北京別墅市場(chǎng)開啟“競(jìng)配賽”
隨著北京土地市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，剛需化、別墅稀缺化將成為未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特征之一。這也意味著中高端改善類產(chǎn)品供應(yīng)下滑。然而，供應(yīng)下降并不意味著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下降。面對(duì)需求不斷升級(jí)的中高端客群，北京各別墅類使出渾身解數(shù)，一場(chǎng)圍繞別墅產(chǎn)品“競(jìng)配賽”已悄然開啟。
上半年別墅成交1085套
數(shù)據(jù)顯示，自2014年―2016年，北京別墅的年供應(yīng)量保持在5000套以上。自2016年10月份相關(guān)部門出臺(tái)禁墅令后，北京別墅新增供應(yīng)逐漸較少。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，2017年起北京土地供應(yīng)有接近一半為共有產(chǎn)權(quán)與租賃住房用地，并嚴(yán)格執(zhí)行90/70政策，“在開發(fā)商為達(dá)到容積率對(duì)社區(qū)進(jìn)行高低配被禁止后，北京未來(lái)再出現(xiàn)別墅用地的可能性不大?！?/p>
上述原因疊加下，北京別墅供應(yīng)量銳減。有媒體就發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至6月30日，北京別墅存量?jī)H為6881套。
供應(yīng)量下降，別墅成交并沒有大幅萎縮。今年上半年，別墅項(xiàng)目依舊按其自有的步伐和節(jié)奏推盤、成交。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，在北京樓市各類業(yè)態(tài)產(chǎn)品成交TOP30盤中，別墅成交1085套，其中單價(jià)達(dá)“7萬(wàn)元+”項(xiàng)目成交1187套。剔除重合項(xiàng)目，兩者合計(jì)占新建商品住宅（不包含共有產(chǎn)權(quán)房等保障性住房）市場(chǎng)成交總量的25%。
業(yè)內(nèi)人士表示，別墅產(chǎn)品的抗風(fēng)險(xiǎn)能力凸顯，其客群與純剛需客群不同，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的敏感度較低，“別墅購(gòu)房人很少有炒房客，都是為了改善升級(jí)、終極居住，這類人群對(duì)市場(chǎng)起伏并不敏感，遇到適合的項(xiàng)目該出手時(shí)就出手。”
客群需求上升 產(chǎn)品加速更迭
“別墅市場(chǎng)上的客戶沒有減少，要求卻越來(lái)越高。”思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，作為獨(dú)占資源的奢侈品，別墅出于特殊性與個(gè)性化的原因，一向備受城市高端客群的追捧。特別是隨著北京中產(chǎn)階層規(guī)模的增加，樓市升級(jí)改善型置業(yè)需求的上升，別墅逐漸由樓市的補(bǔ)充性產(chǎn)品成為改善市場(chǎng)的中流砥柱。
與此同時(shí)，受到土地規(guī)劃指標(biāo)等因素限制，開發(fā)商不斷創(chuàng)新別墅的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，新別墅產(chǎn)品在空間結(jié)構(gòu)、規(guī)劃布局，以及軟硬件配置上持續(xù)演進(jìn)變化。
以位于順義的北京莊園項(xiàng)目為例，容積率達(dá)0.6，綠化率達(dá)70%以上。在北京多數(shù)別墅項(xiàng)目中，私密性優(yōu)勢(shì)明顯，其最小單棟建筑面積達(dá)1000平方米以上，瞄準(zhǔn)的是億元量級(jí)塔尖人士。
滿配精裝交付、破除“前二后三”傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)、“皿”字戶型格局……北京莊園在多個(gè)維度對(duì)別墅這一產(chǎn)品類型進(jìn)行了全新定義。
比如破除“前二后三”。以往別墅的臺(tái)地、花園層，看上去很好，但采光是個(gè)問題，一旦遇上下雨，功能性會(huì)大打折扣。北京莊園是將花園提升到客廳的水平線，兩者直接連接，真正成為客廳的花園。
“皿”字布局在市場(chǎng)上極為罕見。這種設(shè)計(jì)將每個(gè)平層拆解為南北通透的三段，這樣的戶型能讓整棟別墅里的每個(gè)房間都能做到坐北朝南的南北通透、通風(fēng)采光。讓每一個(gè)空間都能得到最大的采光面積。
“滿配精裝”初現(xiàn)市場(chǎng)
在別墅產(chǎn)品的升級(jí)換代中，“滿配精裝”成為一大亮點(diǎn)。
目前，市場(chǎng)上絕大多數(shù)別墅項(xiàng)目為毛坯交付，這已成為別墅市場(chǎng)的慣例。按照開發(fā)商此前的說(shuō)法：“別墅業(yè)主各有各的需求，別墅面積太大，開發(fā)商難以滿足業(yè)主的個(gè)性化需求?！?/p>
上述業(yè)內(nèi)人士則告訴記者，實(shí)際上別墅戶型面積大，開發(fā)商統(tǒng)一精裝需要耗費(fèi)的時(shí)間成本、資金成本以及運(yùn)營(yíng)成本更大。精裝交付后，如出現(xiàn)問題，企業(yè)還要負(fù)責(zé)維修。這些原因都讓大部分企業(yè)不愿意觸碰別墅精裝這塊“蛋糕”。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，別墅業(yè)主的個(gè)性化需求究竟有多強(qiáng)烈？真的是“普通住宅業(yè)主能夠接受精裝，別墅業(yè)主不能接受精裝修”嗎？
事實(shí)上，“別墅裝修耗時(shí)、耗力，明明是按照樣板間裝的，出來(lái)卻變味了”，這成為很多別墅置業(yè)者心中的痛點(diǎn)。
記者了解到，北京莊園項(xiàng)目總體規(guī)劃為200余棟滿配精裝獨(dú)棟別墅，滿配精裝概念的提出，成為別墅市場(chǎng)的首創(chuàng)。
北京莊園項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，一般而言，一棟別墅的裝修大概需要3―5年時(shí)間，因?yàn)閯e墅去化速度較慢的特殊性，很多毛坯交房的項(xiàng)目都是業(yè)主陸陸續(xù)續(xù)的請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師去規(guī)劃裝修，確定裝修風(fēng)格以后，再采買建材，然后再開始施工，周期較長(zhǎng)。
第一輪業(yè)主裝修完之后，社區(qū)里面又會(huì)面臨新一輪的業(yè)主入住裝修，或者再次升級(jí)型的裝修。如此循環(huán)往復(fù)，整個(gè)社區(qū)往往會(huì)存在陸陸續(xù)續(xù)裝修施工的狀態(tài)，這樣就會(huì)影響到所有業(yè)主的居住感受和體驗(yàn)。
全精裝成品交付使得北京莊園可以實(shí)現(xiàn)真正的拎包入住，從源頭上為業(yè)主們規(guī)避了社區(qū)淪為“裝修工地”的尷尬命運(yùn)。北京莊園的開發(fā)團(tuán)隊(duì)也深信，“產(chǎn)品設(shè)計(jì)與成品交付才是高端別墅的基礎(chǔ)。北京莊園的面世解決了頂豪別墅置業(yè)者費(fèi)心勞神裝修的痛點(diǎn)。
滿配精裝，不只是一個(gè)裝修公司進(jìn)行設(shè)計(jì)裝修那么簡(jiǎn)單，為了選好材，北京莊園的研發(fā)團(tuán)隊(duì)全球多地考察，歷時(shí)5年。北京莊園的內(nèi)外裝修、選材用料極為考究，集聚了意法德三國(guó)歷史悠久、極富內(nèi)涵、格調(diào)高貴的品牌。屋面瓦、櫥柜、廚電、室內(nèi)家具、石材、燈具、衛(wèi)浴、走廊墻漆……處處皆有歷史，件件堪稱藝術(shù)品，鑄就一所西藝東韻的別墅裝飾藝術(shù)博物館。
別墅產(chǎn)品的升級(jí)換代也推動(dòng)著財(cái)富人群的換房需求。“一般來(lái)這里看房的人，都已經(jīng)是別墅置業(yè)者。他們當(dāng)中，有的是現(xiàn)有別墅已不能滿足其居住需求；有的則因?yàn)榭戳吮本┣f園而產(chǎn)生強(qiáng)烈的換房需求，這也是我們的產(chǎn)品引領(lǐng)消費(fèi)、創(chuàng)造需求的能力?！北本┣f園項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。本報(bào)記者 陳靜思
懋源?