告訴北京商報記者，他們公司正在銷售的產(chǎn)品層高5.5米，買一層送一層。銷售價格原價2萬元/平方米，這幾天特價1.86萬元/平方米。與周邊二手房5萬元/平方米左右的價格相比，價格優(yōu)勢明顯，而且項目還實現(xiàn)了天燃氣入戶。銷售人員告訴記者，北京商住項目放開將是遲早的事，屆時他們的項目就不會是現(xiàn)在這個價格了。

　　官方辟謠難阻市場抬頭

　　然而世事變化迅速，順義區(qū)住建委發(fā)布的“積極推進存量商辦項目轉型改造”已經(jīng)被下網(wǎng)，同時，北京市住建委相關負責人明確表態(tài)，本市并未出臺存量商辦改公租房政策。至于媒體在報道中提到的“這一政策主要是結合‘三城一區(qū)’及其他重點功能區(qū)建設，實行更加積極的住房支持政策，吸引人才在京就業(yè)創(chuàng)業(yè)”，實際上是市住建委今年6月面向社會公開征求意見的《關于優(yōu)化住房支持政策服務保障人才發(fā)展的意見》中的有關內容，并非所謂的“存量商辦改公租房政策”。市住建委特別提醒廣大市民，不要輕信謠言。

　　同時，北京商報記者查閱資料注意到，《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意與見》為國辦2016年發(fā)布，也并非新政。盡管如此，記者調查發(fā)現(xiàn)，伴隨著市場傳言，曾經(jīng)沉寂的北京商辦銷售市場再次復興，部分代理公司、開發(fā)商更打出零費用注冊公司、百萬圓夢置業(yè)北京的口號。

　　銷售再提居住功能及投資屬性

　　無獨有偶，上周，北京商報記者接到推銷電話，稱北京將放松商辦銷售，存量房源迎來爆發(fā)式上漲；銷售同時表示，小康家?幸福里所在的房山區(qū)域因價格低、配套好，屬于投資洼地。

　　乘坐地鐵房山線，在籬笆房站下車，再向北步行1.4公里，北京商報記者來到了位于房山區(qū)良鄉(xiāng)的小康家?幸福里項目的臨時售樓處。時至午間，售樓處大廳仍聚集了眾多前來咨詢的看房人。

　　據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，小康家?幸福里項目由北京老牌國企金隅集團開發(fā)，該項目現(xiàn)有10-8#以及5-9#兩棟房源在售，戶型為精裝修loft，共計400余套；在售項目均為50年產(chǎn)權，戶型面積為36-60平方米，均價約2.6萬元/平方米，價格區(qū)間在95萬-180萬元，預計交房時間為2019年3月。

　　北京商報記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，該項目銷控板幾乎已經(jīng)全線飄紅，除部分房源未開放外，余下房源不足10套?，F(xiàn)場銷售人員向記者介紹稱，該項目自5月末6月初開盤以來，已售房源300余套，成交價在2.6萬-2.7萬元/平方米。上述銷售人員表示，周末是項目咨詢及銷售的高峰期，每日大約可接待客戶50組，僅7月15日午間，就已出售或預訂房源十余套。

　　據(jù)了解，項目售價低于房山區(qū)同類型商辦項目，是小康家?幸福里項目銷售火爆的主要原因。上述銷售人員表示，項目周邊某房企開發(fā)的45平方米商辦類項目最低售價為145萬元，即每平米售價2.9萬元，此價格與小康家?幸福里項目現(xiàn)售房源價格相比，確實存在著2000-3000元的價差。

　　值得注意的是，該項目在宣傳過程中打出了“不限購”的口號，同時，小戶型的復式商辦類項目也受到了眾多購房者的青睞。

　　小康家?幸福里現(xiàn)場銷售人員表示，該項目不限購，不會占用購房者在京的購房指標，且對購房者無資質限制。同時，該銷售人員還強調稱，目前北京房地產(chǎn)市場商辦類項目存量有限，其中以小戶型尤為稀缺，尤其是3?26商辦限購政策發(fā)布后，更無少于500平方米的商辦類項目入市?！靶】导?幸福里項目作為當下北京房地產(chǎn)市場剩余不多的小戶型商辦類產(chǎn)品，對于有著改善住房需求抑或是想要進行房產(chǎn)投資的個人而言，是一種比較不錯的選擇?！痹撲N售人員向北京商報記者如是表示。

　　此外，項目周邊配套以及潛在升值空間，一直是開發(fā)商口中所說的項目賣點之所在。

　　據(jù)售樓處擺放的項目區(qū)域配套圖顯示，小康家?幸福里項目近守地鐵房山線廣陽城站與良鄉(xiāng)大學城北站，交通便利；臨近良鄉(xiāng)大學城商圈，周邊生活配套齊全。除自帶商業(yè)配套――金隅糖街外，周邊還有三甲醫(yī)院、大型購物中心在建。銷售人員還稱，該區(qū)域未來將有20萬常住人口，與小康家?幸福里一路之隔的占地17.91萬平方米的龍湖熙悅天街建設完成后，將是房山區(qū)最大的購物中心，將帶動周邊房價的抬升，由此該項目好租好賣，升值潛力巨大。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，市面上再度興起商辦類項目銷售熱潮，很大程度上源于管控趨嚴催生出的房企銷售焦慮。限購壓力之下，開發(fā)商鋌而走險打政策擦邊球的做法會比較多，降價銷售或其他各類貓膩的交易方式將有所增加。

　　“當然，從行業(yè)交易秩序來看，新的交易風險又會放大?！眹儡S進如是補充道。

　　北京商報樓市調查小組/文 高蕾/制圖