大鐘寺附近已建成兩年卻一直開(kāi)業(yè)未成的“方恒時(shí)尚中心”正在謀求轉(zhuǎn)型。北京商報(bào)記者獨(dú)家獲悉，方恒時(shí)尚中心已由早先規(guī)劃的購(gòu)物中心改為寫(xiě)字樓，進(jìn)行整體售賣(mài)。實(shí)際上，由于電商沖擊，如方恒時(shí)尚中心這樣從傳統(tǒng)商場(chǎng)或購(gòu)物中心“商轉(zhuǎn)改”的例子不勝枚舉，其中包括北京中糧廣場(chǎng)C座購(gòu)物中心、曾經(jīng)的西單商場(chǎng)十里堡店、北京亞運(yùn)村的北辰購(gòu)物中心等。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)保持平穩(wěn)上升。相較于商場(chǎng)，寫(xiě)字樓在運(yùn)營(yíng)方面技術(shù)要求略低，而租金收入?yún)s更高、更穩(wěn)定。但寫(xiě)字樓有較強(qiáng)的區(qū)域性，面臨改造成本高、空間利用率低等困境，傳統(tǒng)商場(chǎng)變身寫(xiě)字樓同樣存在挑戰(zhàn)。

　　整棟出售

　　已建成許久的方恒時(shí)尚中心一直未營(yíng)業(yè)。北京商報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，這里已由原本的購(gòu)物中心改成寫(xiě)字樓。方恒置業(yè)工作人員告訴記者，方恒時(shí)尚中心早在2010年就已被規(guī)劃為購(gòu)物中心，2014年動(dòng)工，2016年建成，但后期發(fā)現(xiàn)購(gòu)物中心的發(fā)展前景并不樂(lè)觀，就欲將購(gòu)物中心改為寫(xiě)字樓。

　　該工作人員表示，目前方恒時(shí)尚中心共有四棟樓在出售，后期北京方恒置業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“方恒置業(yè)”）也會(huì)自持一部分。地下一層將規(guī)劃為配套商業(yè)。到現(xiàn)在為止，已經(jīng)成交了兩棟，出租寫(xiě)字樓估計(jì)得等到四季度。

　　北京商報(bào)記者以購(gòu)買(mǎi)者的身份聯(lián)系了多位負(fù)責(zé)出售該項(xiàng)目的工作人員，其中兩人表示，目前已經(jīng)售完，合同都已簽好。北京樂(lè)工場(chǎng)資產(chǎn)管理有限公司渠道專(zhuān)員鐘敏表示，目前D棟還在出售，每平米8萬(wàn)-8.8萬(wàn)元不等，共有1.2萬(wàn)平方米，總體算下來(lái)有9.6億-10.5億元。她強(qiáng)調(diào)，“要想租寫(xiě)字樓還是另找地方吧，我們這邊的客戶都是自用，不外租”。對(duì)此，北京商報(bào)記者聯(lián)系了方恒置業(yè)，但截至發(fā)稿，并未得到相關(guān)回復(fù)。

　　據(jù)了解，方恒時(shí)尚中心的開(kāi)發(fā)商為北京方恒源陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“方恒源陽(yáng)”），而方恒源陽(yáng)由北京時(shí)尚控股有限責(zé)任公司出資設(shè)立的國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)――北京方恒置業(yè)股份有限公司投資。方恒置業(yè)成立于 2000年10月，業(yè)態(tài)涵蓋了購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫(xiě)字樓、酒店式公寓、商品住宅和保障性住房等。方恒時(shí)尚中心是方恒置業(yè)旗下僅有的一家購(gòu)物中心。

　　商改寫(xiě)成趨勢(shì)

　　事實(shí)上，隨著電商的沖擊，不少傳統(tǒng)商場(chǎng)和購(gòu)物中心紛紛轉(zhuǎn)型為寫(xiě)字樓。據(jù)了解，2017年初，位于三里屯商圈的盈科中心經(jīng)過(guò)商改寫(xiě)重新開(kāi)放。2017年5月，由北京中糧廣場(chǎng)C座購(gòu)物中心改造成的共享辦公項(xiàng)目亮相，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)作商改寫(xiě)的成功樣本。2017年7月，西單商場(chǎng)十里堡店物業(yè)被萬(wàn)科收購(gòu)，未來(lái)將改建為寫(xiě)字樓。同月，原華堂商場(chǎng)十里堡店掛出辦公招商的樓面廣告。

　　房地產(chǎn)咨詢?nèi)耸坷钏谜裨赋?，近幾年，隨著北京老城疏解進(jìn)入“抽絲剝繭”階段，自2014年后改造項(xiàng)目逐漸增多。在北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄中，五環(huán)內(nèi)成為受限的重要區(qū)域。“這也促成了存量改造成為趨勢(shì)，而且受電商沖擊、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等影響，購(gòu)物中心、酒店等經(jīng)營(yíng)壓力逐漸加大，而寫(xiě)字樓整體市場(chǎng)保持平穩(wěn)上升，回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定，這種情況下，舊改寫(xiě)項(xiàng)目越來(lái)越多?！?/p>

　　李嗣振還表示，舊改為城市更新帶來(lái)了諸多變化，這對(duì)整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)有一定促進(jìn)作用，不僅影響了新一代寫(xiě)字樓項(xiàng)目的設(shè)計(jì)趨勢(shì)，同時(shí)也帶動(dòng)了北京等稀缺土地資源城市的更新和存量升級(jí)。

　　值得注意的是，位于方恒時(shí)尚中心對(duì)面的大鐘寺中坤廣場(chǎng)也在2013年下半年宣布改為寫(xiě)字樓，或?qū)Ψ胶銜r(shí)尚中心產(chǎn)生了一定“示范作用”。但在北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)賴(lài)陽(yáng)看來(lái)，大鐘寺中坤廣場(chǎng)的沒(méi)落與方恒時(shí)尚中心的轉(zhuǎn)型發(fā)展并無(wú)關(guān)系。賴(lài)陽(yáng)坦言，大鐘寺到雙榆樹(shù)一帶，消費(fèi)購(gòu)買(mǎi)力還是很強(qiáng)的，但方恒置業(yè)能力有限，并不擅長(zhǎng)管理和運(yùn)營(yíng)傳統(tǒng)的購(gòu)物中心，“企業(yè)看不到轉(zhuǎn)型的方向，所以在不知道如何做的情況下，轉(zhuǎn)型寫(xiě)字樓是一種迫不得已的做法”。

　　改造成本不低

　　在電商的強(qiáng)烈沖擊下，實(shí)體店經(jīng)營(yíng)紛紛下滑，體量較小、業(yè)態(tài)單一的傳統(tǒng)商場(chǎng)人流量不斷減少，商戶收入的下降導(dǎo)致商場(chǎng)整體租金收入也紛紛下降。當(dāng)傳統(tǒng)商場(chǎng)和購(gòu)物中心無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)，改造為寫(xiě)字樓不失為一條出路。數(shù)據(jù)顯示，從2011年開(kāi)始，北京的寫(xiě)字樓租金就持續(xù)上升，至今已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)七年增長(zhǎng)，市場(chǎng)平均租金水平相比六年前也翻了一番。

　　據(jù)戴德梁行報(bào)告顯示，2017年四季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，全市寫(xiě)字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)395.7元/月/平方米，同比上漲2.2%，五大核心商圈寫(xiě)字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)422.7元/月/平方米，同比上漲3.2%。

　　今年7月，北京市委副書(shū)記、市長(zhǎng)陳吉寧就核心區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)在東城區(qū)調(diào)研時(shí)，對(duì)中糧廣場(chǎng)打造新型辦公生態(tài)系統(tǒng)給予了肯定。

　　賴(lài)陽(yáng)對(duì)北京商報(bào)記者表示，現(xiàn)在是云消費(fèi)時(shí)代，可以通過(guò)網(wǎng)上直接購(gòu)買(mǎi)，所以純購(gòu)物需求比重越來(lái)越低，傳統(tǒng)的以購(gòu)物為主的購(gòu)物中心和百貨店明顯走向衰落。

　　但事實(shí)上，寫(xiě)字樓有很強(qiáng)的區(qū)域性特征。賴(lài)陽(yáng)指出，寫(xiě)字樓要在一個(gè)區(qū)域里有足夠的產(chǎn)業(yè)需求，才會(huì)集中企業(yè)在這里入駐?！氨热缯f(shuō)中關(guān)村、CBD等地，企業(yè)入駐率高，租金也很高，因?yàn)檫@些地方有一定的產(chǎn)業(yè)積極度，相關(guān)合作方都集中在這里，這樣才能有整體區(qū)域的效率，并不是隨便改成寫(xiě)字樓就會(huì)有企業(yè)入駐?！?/p>

　　除此之外，原本的部分商場(chǎng)或購(gòu)物中心也不具備寫(xiě)字樓的格局。賴(lài)陽(yáng)坦言，部分商改寫(xiě)未必是一種合理的做法。改造整個(gè)建筑體量格局的成本很高，而空間利用率可能也未必很高。他同時(shí)指出，寫(xiě)字樓有一個(gè)根本問(wèn)題就是資金水平比商業(yè)要低，收益回報(bào)也相對(duì)較低，“但就方恒時(shí)尚中心來(lái)說(shuō)，與其空著，改造成寫(xiě)字樓不失為一種更好的選擇”。

　　北京商報(bào)記者 王曉然 王瑩瑩