原標(biāo)題：闖關(guān)IPO成功 弘陽離千億目標(biāo)有多遠(yuǎn)

　　7月12日，伴隨著港交所鐘聲的響起，曾經(jīng)偏居一隅的典型房企弘陽地產(chǎn)(01996.HK)成功登陸港股市場(chǎng)，成為繼正榮地產(chǎn)之后年內(nèi)第二家在港交所上市的內(nèi)地房企。此前，弘陽地產(chǎn)曾提出2020年實(shí)現(xiàn)千億房企的宏偉目標(biāo)。然而，在負(fù)債率不斷攀升以及2016年增收不增利且2017年?duì)I收出現(xiàn)下滑的背景下，擺在弘陽地產(chǎn)面前的仍是一道道需要突破的壁壘。

　　成功抵御破發(fā)潮

　　數(shù)據(jù)顯示，在近期港股的破發(fā)大潮中，弘陽地產(chǎn)在7月12日上市當(dāng)天逃過“一劫”，避免了遭遇破發(fā)的尷尬。不過，在經(jīng)歷兩日的上漲后，弘陽地產(chǎn)在7月16日開始出現(xiàn)回落跡象。

　　上市前夕，弘陽地產(chǎn)在7月11日披露了關(guān)于發(fā)售價(jià)及配發(fā)結(jié)果的公告。根據(jù)公告，弘陽地產(chǎn)擬發(fā)行8億股，發(fā)售價(jià)為每股2.28港元，相較于此前弘陽地產(chǎn)公布的招股價(jià)，弘陽地產(chǎn)發(fā)行價(jià)稍高于招股價(jià)區(qū)間下限。

　　交易行情顯示，7月12日，弘陽地產(chǎn)以2.5港元/股開盤，較發(fā)行價(jià)上漲9.65%;盤中最低價(jià)為2.33港元/股，截至下午收盤，弘陽地產(chǎn)報(bào)收2.56港元/股，較發(fā)行價(jià)上漲的幅度達(dá)到12.28%。

　　最終以2.56港元/股的價(jià)格收盤，也意味著弘陽地產(chǎn)在港股破發(fā)幾乎成常態(tài)的背景中得以幸免。7月13日，弘陽地產(chǎn)延續(xù)上市首日的上漲行情，以上漲16.02%收盤。“上市首日免于破發(fā)可以看出投資者對(duì)弘陽地產(chǎn)的肯定。”北京一位私募人士如是說。然而，令投資者遺憾的是，在上市第三日，弘陽地產(chǎn)便打破了持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。東方財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，7月16日，弘陽地產(chǎn)高開低走，截至收盤報(bào)收2.76港元/股，下跌7.07%，盤中最大跌幅一度超過15%。不過，最新的交易行情顯示，7月17日，公司股價(jià)再次出現(xiàn)上漲跡象。

　　此前，弘陽地產(chǎn)披露的股票配發(fā)結(jié)果公告顯示，公司香港發(fā)售部分共接獲727份有效申請(qǐng)，認(rèn)購合并1445.5萬股，未獲足額認(rèn)購，相當(dāng)于香港公開發(fā)售初步可供認(rèn)購總數(shù)的約18%。未獲認(rèn)購的香港公開發(fā)售股份已重新分配至國際發(fā)售。最終，國際發(fā)售的股份數(shù)達(dá)到了約7.86億股，約占任何超額配售權(quán)獲行使前全球發(fā)售項(xiàng)下發(fā)售股份總數(shù)的98.2%。而在今年1月中旬，正榮地產(chǎn)的公開招股共收到6007份有效申請(qǐng)，共認(rèn)購股份1.79億股，達(dá)到了香港公開發(fā)售項(xiàng)下初步可供認(rèn)購的179%。相比之下，弘陽地產(chǎn)的認(rèn)購熱情則稍顯遜色。

　　負(fù)債率連年攀升

　　據(jù)悉，弘陽地產(chǎn)成立于1999年，南京是其大本營。在行業(yè)整合加劇、市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升的大環(huán)境下，除了扎根大本營，弘陽地產(chǎn)也開啟了全國化的征程，逐步拓展華中、華南、華北、西南、西部地區(qū)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年弘陽拿下了43個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益可售面積為245萬平方米，貨值約367億元。今年以來，弘陽已經(jīng)獲得15個(gè)項(xiàng)目，占地面積約88.6萬平方米，總對(duì)價(jià)約為70億元。

　　從偏居一隅到在全國攻城略地，對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)而言，規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)弘陽地產(chǎn)資本負(fù)債比率也呈現(xiàn)逐年攀升的跡象。

　　數(shù)據(jù)顯示，2015-2017年，公司資本負(fù)債比率分別為119.4%、136%及137.5%。近三年公司借款總額分別為56.64億元、76.91億元、116.3億元，三年內(nèi)翻了兩倍。弘陽地產(chǎn)在港交所披露的聆訊后資料中介紹，銀行貸款是公司外部融資的主要來源，截至2015年、2016年以及2017年12月31日，公司未償還銀行貸款分別為37.66億元、69.45億元以及80.35億元。其中，截至2017年底，信托及其他融資安排的未償還總額占公司借款總額的19.9%。該部分借貸大部分集中于2018年和2019年到期。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一般來說，此類負(fù)債規(guī)模上升和企業(yè)本身的戰(zhàn)略擴(kuò)張是有關(guān)的。對(duì)于此類規(guī)模的擴(kuò)張，也要警惕負(fù)債方面的壓力，類似的壓力也容易加大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。資深投融資專家許小恒亦表示，高負(fù)債率實(shí)際上是房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿的真實(shí)寫照，意味著公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。“后續(xù)是需要積極降低負(fù)債數(shù)據(jù)，尤其是要在項(xiàng)目銷售等方面有較好的表現(xiàn)。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。

　　負(fù)債率不斷攀升的同時(shí)，弘陽地產(chǎn)近幾年的經(jīng)營現(xiàn)金流也可謂愈發(fā)緊張。2015-2017年，弘陽地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額分別為23.9億元、8.91億元、-34.98億元。2017年經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額出現(xiàn)負(fù)值，同比下降492.59%。 而在上述私募人士看來，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額代表了一個(gè)企業(yè)的造血能力，該指標(biāo)與凈利潤的比值越大，企業(yè)的盈利質(zhì)量越好，反之則越差。

　　弘陽地產(chǎn)披露的聆訊后資料顯示，公司此次IPO募集資金凈額為17.12億港元，除去60%將用于開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目實(shí)施階段的建造成本，另外擬將募集資金的30%用于償還大部分若干現(xiàn)有計(jì)息銀行及其他借款，10%用于一般營運(yùn)資金。

　　遇增收不增利尷尬

　　值得一提的是，在奔向千億目標(biāo)的途中，弘陽地產(chǎn)卻遭遇了2016年增收不增利以及2017年?duì)I收下滑的尷尬。

　　聆訊后資料顯示，弘陽地產(chǎn)2015-2017年?duì)I收分別為53.77億元、87.75億元、61.4億元。同期對(duì)應(yīng)的凈利潤分別為13.29億元、9.31億元、11.95億元。不難看出，雖然2016年公司營收在近三年中相對(duì)最高，但凈利潤卻為近三年最低值，出現(xiàn)增收不增利的情況。

　　弘陽地產(chǎn)毛利率在2016年也同比出現(xiàn)一定降幅。 數(shù)據(jù)顯示，弘陽地產(chǎn)2015-2017年的毛利率分別為41.9%、29.1%、40.6%，其中2016年的毛利率較2015年下降了12.8個(gè)百分點(diǎn)。 對(duì)此，弘陽地產(chǎn)解釋稱，是由于2016年交付的若干項(xiàng)目的土地獲取成本相對(duì)較高使得當(dāng)年物業(yè)開發(fā)及銷售業(yè)務(wù)的毛利率較低。

　　而從營收方面來看，弘陽地產(chǎn)2017年?duì)I收同比降幅則頗為明顯。據(jù)了解，弘陽地產(chǎn)2015-2017年銷售收入主要包括房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營以及酒店業(yè)務(wù)。按照收入性質(zhì)劃分為物業(yè)銷售收入、租金與管理費(fèi)收入和服務(wù)費(fèi)收入。

　　其中，2015-2017年，弘陽地產(chǎn)在物業(yè)銷售方面實(shí)現(xiàn)的收入分別約為51.24億元、85.49億元以及59.38億元，占同期收入總額的95.3%、97.4%及96.7%。同期對(duì)應(yīng)的租金與管理費(fèi)收入則分別約為2.27億元、1.93億元和1.66億元。在此期間，弘陽地產(chǎn)服務(wù)費(fèi)收入分別為2591萬元、3339萬元、3486萬元。不難看出，2017年弘陽地產(chǎn)物業(yè)銷售收入同比出現(xiàn)下滑，而在2015-2017年，弘陽地產(chǎn)的租金與管理費(fèi)收入則處于連年下滑狀態(tài)。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，對(duì)于弘陽來說，此類業(yè)績波動(dòng)和規(guī)模還不大有關(guān)，這樣容易受具體項(xiàng)目銷售的影響。公司在后續(xù)穩(wěn)健性方面也需要發(fā)力。

　　資料顯示，截至今年3月31日，弘陽地產(chǎn)附屬公司開發(fā)的土地儲(chǔ)備布局主要分布于江蘇、安徽、浙江以及中部極少數(shù)城市。其中常州、南京占據(jù)31.6%，開發(fā)中的建筑面積分別為70.9萬平方米、49.1萬平方米，占據(jù)弘陽地產(chǎn)開發(fā)建筑面積的42%;而在合資企業(yè)開發(fā)的土地儲(chǔ)備中，弘陽地產(chǎn)仍以南京為主。

　　針對(duì)相關(guān)問題，北京商報(bào)記者向弘陽地產(chǎn)郵箱發(fā)去采訪函，截至記者發(fā)稿，對(duì)方未給予回復(fù)。

　　北京商報(bào)記者 崔啟斌 高萍